Czy deweloperzy podniosą ceny mieszkań w 2026? Kluczowe czynniki i prognozy

Na rynku nieruchomości w Polsce nadchodzą interesujące i niejednoznaczne zmiany, które zadecydują o kierunku rozwoju całej branży w 2026 roku. Według najnowszych danych z grudnia 2025 oraz raportów z początku 2026, około jedna piąta deweloperów planuje podwyżki cen mieszkań, podczas gdy część z nich rozważa obniżki lub utrzymanie obecnych stawek. Skąd taka rozbieżność i co tak naprawdę wpłynie na ceny? Decyzje te będą zależeć od wielu czynników – od dostępności kredytów hipotecznych i stabilności zatrudnienia, przez rosnące koszty energii, aż po nowe regulacje prawne, które mają zwiększyć transparentność rynku.

Eksperci przewidują, że w pierwszej połowie 2026 roku ceny mieszkań będą raczej stabilne, a umiarkowane wzrosty pojawią się dopiero w drugiej połowie roku. Jednak tempo tych zmian ma być znacznie wolniejsze niż w ostatnich latach, co wskazuje na ostrożność deweloperów i rosnącą siłę negocjacyjną klientów. Warto przyjrzeć się bliżej, jakie czynniki będą kształtować rynek mieszkaniowy w nadchodzącym roku i jak wpłyną na decyzje zarówno deweloperów, jak i kupujących.

Aktualne plany deweloperów na 2026 rok – kto podniesie ceny, a kto je obniży?

Jak wynika z Indeksu Nastrojów Deweloperów z listopada 2025 roku, około 21% deweloperów planuje podnieść ceny mieszkań w 2026 roku, podczas gdy 11% zamierza je obniżyć, a zdecydowana większość, czyli 68%, chce utrzymać ceny na obecnym poziomie. To wyraźnie pokazuje, że branża nie zmierza jednolitym kursem, a strategie cenowe są mocno zróżnicowane.

Jak podaje forsal.pl, taki rozkład wskazuje na brak wyraźnego trendu podwyżek, co oznacza, że deweloperzy dostosowują swoje plany do lokalnych warunków rynkowych i indywidualnej sytuacji finansowej. Potwierdzają to także serwisy regiodom.pl i portalsamorzadowy.pl, które wskazują, że wzrost cen może wynieść kilkaset złotych za metr kwadratowy od początku 2026 roku – jednak nie będzie to regułą w całym kraju.

W praktyce oznacza to, że w niektórych regionach i segmentach rynku podwyżki będą bardziej widoczne, podczas gdy inne pozostaną niezmienione lub nawet doświadczą obniżek cen, co jest ewenementem w porównaniu do ostatnich lat, gdy tendencja była niemal wyłącznie wzrostowa.

Główne czynniki wpływające na decyzje cenowe deweloperów w 2026 roku

Za decyzjami cenowymi deweloperów stoi kilka istotnych czynników, które będą miały wpływ na cały rynek nieruchomości. Według managerplus.pl, kluczową rolę odgrywa dostępność kredytów hipotecznych oraz stabilność zatrudnienia. To właśnie te dwa elementy decydują o realnej sile nabywczej klientów. Jeśli banki zaostrzą warunki udzielania pożyczek lub na rynku pracy pojawi się niepewność, popyt na mieszkania może osłabnąć, co z kolei zniechęci deweloperów do podnoszenia cen.

Wzrost kosztów energii i opłat paliwowych od 2026 roku to kolejny czynnik, który wpłynie na ceny mieszkań. Jak zauważa propertynews.pl, rosnące rachunki za prąd i paliwa podniosą koszty budowy oraz utrzymania nieruchomości, co może skutkować wyższymi cenami ofertowymi. Dodatkowo, od nowego roku zaczną obowiązywać nowe przepisy nakładające na deweloperów obowiązek podawania rzeczywistych cen ofertowych, co zwiększy transparentność rynku i wymusi jeszcze większą uczciwość w prezentacji kosztów – informuje gazetaprawna.pl.

Szczególnie ważne jest również to, że według farmer.pl, w pierwszej połowie 2026 roku planowana jest zmiana stawki opłaty jakościowej za prąd, co bezpośrednio podniesie koszty eksploatacji mieszkań. To z kolei może skłonić deweloperów do uwzględniania tych wydatków już na etapie ustalania cen.

Interesujące jest też to, że jak donosi tvp.info, ostatni kwartał 2025 roku może okazać się rekordowy pod względem sprzedaży mieszkań. Taki wynik może wpłynąć na dynamikę cen w nadchodzącym roku – wysokie obroty mogą z jednej strony zachęcać do podwyżek, z drugiej zaś powodować ostrożność, by nie stracić klienta.

Prognozy cen mieszkań na 2026 rok – stabilizacja z umiarkowanymi wzrostami

Eksperci rynku nieruchomości z propertynews.pl przewidują, że w pierwszej połowie 2026 roku ceny mieszkań pozostaną raczej stabilne, a umiarkowane wzrosty pojawią się dopiero w drugiej połowie roku. Tempo tych podwyżek ma być znacznie wolniejsze niż w poprzednich latach, co jest zgodne z analizą managerplus.pl, która wskazuje na prognozowany spadek inflacji do 2,9% w 2026 roku z 3,7% w 2025 roku.

Co ciekawe, mimo planowanych podwyżek, deweloperzy nadal oferują rabaty sięgające od 5 do 15%, co podaje rp.pl. To świadczy o ostrożnym podejściu do wzrostu cen i rosnącej sile negocjacyjnej nabywców. W sytuacji, gdy klienci mają większy wybór i potrafią negocjować warunki, deweloperzy muszą być elastyczni.

Wzrost zainteresowania ofertami z rynku wtórnego, o czym informuje managerplus.pl, dodatkowo wpływa na stabilizację cen na rynku pierwotnym. Kupujący coraz częściej rozważają zakup używanego mieszkania, co ogranicza przestrzeń do gwałtownych podwyżek nowych lokali.

Jednak sytuacja nie jest do końca stabilna. Jak zauważa radiolodz.pl, niektórzy deweloperzy grożą ograniczeniem inwestycji, jeśli warunki rynkowe ulegną pogorszeniu. Taka postawa może w przyszłości wpłynąć na ograniczenie podaży mieszkań, co z kolei może skutkować wzrostem cen w dłuższej perspektywie.

—

Rok 2026 przyniesie na polskim rynku nieruchomości umiarkowane zmiany. Branża będzie się mierzyć z rosnącymi kosztami, a jednocześnie starać się sprostać oczekiwaniom klientów. Deweloperzy podejdą do decyzji z większą ostrożnością, a choć ceny mieszkań mogą jeszcze nieco wzrosnąć, nie powinno to już być tak gwałtowne jak dotąd. Dla osób szukających własnego mieszkania to dobry moment, by dokładnie przyjrzeć się ofertom i nie bać się negocjować – rynek staje się coraz bardziej różnorodny i wymagający.