Wyrok NSA: Użyczenie części budynku nie obniża podatku od nieruchomości

W grudniu 2025 roku Naczelny Sąd Administracyjny wydał orzeczenie, które może znacząco wpłynąć na sposób rozliczania podatku od nieruchomości w Polsce. Sprawa dotyczyła właściciela budynku, który po początkowym wykorzystaniu całej nieruchomości na własną działalność gospodarczą, udostępnił część przestrzeni w użyczenie stowarzyszeniu realizującemu cele statutowe, nieprowadzącemu działalności zarobkowej. NSA orzekł, że w takich sytuacjach podatek od nieruchomości należy odprowadzać od całego budynku według najwyższej stawki, niezależnie od faktu użyczenia części nieruchomości.

Ten wyrok potwierdza dotychczasowe stanowisko fiskusa oraz wskazuje na istniejącą lukę prawną, która wciąż nie została uregulowana przez ustawodawcę. Właściciele nieruchomości, którzy korzystają z podobnych rozwiązań, powinni dokładnie przyjrzeć się temu orzeczeniu, ponieważ może ono mieć wpływ na ich obciążenia podatkowe. W dalszej części artykułu przeanalizujemy szczegóły sprawy, podstawy prawne opodatkowania nieruchomości oraz konsekwencje wyroku dla właścicieli i przedsiębiorców.

Tło sprawy i wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego

Sprawa rozpatrywana przez Naczelny Sąd Administracyjny dotyczyła właściciela budynku, który początkowo wykorzystywał całość nieruchomości na potrzeby własnej działalności gospodarczej. W pewnym momencie wydzielił fragment budynku i oddał go w użyczenie stowarzyszeniu prowadzącemu wyłącznie działalność statutową, niezarobkową. Celem takiego działania było umożliwienie organizacji realizacji jej celów społecznych bez konieczności ponoszenia kosztów najmu.

Mimo tego faktu, NSA orzekł, że podatek od nieruchomości należy płacić od całego budynku według najwyższej stawki, niezależnie od użyczenia części nieruchomości. Innymi słowy, sama forma użyczenia nie wpływa na obniżenie stawki podatku, a właściciel obciążony jest opłatą taką, jak gdyby cały budynek wykorzystywany był na cele komercyjne.

Jak podaje gazetaprawna.pl, wyrok ten potwierdza, że fiskus wymagał od właścicieli nieruchomości rozliczeń, które w praktyce były niemożliwe do spełnienia. Jednocześnie wyrok ujawnia lukę prawną, która nadal pozostaje nierozwiązana – brak jest jasnych regulacji dotyczących sytuacji, gdy część nieruchomości jest użyczana instytucjom nieprowadzącym działalności gospodarczej.

Podstawy prawne i stawki podatku od nieruchomości

Podatek od nieruchomości jest naliczany na podstawie wartości budynku oraz jego przeznaczenia, a stawki podatkowe różnią się w zależności od rodzaju nieruchomości i sposobu jej użytkowania. W praktyce oznacza to, że budynki wykorzystywane na działalność gospodarczą obciążone są wyższymi stawkami niż nieruchomości mieszkalne czy te używane na cele niezarobkowe.

Według poradnikprzedsiebiorcy.pl, stawka podatku od budynków mieszkalnych wynosi 28,78 zł za metr kwadratowy. Dla gruntów związanych z działalnością gospodarczą w 2023 roku stawka ta wynosiła 1,16 zł za metr kwadratowy. Te różnice pokazują, jak duże znaczenie ma klasyfikacja nieruchomości przy ustalaniu wysokości zobowiązania podatkowego.

Warto też zauważyć, że wartość budowli ustala się na dzień 1 stycznia roku podatkowego i nie uwzględnia się przy tym odpisów amortyzacyjnych, co podkreśla poradnikprzedsiebiorcy.pl. Oznacza to, że nawet jeśli właściciel poniósł nakłady na nieruchomość, ich wartość nie jest automatycznie odliczana od podstawy opodatkowania.

Dodatkowo, NSA w wyroku z 6 czerwca 2024 roku zaznaczył, że nie można uwzględnić kosztów nakładów na nieruchomość, które nie są udokumentowane fakturami VAT. To istotna wskazówka dla właścicieli nieruchomości, którzy chcieliby rozliczać poniesione koszty w ramach podatku od nieruchomości – brak odpowiedniej dokumentacji może uniemożliwić ich uwzględnienie.

Konsekwencje wyroku dla właścicieli nieruchomości i luka prawna

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego jasno wskazuje, że nawet jeśli część budynku jest użyczona organizacji nieprowadzącej działalności gospodarczej, właściciel musi płacić podatek od nieruchomości według najwyższej stawki za cały budynek. To stanowisko może rodzić poważne problemy dla przedsiębiorców, którzy liczyli na możliwość obniżenia kosztów podatkowych poprzez wydzielenie części nieruchomości na cele statutowe organizacji trzecich.

Jak zauważa gazetaprawna.pl, wyrok podkreśla istnienie luki prawnej – brak jest jasnych przepisów regulujących wpływ użyczenia części nieruchomości na stawkę podatku od nieruchomości. Ta nieprecyzyjność prawna pozostawia właścicieli i organy podatkowe w trudnej sytuacji interpretacyjnej, prowadząc do sporów i niepewności co do prawidłowego rozliczenia podatku.

Wcześniej poradnikprzedsiebiorcy.pl wskazywał, że opodatkowanie budynków usługowo-mieszkalnych jest szczególnie skomplikowane ze względu na mieszany charakter użytkowania. Dodatkowo, ustawa o VAT nie precyzuje kwestii opodatkowania części wspólnych budynków, co jeszcze bardziej komplikuje rozliczenia podatkowe w takich przypadkach.

Właściciele nieruchomości powinni na bieżąco śledzić zmiany w przepisach i orzecznictwie oraz zasięgać opinii ekspertów podatkowych, zanim zdecydują się użyczyć swoje nieruchomości organizacjom non-profit. Brak jednoznacznych regulacji sprawia, że takie decyzje mogą wiązać się z nieoczekiwanymi kosztami podatkowymi, które trudno potem podważyć.