Deweloperzy mają nadwyżkę pozwoleń, ale sprzedaż mieszkań słabnie w 2025

W pierwszych pięciu miesiącach 2025 roku na polskim rynku mieszkaniowym widać wyraźne zmiany, które mogą zaskakiwać nawet osoby śledzące branżę nieruchomości na co dzień. Deweloperzy, zamiast skupiać się na zdobywaniu nowych pozwoleń na budowę, korzystają z zapasów zgromadzonych w poprzednich latach. W maju uzyskali pozwolenia na jedynie 12,7 tysiąca mieszkań, co oznacza spadek aż o 25% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Mimo to tempo realizacji inwestycji nie zwalnia, a na rynku utrzymuje się rekordowa oferta nowych lokali. Z drugiej strony sprzedaż tych mieszkań pozostaje na niskim poziomie, co wynika przede wszystkim z wysokich kosztów kredytów hipotecznych, które skutecznie ograniczają zdolność zakupową klientów.

Co więcej, na rynku zaczynają pojawiać się sygnały, że nie wszystko działa tak transparentnie, jak byśmy tego oczekiwali. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów coraz częściej interweniuje w sprawach nieuczciwych praktyk deweloperskich, co dodatkowo komplikuje i tak już wymagającą sytuację branży. Analizy Głównego Urzędu Statystycznego i ekspertów rynku pokazują, że polski sektor nieruchomości stoi dziś przed wyzwaniem zrównoważenia podaży i popytu w warunkach zmieniającej się sytuacji finansowej klientów oraz rosnącej kontroli regulacyjnej.

Spadek liczby pozwoleń na budowę w 2025 – przyczyny i skutki

Maj 2025 roku przyniósł znaczący spadek liczby pozwoleń na budowę mieszkań – deweloperzy uzyskali ich około 12,7 tysiąca, co oznacza spadek o 25% w porównaniu do maja 2024 roku. W skali pięciu pierwszych miesięcy roku łączna liczba pozwoleń wyniosła 63,8 tysiąca, co wyraźnie pokazuje tendencję spowolnienia w pozyskiwaniu nowych zgód na inwestycje mieszkaniowe. Jednakże ten spadek nie powinien być odczytywany jako zapowiedź zahamowania rozwoju branży. Deweloperzy dysponują bowiem znaczną nadwyżką pozwoleń zgromadzonych w poprzednich latach, co pozwala im realizować zaplanowane projekty bez potrzeby natychmiastowego ubiegania się o kolejne zgody.

Jak podają serwisy parkiet.com oraz rp.pl, takie zachowanie to wynik świadomej i strategicznej polityki zarządzania zapasami pozwoleń. Deweloperzy starają się optymalizować proces inwestycyjny, unikając nadmiernego angażowania się w nowe projekty w warunkach niepewności rynkowej i rosnących kosztów finansowania. Oznacza to, że choć liczba nowych pozwoleń spada, rynek nie doświadcza obecnie deficytu mieszkań wynikającego z braku inwestycji, lecz raczej dostosowuje się do aktualnych potrzeb i możliwości klientów.

Rekordowa oferta mieszkań i słaba sprzedaż – wpływ drogiego kredytu

Pomimo mniejszej liczby nowych pozwoleń, deweloperzy nie zwalniają tempa budowy i utrzymują na rynku rekordową ofertę mieszkań. To pokazuje, że inwestycje rozpoczęte w poprzednich okresach są konsekwentnie realizowane, a na rynku dostępnych jest wiele nowych lokali, które powinny zaspokoić popyt klientów. Jednak sprzedaż tych mieszkań pozostaje na niskim poziomie, a eksperci zgodnie wskazują, że główną barierą są wysokie koszty kredytów hipotecznych.

Według danych podawanych przez portal bankier.pl, w ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2025 roku deweloperzy odebrali 64,8 tysiąca mieszkań, co świadczy o sporym wolumenie ukończonych inwestycji. Jednak liczba lokali oddanych do użytku jest niższa niż w analogicznym okresie roku poprzedniego, co potwierdza, że mimo dużej podaży, sprzedaje się mniej mieszkań. Wysokie stopy procentowe i koszt kredytów hipotecznych ograniczają zdolność zakupową wielu potencjalnych nabywców, którzy coraz częściej rezygnują z zakupu na własność lub odraczają decyzje o zakupie.

Analizy GUS i portalu rp.pl zwracają uwagę na fakt, że rynek mieszkaniowy znajduje się obecnie w trudnym położeniu, gdzie nadmiar podaży nie spotyka się z odpowiednio silnym popytem. Ta nierównowaga stanowi wyzwanie dla całej branży, która musi dostosować się do zmieniających się warunków ekonomicznych i finansowych klientów.

Problemy z praktykami deweloperskimi – interwencje UOKiK

Do wyzwań branży dochodzą także rosnące problemy z praktykami deweloperskimi, które przyciągają uwagę Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W czerwcu 2025 roku UOKiK ukarał jednego z deweloperów z Lublina za stosowanie nieuczciwych praktyk wobec klientów. Chodziło m.in. o doliczanie powierzchni pod ścianami działowymi do metrażu mieszkań, co sztucznie zawyżało wielkość lokali i wprowadzało nabywców w błąd.

Deweloper wymusił także dopłatę sięgającą około 1-2% wartości mieszkania, co zostało uznane za naruszenie praw konsumentów. Jak podaje serwis wykop.pl, takie przypadki podnoszą świadomość klientów, którzy coraz bardziej wymagają transparentności i uczciwych praktyk na rynku nieruchomości. To z kolei może zmusić deweloperów do zmiany podejścia i większej dbałości o rzetelne informowanie o parametrach oferowanych mieszkań.

Interwencje UOKiK mogą mieć poważne konsekwencje dla zaufania do deweloperów, które jest już nadszarpnięte przez niską sprzedaż i trudności finansowe klientów. W dłuższej perspektywie wymuszają one podniesienie standardów i lepszą ochronę konsumentów, co jest niezbędne, by rynek mógł się rozwijać w sposób stabilny i przejrzysty.

—

Rynek mieszkaniowy w Polsce stoi dziś przed wieloma wyzwaniami, ale nie brakuje też okazji. Deweloperzy nadal realizują swoje plany, dzięki czemu oferta mieszkań pozostaje na rekordowym poziomie. Mimo to wysokie koszty kredytów i zaostrzone regulacje wpływają na spowolnienie sprzedaży, a zaufanie klientów do branży wymaga odbudowy. Rok 2025 zapowiada się więc jako czas ważnych zmian i refleksji dla całego sektora nieruchomości.