Ekspert o lex deweloper i ZPI: nie zastąpią planowania przestrzennego
W czerwcu 2025 roku prezes Towarzystwa Urbanistów zwrócił uwagę na istotny problem polskiego rynku nieruchomości – obowiązująca od 2018 roku specustawa mieszkaniowa, znana powszechnie jako lex deweloper, wraz ze Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym (ZPI), nie zastąpią kompleksowego i długofalowego planowania przestrzennego. Specustawa, która miała za zadanie uprościć i przyspieszyć procesy inwestycyjne w budownictwie mieszkaniowym, przestanie obowiązywać z końcem 2025 roku. To wywołuje poważne pytania o przyszłość regulacji dotyczących zagospodarowania przestrzeni oraz o sposób, w jaki będą realizowane nowe inwestycje mieszkaniowe. Ekspert podkreśla, że bez strategicznego podejścia do planowania przestrzennego miasta mogą rozwijać się chaotycznie, co negatywnie odbije się na jakości życia mieszkańców i sytuacji na rynku nieruchomości.
- Specustawa mieszkaniowa (lex deweloper) obowiązuje od połowy 2018 roku i ułatwia realizację inwestycji mieszkaniowych.
- Wnioski na podstawie lex deweloper będą rozpatrywane tylko do końca 2025 roku.
- Prezes Towarzystwa Urbanistów podkreśla, że ani lex deweloper, ani ZPI nie zastąpią systemowego planowania przestrzennego.
- Brak systemowego planowania prowadzi do chaotycznej zabudowy i problemów infrastrukturalnych.
- Rynek nieruchomości stoi przed wyzwaniem dostosowania się do nowych, bardziej złożonych procedur planistycznych po zakończeniu obowiązywania specustawy.
Warto zatem przyjrzeć się genezie lex deweloper, jej celom oraz temu, dlaczego mimo swojego uproszczeniowego charakteru nie daje odpowiedzi na wszystkie wyzwania związane z rozwojem przestrzennym. Równie ważne jest spojrzenie na wyzwania, przed którymi stanie rynek nieruchomości po zakończeniu obowiązywania tej specustawy.
Geneza i cel specustawy mieszkaniowej (lex deweloper)
Specustawa mieszkaniowa, znana szerzej jako lex deweloper, została wprowadzona w połowie 2018 roku z myślą o uproszczeniu i przyspieszeniu procedur inwestycyjnych dotyczących budownictwa mieszkaniowego. Polska, borykająca się z narastającym deficytem mieszkań, potrzebowała narzędzi, które pozwolą szybciej reagować na rosnące potrzeby mieszkaniowe. Lex deweloper miała być odpowiedzią na te wyzwania – miała ułatwić deweloperom realizację inwestycji, skracając czas oczekiwania na pozwolenia na budowę oraz ograniczając biurokrację.
Głównym celem specustawy było więc zwiększenie podaży mieszkań poprzez uproszczenie formalności, co miało przełożyć się na szybszy rozwój rynku mieszkaniowego. Jednak, jak podaje serwis samorzad.pap.pl, choć lex deweloper była odpowiedzią na potrzeby rynku, nie rozwiązała ona wszystkich problemów związanych z planowaniem przestrzennym. Przeciwnie – uproszczone procedury czasem prowadziły do realizacji inwestycji bez pełnego uwzględnienia kontekstu urbanistycznego, co powodowało konflikty i nie zawsze sprzyjało harmonijnemu rozwojowi miast.
Co więcej, możliwość składania wniosków o pozwolenia na budowę na podstawie lex deweloper zostanie zamknięta z końcem 2025 roku. To oznacza, że inwestorzy oraz samorządy muszą przygotować się na nowe ramy prawne lub powrócić do bardziej tradycyjnych i złożonych form planowania przestrzennego.
Dlaczego ani lex deweloper, ani ZPI nie zastąpią systemowego planowania przestrzennego
W swojej czerwcowej wypowiedzi prezes Towarzystwa Urbanistów jednoznacznie wskazał, że uproszczenia prawne, takie jak lex deweloper, oraz jednorazowe instrumenty inwestycyjne, jak Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI), nie mogą zastąpić kompleksowego i systemowego planowania przestrzennego. To właśnie systemowe podejście gwarantuje spójność i długofalową wizję rozwoju przestrzennego, która jest niezbędna dla zrównoważonego rozwoju miast.
Ekspert zwraca uwagę, że uproszczenia i instrumenty typu ZPI mają charakter doraźny i nie uwzględniają wszystkich elementów potrzebnych do harmonijnego zagospodarowania przestrzeni miejskiej. Brak takiego podejścia może prowadzić do chaotycznej zabudowy, co skutkuje problemami infrastrukturalnymi, konfliktami przestrzennymi oraz pogorszeniem jakości życia mieszkańców. W konsekwencji rynek nieruchomości również odczuwa negatywne skutki – inwestycje realizowane bez odpowiedniej strategii mogą nie spełniać oczekiwań, a ich efektywność i wartość rynkowa mogą być niższe.
Jak podaje samorzad.pap.pl, mimo że lex deweloper rzeczywiście ułatwił procesy inwestycyjne, nie rozwiązał on fundamentalnych problemów planistycznych, które wymagają przemyślanego i strategicznego podejścia. Dlatego kluczowe jest, aby po zakończeniu obowiązywania specustawy z 2018 roku, Polska skoncentrowała się na wzmocnieniu systemowego planowania przestrzennego, które uwzględni potrzeby zarówno mieszkańców, jak i inwestorów.
Perspektywy i wyzwania dla rynku nieruchomości po zakończeniu obowiązywania lex deweloper
Zakończenie możliwości składania wniosków na podstawie lex deweloper do końca 2025 roku oznacza dla rynku nieruchomości poważne wyzwania. Inwestorzy oraz samorządy staną przed koniecznością dostosowania się do bardziej złożonych i czasochłonnych procedur planistycznych, które zastąpią uproszczone rozwiązania znane z specustawy. Choć brak jest jeszcze szczegółowych informacji na temat nowych regulacji, eksperci jednoznacznie wskazują, że konieczne będzie wzmocnienie systemowego planowania przestrzennego.
Dłuższe i bardziej skomplikowane procedury mogą z początku budzić obawy o spowolnienie rynku, jednak w dłuższej perspektywie mogą przynieść znaczące korzyści. Lepsza jakość przestrzeni miejskiej, przemyślana infrastruktura oraz zrównoważony rozwój to elementy, które pozytywnie wpłyną na atrakcyjność inwestycji oraz komfort życia mieszkańców.
Jak informuje samorzad.pap.pl, najbliższe decyzje mogą zadecydować o kierunku rozwoju inwestycji mieszkaniowych w Polsce. To ważny moment, gdy rynek nieruchomości staje przed wyzwaniami, ale też szansą na stworzenie nowoczesnych i trwałych rozwiązań planistycznych, które pozwolą polskim miastom rozwijać się w sposób zrównoważony i lepiej odpowiadać na rosnące potrzeby mieszkańców.
