Lex deweloper i spór o parkingi w Sejmie: co dalej z inwestycjami?
W lipcu 2025 roku Sejm podjął decyzję, która wywołała falę kontrowersji w środowisku deweloperów, samorządów oraz ekspertów zajmujących się urbanistyką. Usunięto przepis umożliwiający gminom ustalanie lokalnych wskaźników miejsc parkingowych przy inwestycjach realizowanych na podstawie tzw. lex deweloper – specustawy mieszkaniowej, obowiązującej od 2022 roku. W praktyce oznacza to, że od teraz obowiązuje sztywny wymóg 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie, bez możliwości jego modyfikacji przez samorządy.
- Sejm w lipcu 2025 usunął przepis przywracający samorządom prawo do ustalania lokalnych wskaźników miejsc parkingowych przy inwestycjach lex deweloper.
- Obowiązuje obecnie sztywny wymóg 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie, co utrudnia realizację wielu projektów mieszkaniowych, zwłaszcza w Warszawie.
- Decyzja spotkała się z krytyką samorządów, deweloperów i architektów, którzy apelują o elastyczność i dostosowanie wymogów do lokalnych warunków.
- Deweloperzy uzyskują więcej miejsc parkingowych, ale stosowanie platform parkingowych budzi obawy o bezpieczeństwo i nie rozwiązuje problemu braku elastyczności wskaźników.
- Trwają prace legislacyjne i nadzieje na zmianę przepisów, które mogłyby odblokować inwestycje i wspierać rozwój miast.
Decyzja ta znacząco komplikuje proces planowania i realizacji nowych osiedli, szczególnie w dużych miastach, gdzie przestrzeń jest ograniczona, a zapotrzebowanie na mieszkania rośnie. Warszawa, z około 40 projektami mieszkaniowymi w procedurze o łącznej wartości 100 milionów złotych, jest jednym z najbardziej dotkniętych przez tę zmianę obszarów. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej genezie lex deweloper, argumentom stron sporu oraz możliwym kierunkom dalszych prac legislacyjnych.
Tło prawne i początki lex deweloper
Specustawa mieszkaniowa, potocznie nazywana lex deweloper, weszła w życie 1 lipca 2022 roku i miała za zadanie przede wszystkim przyspieszyć realizację inwestycji mieszkaniowych oraz ograniczyć ryzyko finansowe deweloperów. Jak przypomina poradnikprzedsiebiorcy.pl, ustawa miała uprościć procedury administracyjne i stworzyć korzystniejsze warunki dla rozwoju budownictwa wielorodzinnego.
Jednym z kluczowych elementów specustawy był wymóg zapewnienia miejsc parkingowych przy nowych osiedlach. Początkowo jednak gminom pozostawiono możliwość ustalania lokalnych wskaźników miejsc parkingowych, co dawało szansę na dopasowanie wymogów do specyfiki danego terenu – na przykład uwzględnienie dostępności komunikacji publicznej czy charakteru zabudowy. Jak wcześniej informowało rp.pl, standardowo przyjęto wskaźnik 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie, co w warunkach miejskich jest wartością dość rygorystyczną i często trudną do spełnienia.
Sejm usuwa przepis o lokalnych wskaźnikach parkingowych – reakcje i konsekwencje
16 lipca 2025 roku parlament zdecydował o usunięciu przepisu, który przywracał gminom prawo do elastycznego ustalania lokalnych wskaźników miejsc parkingowych przy inwestycjach realizowanych na podstawie lex deweloper. Jak podają propertynews.pl oraz rp.pl, w praktyce oznacza to, że obecnie obowiązuje jedynie sztywny wymóg 1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie, bez możliwości jego obniżenia przez samorządy.
Ta zmiana wywołała natychmiastową krytykę. W dużych miastach, gdzie inwestycje mieszkaniowe są szczególnie potrzebne, stało się to poważną przeszkodą w realizacji wielu projektów. Warszawa, z około 40 inwestycjami w toku o wartości około 100 milionów złotych, jest przykładem miasta, które może odczuć skutki tej decyzji najbardziej. Jak wskazuje propertynews.pl, brak elastyczności w ustalaniu wskaźników miejsc parkingowych utrudnia efektywne planowanie przestrzenne i może spowolnić rozwój rynku mieszkaniowego.
Decyzja została podjęta głosami posłów PiS, Konfederacji oraz Polski 2050, co może świadczyć o pewnych rozbieżnościach wśród polityków, zwłaszcza że wcześniej Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej nie zgłaszało zastrzeżeń wobec przepisu o lokalnych wskaźnikach.
W odpowiedzi na tę zmianę, samorządy, deweloperzy oraz eksperci, w tym Polski Związek Firm Deweloperskich, wyrażają obawy o zahamowanie inwestycji i negatywne konsekwencje dla rozwoju miast. Jak podaje spidersweb.pl, chociaż deweloperzy obecnie uzyskują większą liczbę miejsc parkingowych, to brak elastyczności w ich ustalaniu może prowadzić do nieefektywnego wykorzystania przestrzeni miejskiej. Co więcej, próby zwiększenia liczby miejsc parkingowych za pomocą platform parkingowych budzą wątpliwości dotyczące bezpieczeństwa – platformy takie mogą być bowiem postrzegane jako ryzyko pożarowe, co dodatkowo komplikuje sytuację.
Apel architektów i perspektywy dalszych zmian legislacyjnych
Na fali ostatnich wydarzeń polscy architekci oraz środowiska urbanistyczne wystosowały apel do Senatu, by nie utrwalać sztywnego wskaźnika miejsc postojowych i pozwolić samorządom na elastyczne ustalanie wymogów parkingowych. Jak podaje wykop.pl, eksperci podkreślają, że lokalne warunki urbanistyczne i potrzeby mieszkańców różnią się znacząco między poszczególnymi miastami i dzielnicami, dlatego niezbędne jest pozostawienie narzędzi do dostosowywania wskaźników.
Trwają nadzieje, że dalsze prace legislacyjne przyniosą zmiany, które umożliwią odblokowanie inwestycji mieszkaniowych i wesprą zrównoważony rozwój miast. Przyszłość rynku mieszkaniowego w Polsce będzie w dużej mierze zależała od tego, czy ustawodawcy uwzględnią głosy środowisk deweloperskich i samorządowych oraz czy znajdą kompromis między potrzebą zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych a koniecznością elastycznego podejścia do planowania przestrzennego.
Kolejne kroki w pracach nad ustawą oraz reakcje najważniejszych stron będą miały duży wpływ na kształt polskich miast i dostępność mieszkań w nadchodzących latach – warto więc uważnie obserwować, jak potoczą się te wydarzenia.
