Sprzedaż mieszkań w Polsce 2025: stagnacja i prognozy na kolejne miesiące

W pierwszej połowie 2025 roku polski rynek mieszkaniowy przeżywał okres wyraźnej stagnacji, z delikatnymi wahaniami w poziomie sprzedaży nowych lokali. W czerwcu oraz na początku lipca deweloperzy wprowadzili na rynek jedynie 3,9 tysiąca mieszkań, co stanowi wyraźne obniżenie w porównaniu do maja, kiedy to oferta nowych lokali sięgnęła 5,1 tysiąca. To spowolnienie sprzedaży, połączone z rekordowo wysoką podażą mieszkań – przekraczającą 62 tysiące dostępnych lokali – odzwierciedla zmieniające się realia rynkowe. Wpływ na tę sytuację mają zarówno nowe regulacje dotyczące ujawniania cen ofertowych, jak i rosnące koszty kredytów, które mocno kształtują decyzje inwestorów i kupujących.

Eksperci rynku nieruchomości przewidują, że najbliższe miesiące przyniosą raczej stabilizację, choć nie można wykluczyć lokalnych korekt cen. Jednocześnie luka mieszkaniowa, która obecnie jest szacowana na 300–400 tysięcy lokali, może zacząć się zmniejszać dopiero w perspektywie kilku lat, najpewniej między 2027 a 2030 rokiem. Warto więc przyjrzeć się bliżej temu, co dzieje się teraz na rynku i jakie sygnały płyną z jego najważniejszych segmentów.

Aktualna sytuacja na rynku mieszkań – sprzedaż i podaż

W czerwcu oraz na początku lipca 2025 roku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 3,9 tysiąca nowych mieszkań w ramach 103 inwestycji. To wyraźny spadek w porównaniu do maja, kiedy oferta wyniosła aż 5,1 tysiąca lokali zrealizowanych w 108 projektach – podaje businessinsider.com.pl. Takie zmiany pokazują, że deweloperzy zaczynają działać bardziej ostrożnie, dostosowując tempo podażowe do realiów popytowych.

Z kolei w całym pierwszym półroczu 2025 roku sprzedaż nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach spadła o około 10% w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. W sumie sprzedano 18,3 tysiąca lokali – informują tvn24.pl, inwestycje.pl oraz wgospodarce.pl. To wyraźny sygnał, że nastroje kupujących uległy ochłodzeniu, a rynek wchodzi w fazę spowolnienia.

Z drugiej strony, podaż mieszkań osiągnęła historyczne maksimum – ponad 62 tysiące lokali dostępnych w różnych częściach kraju. W praktyce oznacza to, że wiele ofert zalega na rynku przez dłuższy czas bez znalezienia nabywcy, co dodatkowo ogranicza dynamikę sprzedaży i utrudnia szybkie obroty – podkreślają tvn24.pl i wgospodarce.pl.

Warto też zwrócić uwagę na zmianę formalną, która weszła w życie od maja 2025 roku. Zgodnie z nowymi przepisami deweloperzy są zobowiązani do ujawniania cen ofertowych mieszkań, co zwiększa transparentność rynku i ułatwia potencjalnym klientom podejmowanie bardziej świadomych decyzji. To istotny krok, który może wpłynąć na sposób funkcjonowania całego segmentu – zauważa infor.pl.

Ceny mieszkań i ich dynamika w 2025 roku

Rok 2025 na rynku mieszkaniowym przynosi zróżnicowane zmiany w zakresie cen, które różnią się w zależności od segmentu i lokalizacji. Na rynku pierwotnym, czyli nowych inwestycji, w pierwszym kwartale odnotowano lokalne spadki cen o około 3% w porównaniu do końca 2024 roku – podaje forsal.pl. To efekt rosnącej podaży i ostrożniejszego podejścia deweloperów do wycen swoich mieszkań.

Z kolei rynek wtórny, czyli mieszkania używane, nadal notuje wzrosty cen, choć tempo tego wzrostu wyraźnie zwalnia. W największych miastach ceny rosną obecnie około 10% rocznie, a w mniejszych aglomeracjach tempo wzrostu wynosi około 5% – wskazuje forsal.pl. Według bithub.pl, mimo tego wzrostu, rynek ten cechuje się stagnacją i korektami, które sygnalizują pewne ograniczenia popytowe oraz poszukiwanie nowych punktów równowagi.

Równocześnie inwestycje w mieszkania na wynajem przynoszą obecnie relatywnie niskie stopy zwrotu, sięgające zaledwie 3–4% rocznie. To sprawia, że coraz mniej inwestorów postrzega mieszkania jako atrakcyjną klasę aktywów w porównaniu do innych form inwestowania, takich jak lokale usługowe – zauważa infor.pl. Niska rentowność najmu wpływa na decyzje inwestycyjne i może ograniczać popyt na rynku wtórnym.

Zmiany w zachowaniach deweloperów i kupujących oraz perspektywy rynkowe

Obserwujemy wyraźną zmianę w podejściu deweloperów do realizacji nowych projektów. Zamiast masowego uruchamiania inwestycji, coraz częściej decydują się oni na ostrożniejsze planowanie, starając się lepiej dopasować ofertę do bieżącego popytu i unikać nadprodukcji – podaje bithub.pl. W praktyce oznacza to mniejszą presję na rynek i bardziej zrównoważony rozwój segmentu mieszkaniowego.

Jednocześnie spada zainteresowanie zakupem domów jednorodzinnych – w drugim kwartale 2025 roku notowano około 9% spadek popytu na ten segment. Głównymi przyczynami są wysokie ceny nieruchomości oraz coraz droższe finansowanie kredytowe, które ograniczają możliwości zakupowe potencjalnych nabywców – informują wprost.pl oraz bankier.pl.

Na dłuższą metę eksperci są jednak umiarkowanie optymistyczni. Luka mieszkaniowa w Polsce, szacowana obecnie na około 300–400 tysięcy lokali, może zacząć się zmniejszać już od 2027 roku, a całkowicie zniknąć między 2027 a 2030 rokiem. Ma to być możliwe dzięki planowanej rocznej podaży na poziomie około 231 tysięcy nowych mieszkań w okresie 2025–2040 – podkreślają bezprawnik.pl, regiodom.pl, rp.pl oraz 300gospodarka.pl. To oznacza, że choć obecnie rynek jest w fazie stabilizacji, to w dłuższej perspektywie może dojść do znaczącej poprawy sytuacji mieszkaniowej.

Nie można jednak pominąć długoterminowych wyzwań demograficznych. Prognozy wskazują na kurczenie się populacji Polski do około 34,6 miliona osób do 2050 roku, co może wpłynąć na zmniejszenie zapotrzebowania mieszkaniowego w kolejnych dekadach – wskazują bezprawnik.pl oraz rp.pl. To z kolei wymaga od rynku elastyczności i dostosowywania oferty do zmieniających się warunków społeczno-ekonomicznych.

—

Rynek mieszkaniowy w Polsce w pierwszej połowie 2025 roku stoi przed ważnym wyzwaniem. Choć sprzedaż spada, a podaży jest coraz więcej, widać też pierwsze oznaki stabilizacji i bardziej przemyślane działania deweloperów. Ceny na rynku pierwotnym zmieniają się lokalnie, podczas gdy rynek wtórny nadal rośnie, choć wolniej niż wcześniej. W dłuższej perspektywie luka mieszkaniowa może się zacierać, ale demografia i zmieniające się oczekiwania kupujących będą miały duży wpływ na to, jak będzie wyglądać przyszłość tego sektora. Śledzenie tych zmian pomoże lepiej zrozumieć, kiedy rynek wróci do równowagi.