Sprzedaż mieszkania z hipoteką: sprzedaż mieszkania z hipoteką krok po kroku

Możesz sprzedać mieszkanie obciążone kredytem – bez „zgody na sprzedaż” z banku – i zrobić to bezpiecznie. Warunek jest prosty: uzyskaj z banku zaświadczenie o saldzie i promesę wykreślenia hipoteki, a w akcie notarialnym rozlicz kredyt z ceny sprzedaży – wtedy transakcja toczy się jak standardowa, tylko z dodatkowymi dokumentami i przelewem do banku[3][1]. Kluczowa konsekwencja? To bank pierwszy dostaje swoją część ceny, a dopiero reszta trafia do Ciebie – i właśnie to daje kupującemu spokój, a Tobie czyste księgi[1][3].

Gdy rata rośnie, a czas goni: jak bezpiecznie wyjść z kredytu

Wyobraź sobie rodzinę, której rata urosła tak, że co miesiąc zjada już oszczędności. Sprzedaż z hipoteką staje się nie tyle wyborem, co planem ratunkowym – ale wciąż jest to transakcja jak z rynku wtórnego, tylko z dodatkowymi krokami: dokumentami z banku i precyzyjnym rozliczeniem kredytu w akcie[4][1]. W praktyce oznacza to: bank podaje kwotę do spłaty i rachunek techniczny, notariusz wpisuje dyspozycje przelewów, a po spłacie bank daje zgodę na wykreślenie hipoteki – i księga wieczysta robi się czysta[1][3]. To prosta mechanika, pod warunkiem pilnowania terminów promesy.

Mapa drogi transakcji: od zaświadczenia po czystą księgę

Najpierw kontakt z bankiem, potem umowa przedwstępna, dalej akt przeniesienia własności i wreszcie wykreślenie hipoteki. Kolejność jest tu wszystkim: prawidłowa sekwencja dokumentów i przelewów to różnica między sprawną sprzedażą a nerwowym „wyścigiem z promesą”[1][3].

1. Pierwszy telefon do banku: saldo, koszty, promesa

Zacznij od zamówienia zaświadczenia o aktualnym saldzie i rachunku technicznym do spłaty, sprawdź prowizję za wcześniejszą spłatę oraz poproś o promesę wykreślenia hipoteki – często z ważnością około 30 dni[2][4]. To dokument wyznacza deadline: do tej daty muszą wydarzyć się akt i rozliczenia.

2. Umowa przedwstępna, która „spina” terminy i przelewy

Warto ją zawrzeć w formie aktu notarialnego i wpisać tam dokładny harmonogram płatności, mechanizm spłaty kredytu z ceny oraz zgodność terminów z ważnością promesy[2]. To Twoje ubezpieczenie na wypadek opóźnień i punkt odniesienia dla banku kupującego.

3. Akt przeniesienia: pieniądze płyną dwoma strumieniami

W akcie notariusz rozpisuje przelewy: kwota X prosto do banku na spłatę, kwota Y do sprzedającego (albo do depozytu notarialnego, jeśli strony tak wybiorą). Notariusz może złożyć wniosek do KW o zmianę wpisów i „zakotwiczyć” całą procedurę w jednym dokumencie[1][3]. Dzięki temu kupujący wie, że bank dostanie pieniądze, a sprzedający – że dostanie resztę ceny.

4. Po akcie: zgoda banku i wykreślenie hipoteki

Po wpływie środków bank wystawia oświadczenie o spłacie i zgodę na wykreślenie hipoteki. Z tym kompletujesz wniosek i składasz go do sądu wieczystoksięgowego – dopiero wtedy wpis hipoteki znika z księgi[3][2]. Koniec kredytu, czysta karta.

Dokumenty, bez których nie ruszysz

• Zaświadczenie o aktualnym saldzie i rachunku do spłaty – bank określa kwotę i konto techniczne; to fundament rozliczeń[1].
• Promesa wykreślenia hipoteki – deklaracja banku, że po spłacie wyda zgodę na wykreślenie; zwykle z krótkim terminem ważności (ok. 30 dni)[3][4].
• Oświadczenie banku (po spłacie) – zgoda na wykreślenie hipoteki do sądu KW[3].

Rozliczenia pod lupą: dwa sprawdzone warianty

Są dwa bezpieczne modele. Pierwszy: bezpośrednia spłata przez kupującego na rachunek banku – szybki, czytelny, minimalizuje czas oczekiwania banku na pieniądze. Drugi: depozyt notarialny – notariusz wypłaca bankowi i sprzedającemu środki po spełnieniu warunków (np. dostarczeniu promesy lub zgody banku), co zwiększa komfort stron kosztem czasu[1][3].

Tabela porównawcza: jak popłyną środki i kiedy znika hipoteka

Gdy kupujący ma kredyt: synchronizacja dwóch banków

Tu liczy się timing: nowy bank kupującego zwykle wypłaci część kredytu na spłatę „starego” długu sprzedającego. W akcie trzeba zapisać warunki wypłaty transzy, numery rachunków i zgrać daty z ważnością promesy, by nie wyczerpała się w połowie procedury[3]. Dobra koordynacja eliminuje „puste dni” między aktem a przelewem.

Koszty i podatki: co naprawdę wpływa na „kwotę na rękę”

• Prowizja za wcześniejszą spłatę – sprawdź w umowie/zaświadczeniu; wpływa na kwotę przekazywaną do banku i resztę dla sprzedającego[1].
• Taksa notarialna i opłaty KW – standard transakcji; uwzględnij je w kalkulacji[3].
• Podatek PIT – przy sprzedaży przed upływem 5 lat podatkowych liczonych wg zasad PIT może powstać obowiązek podatkowy; ulga mieszkaniowa pozwala go uniknąć, gdy środki przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe[4].

Ryzyka, które potrafią zablokować transakcję (i jak je rozbroić)

• Wygasająca promesa – umawiaj terminy aktu pod ważność promesy i zabezpiecz się depozytem, jeśli kupujący ma kredyt[4].
• Negative equity (cena < saldo) – potrzebna dopłata własna lub rozmowa z bankiem o restrukturyzacji; zacznij od twardego sprawdzenia salda i kosztów[1].
• Prowizje i opłaty bankowe – urealnij harmonogram i kwoty w akcie, by uniknąć braków po stronie spłaty[4].
• Błędy w numerach rachunków/tytułach przelewów – wpisuj je w akcie literalnie z zaświadczenia banku; to skraca drogę do wykreślenia[3].
• Podatek przy sprzedaży przed 5 latami – z góry zaplanuj ulgę mieszkaniową[4].

Checklista prewencyjna przed podpisaniem aktu

• Czy cena pokrywa saldo + prowizje + koszty transakcji? Sprawdzone w zaświadczeniu banku[1].
• Czy promesa jest aktualna i obejmuje planowaną datę aktu? Potwierdzone na piśmie[4].
• Czy w akcie są wpisane: kwota do banku, numer rachunku technicznego, tytuł przelewu, terminy? Tak – literalnie z dokumentów[1].
• Czy ustalono wariant rozliczenia (przelew bezpośredni vs. depozyt) i warunki wypłaty? Uzgodnione z notariuszem[3].
• Czy przygotowany jest wniosek do KW i zostanie złożony niezwłocznie po zgodzie banku? Ustal to z kancelarią[3].

Historie z rynku: pościg za promesą i sprzedaż „pod kreską”

Pościg za promesą. Kupujący czeka na decyzję kredytową, promesa sprzedającego wygasa za 9 dni. Strony przerzucają rozliczenie do depozytu notarialnego: bank dostaje środki natychmiast po wypłacie kredytu, a notariusz pilnuje warunków i terminów. Efekt? Akt w terminie, wykreślenie po dwóch tygodniach od wpływu środków[4][1]. Mini-puenta: depozyt kosztuje czas, ale kupuje spokój.

Sprzedaż „pod kreską”. Cena 520 tys., saldo 545 tys. Sprzedający dopłaca różnicę z oszczędności, co wpisano w akcie jako dodatkowy przelew na rachunek techniczny banku. Bez tej dopłaty – transakcja by stanęła. Puenta: najpierw liczby, potem negocjacje[1].

Rola profesjonalistów: kiedy dzwonić do notariusza, a kiedy do doradcy

Notariusz porządkuje ryzyka: wpisuje dyspozycje płatności, prowadzi depozyt i składa wnioski do KW – działa jak „arbiter bezpieczeństwa” w chwili, gdy pieniądze spotykają się z dokumentami[3]. Doradca kredytowy pomaga dobrać terminy, sprawdzić prowizje za wcześniejszą spłatę i tak ułożyć harmonogram, by promesa nie wygasła w połowie ścieżki[1]. Jedno i drugie skraca czas i oszczędza nerwy.

Instrukcja w 10 punktach: sprzedaj, spłać, wykreśl

• Zadzwoń do banku: zamów zaświadczenie o saldzie, rachunek do spłaty i informację o prowizji[1].
• Poproś o promesę wykreślenia hipoteki i sprawdź jej ważność[3].
• Ustal cenę tak, by pokryć saldo + koszty; jeśli nie – zaplanuj dopłatę[1].
• Podpisz umowę przedwstępną u notariusza z harmonogramem płatności i warunkami spłaty kredytu[2].
• Wybierz model rozliczenia: bezpośrednia spłata czy depozyt notarialny[1].
• Jeśli kupujący ma kredyt – zsynchronizuj wypłatę transzy z ważnością promesy[3].
• Przy akcie wpisz precyzyjnie: kwoty, rachunki, tytuły przelewów, terminy[1].
• Zrealizuj przelewy: część ceny prosto do banku, reszta do sprzedającego lub z depozytu[3].
• Odbierz od banku zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie[3].
• Złóż wniosek do sądu KW o wykreślenie hipoteki z dołączonym oświadczeniem banku[2].

Głębszy kontekst: skąd ta popularność sprzedaży z hipoteką i co dalej?

Sprzedaże z hipoteką stały się „codziennością” rynku wtórnego – to naturalna konsekwencja powszechnego finansowania zakupów kredytem i okresowych wahań kosztu długu. W poradnikach branżowych podkreśla się, że to powszechna praktyka z przewidywalną procedurą: zaświadczenie o saldzie, spłata długu (najczęściej z ceny po akcie) i wykreślenie hipoteki[2]. Eksperci kredytowi akcentują wagę promesy i koordynacji przelewów – „musisz powiadomić bank o zamiarze sprzedaży i uzyskać promesę, że po spłacie kredytu wyda zgodę na wykreślenie hipoteki” – to dziś rynkowy standard bezpieczeństwa[3]. W praktyce oznacza to, że nawet przy zmiennym otoczeniu stóp i bankowych procedur, dobrze zaplanowana sekwencja kroków pozwala sprzedać mieszkanie szybko i bezpiecznie.

Praktyczne wnioski dla Ciebie

• Zacznij od banku: bez aktualnego salda, rachunku i promesy nie ustawisz bezpiecznych terminów[1][3].
• Spinaj kalendarz pod promesę: traktuj jej ważność jak deadline projektu[4].
• W akcie pisz „z dokumentów”: numer rachunku, tytuły przelewów i kwoty przepisuj literalnie z zaświadczenia[1].
• Jeśli kupujący ma kredyt – zsynchronizuj wypłatę transzy z rozliczeniem długu sprzedającego i rozważ depozyt[3].
• Policz „na rękę”: uwzględnij prowizję za wcześniejszą spłatę, taksę i opłaty KW oraz ewentualny PIT przed 5 latami – z ulgą mieszkaniową w zanadrzu[1][4].
• Gdy cena nie domyka salda – negocjuj z bankiem lub przygotuj dopłatę, zanim podpiszesz przedwstępną[1].