Wzrost popularności wynajmu krótkoterminowego w małych miastach 2025
Wyobraź sobie kameralne miasto, gdzie jeszcze niedawno turysta zatrzymywał się głównie w pensjonacie lub hotelu przy rynku. Dziś coraz częściej trafia do prywatnego mieszkania wynajętego na kilka dni – a właściciel tej nieruchomości zarabia więcej w miesiąc wakacji niż sąsiad z tradycyjnego najmu przez cały kwartał. Tak wygląda Polska 2025 roku: krótkoterminowy wynajem mieszkań w małych miejscowościach przeżywa eksplozję popularności. Wzrost napędza nie tylko boom krajowej turystyki, ale też coraz trudniejszy dostęp do własnego mieszkania oraz nowe możliwości inwestycyjne.
Najważniejsze informacje:
- Liczba rezerwacji najmu krótkoterminowego w małych miastach wzrosła w 2024 roku o 29%, a w styczniu 2025 aż o 36% rok do roku (dane GUS, raporty branżowe).
- Ponad 37% wszystkich noclegów turystycznych w Polsce w 2023 roku stanowiły oferty na platformach takich jak Airbnb i Booking, a przeciętne obłożenie w mniejszych miejscowościach wynosi 40–50%.
- Nowe regulacje unijne i lokalne wprowadzają rejestry, standardy i uproszczenia dla właścicieli, ale też wymagania – kluczowe staje się dopasowanie do prawa i rynku.
- Przewidywana stopa zwrotu z inwestycji w najem krótkoterminowy to 6–10% rocznie, co przewyższa tradycyjny najem w podobnych miejscowościach.
- Do 2026 roku rynek się skonsoliduje – wygrają inwestorzy z najlepszym standardem i lokalizacją oraz umiejętnością zarządzania sezonowością.
Małe miasta na celowniku inwestorów: co napędza boom?
Jeszcze pięć lat temu większość inwestycji w najem krótkoterminowy koncentrowała się w dużych aglomeracjach i klasycznych kurortach. Przełom przyszedł w latach 2022–2024, gdy fala turystyki krajowej zalała mniejsze ośrodki – od Suwalszczyzny, przez Beskid Wyspowy, po Pomorze Zachodnie. Według danych GUS, liczba rezerwacji na platformach wynajmu wzrosła w 2024 roku o 29% względem poprzedniego roku, a styczeń 2025 przyniósł kolejny, aż 36-procentowy wzrost. To tempo trudno zignorować.
Dlaczego właśnie teraz? Po pierwsze, coraz więcej Polaków podróżuje po kraju: pandemia, rosnące ceny zagranicznych wyjazdów i moda na lokalność zmieniły turystyczne nawyki. Po drugie, trudności z zakupem własnego mieszkania (wzrost cen, wysokie wymagania kredytowe) wypchnęły część osób na rynek najmu – także krótkoterminowego, zwłaszcza tam, gdzie wciąż można znaleźć atrakcyjne stawki.
Platformy typu Airbnb czy Booking otworzyły drzwi do prostego zarabiania na własnym lokalu, nawet jeśli nie jest to klasyczne „mieszkanie na inwestycję”. Efekt? W 2023 roku 37,3% wszystkich noclegów turystycznych w Polsce zrealizowano właśnie w ramach krótkoterminowego najmu mieszkań i domów. Kto się spóźni z analizą lokalnego rynku, może przegapić najlepsze okazje.
Jak zmienił się rynek i kim są nowi inwestorzy?
Jeszcze niedawno krótkoterminowy najem był domeną właścicieli apartamentów w Zakopanem, Sopocie czy Krakowie. Dziś w grze są miasta powiatowe, górskie wsie, a nawet obrzeża większych miejscowości. Szacuje się, że w 2024 roku w Polsce działało już około 80 tysięcy apartamentów i domów wakacyjnych przeznaczonych pod taki najem (dane portali branżowych).
Zmienili się też inwestorzy. Coraz częściej są to osoby, które wcześniej wynajmowały mieszkania na długi termin albo kupiły drugą nieruchomość z myślą o zarabianiu na turystyce weekendowej. Stopa zwrotu? W najlepszych lokalizacjach wynosi 8–10% brutto rocznie, podczas gdy najem długoterminowy daje 4–6%. W mniej atrakcyjnych miejscowościach może spaść poniżej 4%, ale wciąż przewyższa obligacje czy lokaty.
Nie można jednak pominąć tzw. airbnbizacji rynku. Gdy coraz więcej mieszkań wypada z tradycyjnej oferty, lokalne społeczności zaczynają odczuwać wzrost cen najmu i trudniejszy dostęp do własnego lokum – to już nie tylko problem dużych metropolii.
| Kryterium | Najem krótkoterminowy | Najem długoterminowy |
|---|---|---|
| Średnia stopa zwrotu (brutto) | 6–10% (top lokalizacje: do 10%) | 4–6% |
| Minimalna stawka dobowa | od 250 zł | — |
| Obłożenie (małe miasta) | 40–50% | — |
| Sezonowość zysków | bardzo wysoka (wakacje, długie weekendy) | niewielka |
| Nakłady początkowe | niższe (często własne mieszkanie) | wyższe (zakup pod inwestycję) |
Nowe przepisy: rynek pod lupą urzędów i szansa dla elastycznych
Czy nowy boom to sam miód na serce inwestora? Nie do końca. W ostatnich miesiącach weszły w życie nowe przepisy unijne i lokalne, które mają uporządkować rynek. Od 2025 roku każda oferta najmu krótkoterminowego musi być zarejestrowana, a właściciel spełnić dodatkowe wymogi bezpieczeństwa i raportowania statystycznego.
W wielu gminach ułatwiono rejestrację działalności, a samorządy promują regiony mniej popularne, by rozproszyć ruch turystyczny. Ale uwaga – naruszenia nowych zasad mogą oznaczać dotkliwe kary. W niektórych miastach wyznaczane są strefy zakazu najmu krótkoterminowego, wprowadzane są wymogi sanitarne i przeciwpożarowe rodem z regulacji hotelowych.
To oznacza, że inwestor z głową na karku zadba nie tylko o lokalizację i jakość oferty, ale też o zgodność z prawem i rosnącą przejrzystość – również w rozliczeniach podatkowych.
Jak inwestować – strategie na rynek 2025
Czy opłaca się wejść na ten rynek w tym roku? Prześledźmy przykładowe liczby. W małych miastach stawki za dobę zaczynają się od 250 zł, a przy obłożeniu 40% można osiągnąć miesięczne przychody przewyższające standardowy czynsz długoterminowy nawet o 30–40%. Kluczem jest jednak umiejętność zarządzania sezonowością: w wakacje i długie weekendy obłożenie skacze do 70–80%, w innych miesiącach spada nawet poniżej 30%.
Co zrobić, by nie przegrać z konkurencją? Pomaga optymalizacja kosztów (automatyzacja rezerwacji, sprzątania, obsługi gości), elastyczna polityka cenowa (dostosowywanie stawek do popytu), a także inwestycje w podniesienie standardu (szybki internet, klimatyzacja, strefa relaksu). Dobry opis, profesjonalne zdjęcia i pozytywne opinie gości – to dziś minimum.
Z drugiej strony, ryzyko jest realne: nieprzewidziane remonty, nagłe spadki popytu, obostrzenia prawne, a także rosnąca konkurencja. Tu nie ma gwarancji zysku – ale dobrze przygotowana strategia znacząco zwiększa szansę na sukces.
Co dalej? Szykuje się walka o jakość i lokalizacje
Co przewidują eksperci? Według analiz JLL i największych portali branżowych w 2026 roku rynek najmu krótkoterminowego w małych miastach nadal będzie dynamicznie rosnąć. Najwięcej zyskają ci, którzy inwestują w najlepsze lokalizacje – w pobliżu atrakcji, szlaków, infrastruktury rekreacyjnej. Równocześnie szykuje się konsolidacja rynku: zwyciężą ci, którzy połączą wysoką jakość, elastyczność i automatyzację zarządzania najmem. Warto to podkreślić – to nie czas na przypadkowe inwestycje, lecz na profesjonalne podejście i precyzyjną analizę lokalnego popytu.
Rosnąca liczba inwestycji infrastrukturalnych (nowe trasy kolejowe, modernizacje ośrodków sportowych, rozwój lokalnej gastronomii) będzie dodatkowo napędzać popyt na elastyczne formy zakwaterowania. Ale każdy błąd – np. zignorowanie zmian w prawie lub sezonowości – może drogo kosztować. Inwestor, który wyciągnie właściwe wnioski, może w kolejnych latach zbudować przewagę trudną do zniwelowania przez konkurencję.
Jak zminimalizować ryzyko i maksymalizować zyski? Praktyczne wnioski
Zastanawiasz się, czy to moment na wejście w krótkoterminowy najem poza dużym miastem? Oto kilka kluczowych zasad:
- Dokładnie przeanalizuj lokalny rynek: Sprawdź sezonowość popytu, ceny, liczbę konkurencyjnych ofert i ich standard.
- Zadbaj o pełną zgodność z nowym prawem: Zarejestruj działalność, spełnij wymagane standardy sanitarne i ppoż, śledź lokalne regulacje oraz nowe podatki.
- Inwestuj w promocję i podnoszenie standardu: Profesjonalne zdjęcia, opisy i obsługa są dziś absolutnym „must have”.
- Automatyzuj procesy: Wdróż systemy rezerwacji online, zdalnego odbioru kluczy, e-fakturowania – to oszczędza czas i pieniądze.
- Planuj z wyprzedzeniem sezonowe promocje: Dostosuj ceny do okresów zwiększonego popytu, oferuj dodatkowe udogodnienia na długi weekend czy ferie.
- Bądź gotów na zmiany: Szybko reaguj na nowe trendy, słuchaj opinii gości i regularnie aktualizuj ofertę, by nie zostać w tyle.
Pamiętaj: w 2025 roku już nie wystarczy mieć mieszkanie – trzeba mieć strategię. Bo konkurencja nie śpi, a klucz do sukcesu tkwi w szczegółach. Kto je zlekceważy, ten może zostać z pustymi rezerwacjami nawet w szczycie sezonu.
