Zakup rudery bez decyzji o rozbiórce a utrata zwolnienia z PCC – wyrok WSA Gdańsk

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wydał niedawno orzeczenie, które może zmienić spojrzenie wielu kupujących nieruchomości w Polsce, zwłaszcza tych zainteresowanych tzw. ruderami – domami w złym stanie technicznym. Sprawa dotyczyła małżeństwa, które zakupiło działkę z budynkiem nadającym się tylko do rozbiórki, nie dopełniając jednak formalnej procedury uzyskania decyzji rozbiórkowej. W efekcie, przy kolejnym zakupie mieszkania, para ta utraciła prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Ten wyrok to ważny sygnał dla inwestorów i kupujących nieruchomości z rynku wtórnego, którzy muszą pamiętać o konsekwencjach formalnych zaniedbań.

Podatek PCC to jedna z podstawowych opłat przy transakcjach nieruchomości na rynku wtórnym, a zasady jego naliczania bywają skomplikowane. Wyrok WSA w Gdańsku przypomina, że nie tylko stan techniczny nieruchomości, ale także spełnienie wszystkich wymogów administracyjnych ma znaczenie dla możliwości korzystania z ulg i zwolnień podatkowych. Warto zatem bliżej przyjrzeć się szczegółom orzeczenia oraz podstawowym regulacjom dotyczącym PCC, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek przy zakupie kolejnych nieruchomości.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku – kluczowe ustalenia

W dniu 15 września 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wydał ważne orzeczenie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nieruchomości. Sąd jednoznacznie stwierdził, że zakup działki z domem, który jest w złym stanie technicznym, a więc niewykwalifikowanym do zamieszkania i wymagającym rozbiórki, bez posiadania formalnej decyzji o rozbiórce, skutkuje utratą prawa do zwolnienia z PCC przy kolejnej transakcji nabycia nieruchomości mieszkalnej.

Sprawa dotyczyła małżeństwa, które nabyło taką nieruchomość z zamiarem jej rozbiórki i późniejszego zakupu mieszkania z preferencją podatkową. Jednak brak decyzji o rozbiórce budynku, mimo że faktycznie był on w stanie wymagającym wyburzenia, spowodował, że sąd uznał, iż warunek korzystania ze zwolnienia nie został spełniony. Wyrok podkreśla, jak istotna jest formalna procedura i dopełnienie wszystkich wymogów administracyjnych, by zachować prawo do ulg podatkowych.

To orzeczenie wyraźnie sygnalizuje, że stan techniczny nieruchomości nie wystarczy – liczą się także dokumenty i decyzje urzędowe. Bez nich inwestorzy mogą narazić się na dodatkowe koszty podatkowe, które mogą znacząco wpłynąć na rentowność inwestycji.

Podatek PCC na rynku nieruchomości – podstawowe zasady i zwolnienia

Podatek od czynności cywilnoprawnych, popularnie zwany PCC, jest naliczany przy transakcjach kupna nieruchomości z rynku wtórnego i wynosi zazwyczaj 2% wartości umowy. Jak przypomina poradnikprzedsiebiorcy.pl, jest to standardowa stawka obowiązująca w większości przypadków, co czyni ten podatek znaczącym elementem kosztów transakcyjnych.

Warto zaznaczyć, że zakup nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, czyli z rynku pierwotnego, jest zwolniony z PCC. To jeden z powodów, dla których rynek pierwotny i wtórny różnią się pod względem obciążeń podatkowych. Dodatkowo istnieją różne zwolnienia podatkowe, na przykład przy zamianie nieruchomości między członkami rodziny, co również podkreśla poradnikprzedsiebiorcy.pl.

Od 1 stycznia 2024 roku wprowadzono istotne zmiany – stawka PCC wzrosła do 6% przy zakupie szóstego mieszkania lub w przypadku nabycia lokali na współwłasność przez kilku kupujących. Ta zmiana ma na celu ograniczenie spekulacji i wspieranie dostępności mieszkań na rynku.

Wysokość podatku PCC zależy bezpośrednio od ceny nieruchomości, dlatego jego wpływ na ostateczny koszt zakupu jest znaczący. Planując transakcję, warto uwzględnić ten podatek jako jeden z ważnych składników budżetu.

Znaczenie formalności przy zakupie nieruchomości w złym stanie technicznym

Zakup nieruchomości w złym stanie technicznym, zwłaszcza tzw. rudery, wiąże się nie tylko z koniecznością poniesienia kosztów remontu lub rozbiórki, ale także z ryzykiem podatkowym. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 2025 roku jasno pokazuje, że brak formalnej decyzji o rozbiórce może prowadzić do utraty prawa do zwolnienia z PCC przy kolejnych zakupach nieruchomości.

Brak takiej decyzji oznacza, że nieruchomość w dokumentach nadal istnieje – formalnie jest na działce budynek, który nie został prawnie usunięty. To powoduje, że fiskus nie uznaje spełnienia warunków do skorzystania z preferencji podatkowych, co może skutkować koniecznością zapłaty podatku PCC, mimo że faktycznie nieruchomość jest niezamieszkalna.

W praktyce oznacza to, że zarówno inwestorzy, jak i osoby prywatne planujące zakup nieruchomości w złym stanie, muszą zwracać szczególną uwagę na stan formalny nieruchomości oraz dopełnienie wszelkich wymogów administracyjnych. Niezbędne jest uzyskanie decyzji o rozbiórce oraz potwierdzenie jej wykonania, jeśli chce się uniknąć problemów podatkowych przy kolejnych transakcjach.

Jak podkreśla poradnikprzedsiebiorcy.pl, nieznajomość prawa nie zwalnia z odpowiedzialności skarbowej. Dlatego warto korzystać z profesjonalnego doradztwa i konsultować się z ekspertami przed podpisaniem umowy kupna nieruchomości, zwłaszcza jeśli dotyczy ona nieruchomości wymagających rozbiórki lub gruntownego remontu.

—

Kupując nieruchomość w złym stanie technicznym, warto pamiętać, że to nie tylko kwestia remontu, ale też podatków i formalności. Dobrze jest być uważnym i dokładnym, by uniknąć niepotrzebnych wydatków i problemów. Przy planowaniu takiej inwestycji równie ważne jak stan budynku są decyzje i dokumenty urzędowe, które mogą mieć duże znaczenie dla całej transakcji.