Wyższy podatek od sprzedaży nieruchomości po wyroku NSA 2025
Naczelny Sąd Administracyjny wydał orzeczenie, które może przewrócić do góry nogami dotychczasowe praktyki na rynku nieruchomości w Polsce. W wyroku z 2025 roku, sygnowanym numerem II FSK 823/22, NSA jednoznacznie wskazał, że zakup mieszkań, ich remont przy niewielkich nakładach finansowych oraz następna sprzedaż z zyskiem to już nie tylko prywatna transakcja, ale działalność gospodarcza w zakresie obrotu lokalami mieszkalnymi. To oznacza, że od takich operacji trzeba będzie odprowadzać wyższe podatki, a fiskus zyska nowe narzędzia do kontroli tych działań. Jak wpłynie to na inwestorów, rynek nieruchomości i samych właścicieli? Przyjrzyjmy się bliżej szczegółom tego przełomowego wyroku i jego konsekwencjom.
- NSA w wyroku z 2025 roku uznał, że zakup, remont i sprzedaż mieszkań z zyskiem to działalność gospodarcza.
- Od takich transakcji trzeba będzie zapłacić wyższy podatek, co zmienia dotychczasowe zasady rozliczeń.
- Wyrok staje się nowym narzędziem kontroli podatkowej w rękach fiskusa, zwiększając ryzyko audytów.
- Zmiany mogą wpłynąć na strategie inwestorów oraz dynamikę rynku nieruchomości w Polsce.
- Dotychczasowe podejście do opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne ulega istotnej zmianie.
Wyrok NSA z 2025 roku – nowa definicja działalności gospodarczej na rynku nieruchomości
30 września 2025 roku Naczelny Sąd Administracyjny wydał ważne orzeczenie, które zmienia sposób, w jaki należy patrzeć na sprzedaż nieruchomości w Polsce. Według wyroku o sygnaturze II FSK 823/22, jeżeli ktoś kupuje mieszkanie, przeprowadza w nim remont o niewielkim zakresie i następnie sprzedaje je z zyskiem, to nie jest to już jednorazowa, prywatna sprzedaż. NSA stwierdził, że tego rodzaju działania należy kwalifikować jako prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu lokalami mieszkalnymi.
To rozstrzygnięcie przesuwa granice interpretacji i wpływa na sposób opodatkowania takich transakcji. Zamiast traktować je jako pojedyncze czynności prywatne, które często korzystały ze zwolnień podatkowych, teraz podlegają one wyższym podatkom i bardziej rygorystycznej kontroli fiskalnej. Jak podaje portal forsal.pl, wyrok ten może mieć szczególne znaczenie dla inwestorów i osób zajmujących się tzw. flippingiem mieszkań, czyli szybkim kupnem, odświeżeniem i sprzedażą z zyskiem.
Konsekwencje wyroku dla podatników i rynku nieruchomości
Wprowadzenie nowej interpretacji oznacza, że osoby inwestujące w mieszkania z zamiarem szybkiego zarobku będą musiały liczyć się z poważniejszymi obciążeniami podatkowymi. Dotychczasowe strategie polegające na zakupie taniego lokalu, przeprowadzeniu remontu za niewielkie kwoty i sprzedaży po wyższej cenie mogą stać się mniej opłacalne. Fiskus uzyskał dzięki temu wyrokowi nowe narzędzie do kontrolowania takich transakcji, co zapewne przełoży się na wzmożone audyty i większą ilość sporów podatkowych związanych z obrotem nieruchomościami.
Dla osób prywatnych, które sprzedają nieruchomości sporadycznie i nie prowadzą tego w sposób ciągły, zmiany nie powinny być aż tak dotkliwe. Jednak przedsiębiorcy i inwestorzy, którzy traktowali obrót mieszkaniami jako działalność zarobkową, muszą teraz formalnie rozliczać się jak z działalności gospodarczej. To z kolei może wpłynąć na ceny nieruchomości – wyższe koszty podatkowe mogą zostać przeniesione na kupujących, co z kolei może spowolnić tempo transakcji na rynku.
Tło i kontekst prawny – dotychczasowe podejście do opodatkowania sprzedaży nieruchomości
Do tej pory polskie prawo podatkowe traktowało sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne często jako transakcję prywatną, pod warunkiem że sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat od zakupu. W takich sytuacjach dochody ze sprzedaży były zwolnione z podatku dochodowego. Drobne remonty i prace modernizacyjne nie były jednoznacznie kwalifikowane jako działalność gospodarcza, co pozwalało na korzystniejsze rozliczenia i ograniczało ryzyko kontroli ze strony fiskusa.
Wyrok NSA z 2025 roku zmienia ten porządek, podkreślając, że nawet przy niewielkich nakładach na remont i szybkim odsprzedaniu mieszkania z zyskiem, mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Oznacza to, że zarobkowy charakter obrotu nieruchomościami nabiera większej wagi i nie można go lekceważyć przy rozliczeniach podatkowych. Orzeczenie to wpisuje się w szerszy trend zaostrzania kontroli podatkowej na rynku nieruchomości, który był już sygnalizowany przez różne instytucje oraz analizy sektora.
—
Orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego otwiera nowy rozdział na polskim rynku nieruchomości. Inwestorzy, przedsiębiorcy i właściciele mieszkań powinni bacznie obserwować, jak będą się kształtować kolejne interpretacje i odpowiednio dostosować swoje plany do zmieniających się przepisów podatkowych. W najbliższych miesiącach warto też być przygotowanym na możliwe zmiany cen i większą dynamikę rynku, które mogą wynikać z nowych regulacji oraz zaostrzonych kontroli fiskalnych.
