Rynek mieszkań w Polsce: Deweloperzy sprzedają więcej niż oferują w III kwartale 2025

W III kwartale 2025 roku rynek mieszkaniowy w sześciu największych polskich miastach przeżył ciekawe zjawisko – deweloperzy sprzedali ponad 10,8 tysiąca mieszkań, przewyższając podaż nowych ofert, która wyniosła około 10 tysięcy. To ważna zmiana, ponieważ rzadko kiedy sprzedaż na rynku pierwotnym wyprzedza liczbę dostępnych lokali. Co więcej, równocześnie zauważalne jest ożywienie na rynku wtórnym, gdzie coraz więcej osób interesuje się mieszkaniami używanymi. Takie dane pochodzą z najnowszego raportu firmy JLL, która na bieżąco monitoruje sytuację w branży nieruchomości. Przeanalizujmy, co kryje się za tymi trendami i jakie mogą mieć one konsekwencje zarówno dla kupujących, jak i deweloperów.

Sprzedaż mieszkań w III kwartale 2025 – przewaga popytu nad podażą

Podsumowując dane z III kwartału 2025 roku, deweloperzy w największych ośrodkach miejskich – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku oraz Łodzi – zanotowali sprzedaż przekraczającą 10,8 tys. mieszkań. Dla porównania, rok wcześniej było to 9,2 tys., a kwartał wcześniej nieco ponad 10 tys. To wyraźny sygnał, że popyt na nowe mieszkania rośnie. Co jednak ciekawsze, liczba nowych mieszkań oferowanych na rynku wyniosła około 10 tys., czyli mniej niż sprzedanych lokali. Ta sytuacja, choć rzadko spotykana, jest bardzo wymowna i świadczy o znaczącym ożywieniu rynku pierwotnego.

Analitycy JLL podkreślają, że taka dynamika powoduje zmianę równowagi sił – to kupujący zaczynają dyktować warunki, co może wpływać na sposób prowadzenia inwestycji przez deweloperów. Zamiast standardowej sytuacji, gdzie to podaż przewyższa popyt i to sprzedający kontrolują ceny i terminy, mamy do czynienia z sytuacją odwrotną. To może oznaczać większą konkurencję między nabywcami oraz potencjalne zmiany w strategiach marketingowych i sprzedażowych firm deweloperskich.

Jak podaje portal pb.pl, dane JLL wskazują, że ten trend jest jednocześnie wyzwaniem i szansą – z jednej strony rośnie presja na szybkie wprowadzanie nowych mieszkań na rynek, z drugiej zaś kupujący zyskują większą swobodę wyboru i negocjacji.

Ożywienie rynku wtórnego – rosnące zainteresowanie mieszkaniami używanymi

Nie tylko rynek pierwotny przeżywa teraz wzmożoną aktywność. Równolegle do wzrostu sprzedaży nowych mieszkań, obserwujemy ożywienie na rynku wtórnym. Coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkań używanych, a także ich sprzedaż staje się bardziej dynamiczna. To zjawisko jest szczególnie ciekawe, ponieważ pokazuje, że klienci poszukują alternatyw poza nowymi inwestycjami.

Jak wynika z raportu JLL, za portalem pb.pl, wzrost zainteresowania mieszkaniami z drugiej ręki może mieć kilka przyczyn. Po pierwsze, rośnie dostępność takich mieszkań – wiele starszych inwestycji trafia ponownie na rynek. Po drugie, zmieniają się oczekiwania i preferencje klientów, którzy coraz częściej wybierają lokalizacje lub metraże, które nie są dostępne w nowych projektach. To także może być efekt poszukiwania bardziej korzystnych cen lub szybszej dostępności do gotowego lokalu.

Ożywienie rynku wtórnego wpływa także na dynamikę całego sektora nieruchomości. Większa liczba transakcji oraz rosnąca konkurencja między sprzedającymi może przełożyć się na stabilizację lub nawet delikatny spadek cen mieszkań używanych. Z kolei dla kupujących to dobre wiadomości – większy wybór i atrakcyjniejsze warunki finansowe mogą zachęcać do szerszego zainteresowania rynkiem wtórnym.

Konsekwencje dla rynku nieruchomości i perspektywy na kolejne kwartały

Obserwowany wzrost sprzedaży przekraczający podaż oznacza, że deweloperzy mogą stanąć przed koniecznością przyspieszenia wprowadzania nowych inwestycji na rynek. Jednak, jak zauważają eksperci JLL, to kupujący obecnie dyktują warunki, co może wpływać na elastyczność firm w zakresie cen czy terminów realizacji. W praktyce oznacza to, że deweloperzy muszą lepiej odpowiadać na oczekiwania klientów i być bardziej konkurencyjni.

Ożywienie na rynku wtórnym z kolei może prowadzić do większej konkurencji między sprzedającymi mieszkania używane. W efekcie ceny tych lokali mogą się ustabilizować lub nawet nieznacznie spaść, co sprzyja konsumentom szukającym korzystnych ofert.

Według analizy JLL, na dalszy rozwój sytuacji wpłyną przede wszystkim czynniki makroekonomiczne, takie jak inflacja, stopy procentowe czy dostępność kredytów hipotecznych, a także popyt konsumencki, który może się zmieniać w zależności od nastrojów i oczekiwań. Zatem kolejne kwartały mogą przynieść kolejne zaskoczenia na rynku, wymagające od uczestników branży elastyczności i uważnego monitorowania zmian.

III kwartał 2025 roku przyniósł na polski rynek mieszkaniowy wyraźne oznaki ożywienia i zmieniającej się równowagi sił. Coraz częściej to kupujący mają przewagę zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, co otwiera przed nimi nowe możliwości, ale też stawia przed deweloperami i sprzedawcami sporo wyzwań. Warto śledzić te zmiany, bo mogą one w dużym stopniu wpłynąć na kształt rynku nieruchomości w nadchodzących miesiącach.