Nieruchomości komercyjne 2025: Czynsze rosną, podaż spada, pustostany wyzwaniem

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w ostatnich dwóch latach przynosi mieszane sygnały – z jednej strony obserwujemy stabilizację i wzrost czynszów, z drugiej zaś rosnące wyzwania związane z podażą i wysokim poziomem pustostanów. Najnowsze dane i raporty wskazują, że choć wolumen transakcji w 2024 roku poprawił się w porównaniu do poprzedniego roku, to nadal pozostaje znacznie niższy niż w okresie sprzed pandemii. Co więcej, na rynku biurowym, zwłaszcza w miastach regionalnych, dostępność nowych powierzchni jest rekordowo niska, co wpływa na dynamikę najmu i decyzje inwestorów.

Jak podaje portal propertynews.pl, sytuacja ta nie pozostaje bez wpływu na całą branżę. Wysokie koszty budowlane i inflacja pozwalają właścicielom podnosić czynsze, jednak równocześnie utrzymujący się wysoki poziom pustostanów w takich miastach jak Katowice, Wrocław czy Łódź stawia pod znakiem zapytania tempo odbudowy popytu. Warto przyjrzeć się bliżej tym trendom, aby zrozumieć, co czeka polski rynek nieruchomości komercyjnych w najbliższych miesiącach.

Stabilizacja i wzrost czynszów na rynku nieruchomości komercyjnych w 2024 roku

Rok 2024 na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce przyniósł względny spokój – zarówno podaż, jak i popyt nie wykazywały gwałtownych zmian, co można określić mianem stabilizacji. Jednak ta pozorna równowaga kryje w sobie wyhamowanie dynamiki rozwoju, szczególnie w segmencie biurowym i handlowym. Jak podaje portal propertynews.pl, czynsze za powierzchnie biurowe i handlowe systematycznie rosły. To efekt przede wszystkim wysokich kosztów budowlanych, które przekładają się na wyższe stawki najmu. Inflacja również odegrała tu swoją rolę, umożliwiając właścicielom podnoszenie cen, co z jednej strony chroni ich dochody, z drugiej zaś utrudnia najemcom znalezienie korzystnych warunków.

Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego oraz analizami propertynews.pl, wolumen transakcji w 2024 roku był lepszy niż w roku poprzednim, choć wciąż pozostawał znacznie poniżej poziomów notowanych w latach 2015–2022. To pokazuje, że rynek powoli się odbudowuje, ale nie wraca do pełnej formy sprzed kilku lat. Co ciekawe, stopa zwrotu z inwestycji w nowe biurowce, uwzględniająca koszty budowy i proces komercjalizacji, utrzymywała się na relatywnie niskim poziomie, jednak pojawiły się symptomy stabilizacji, a nawet lekkiej poprawy – co jest pozytywnym sygnałem dla inwestorów szukających długoterminowych zysków.

Podaż i pustostany – wyzwania rynku biurowego w miastach regionalnych w 2025 roku

Przejście do roku 2025 przyniosło kontynuację kilku istotnych trendów, ale również zaostrzenie problemu podaży na rynku biurowym w miastach regionalnych. W trzecim kwartale tego roku oddano do użytku zaledwie trzy nowe budynki biurowe, co – jak wynika z informacji portalu propertynews.pl – jest rekordowo niską liczbą w kontekście ostatnich lat. Ta ograniczona podaż wynika m.in. z niepewności ekonomicznej oraz wysokich kosztów inwestycji, które hamują deweloperów przed podejmowaniem nowych projektów.

Jednocześnie średni wskaźnik pustostanów w tych miastach utrzymuje się na poziomie aż 17,7%, z najwyższymi wartościami w Katowicach, Wrocławiu oraz Łodzi. Jak podaje rp.pl, w efekcie inwestorzy i właściciele nieruchomości muszą zmagać się z problemem utrzymania pustych powierzchni, co negatywnie wpływa na przychody z najmu i rentowność projektów. W odpowiedzi na tę sytuację lokalne samorządy coraz częściej decydują się na wynajem lub zakup biur, co jest próbą przeciwdziałania pustostanom i jednoczesnym wsparciem lokalnego rynku.

Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku do wynajęcia pozostawało niemal 1,2 mln mkw. powierzchni biurowej, co potwierdza utrzymującą się nadpodaż w niektórych lokalizacjach. W większych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, czynsze biurowe pozostają stabilne lub lekko rosną, a wynajmujący zyskują coraz silniejszą pozycję negocjacyjną – wynika z raportu propertynews.pl. To pokazuje, że choć rynek regionalny zmaga się z trudnościami, stolice nadal utrzymują względną równowagę.

Rynek magazynowy i inwestycje w nieruchomości komercyjne – perspektywy i dynamika

W przeciwieństwie do segmentu biurowego, rynek magazynowy w Polsce utrzymuje się w stosunkowo dobrej kondycji. Pomimo spadku podaży nowych powierzchni oraz niewielkiego wzrostu pustostanów do około 8,2%, sektor ten pozostaje atrakcyjny dla inwestorów. Jak podaje portal propertynews.pl, czynsze za powierzchnie w podmiejskich parkach logistycznych utrzymywały się w przedziale od 3,5 do 5,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie, co stanowi konkurencyjną ofertę na tle innych krajów regionu.

Co więcej, dane z pierwszej połowy 2025 roku pokazują, że w polskie nieruchomości komercyjne zainwestowano aż 1,7 mld euro. Z tej kwoty krajowi inwestorzy odpowiadali za 246 mln euro, co świadczy o rosnącym zaangażowaniu lokalnego kapitału – wskazuje komercja24.pl. Inwestycje w nieruchomości komercyjne są postrzegane jako stosunkowo bezpieczna przystań kapitałowa, generująca stabilne dochody i oferująca często wyższe stopy zwrotu niż inne klasy aktywów, jak podkreślają serwisy nieruchomosci-w-bankowosci.pl oraz cherrycraft.pl.

Jednak rosnące stopy procentowe, o czym informuje gdnk.pl, zwiększają koszty finansowania, co stanowi istotne ryzyko dla inwestorów i może wpłynąć na decyzje dotyczące przyszłych projektów i zakupów.

Podsumowanie i perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce stoi na progu ważnych wyzwań i szans. Mimo że czynsze biurowe i handlowe rosną, a wolumen transakcji się poprawia, to problem wysokich pustostanów oraz ograniczonej podaży nowych dużych powierzchni biurowych, zwłaszcza w miastach regionalnych, pozostaje poważnym hamulcem rozwoju. Jak wskazują analizy propertynews.pl i rp.pl, stabilizacja czynszów oraz możliwy spadek stóp procentowych mogą sprzyjać dalszej poprawie rentowności inwestycji, jednak ryzyka związane z kosztami finansowania i popytem na najem wciąż nie znikają.

Sektor magazynowy prezentuje się bardziej stabilnie, co może zachęcać inwestorów do dywersyfikacji portfela nieruchomości komercyjnych. Warto również zauważyć, że działania samorządów – takie jak aktywne wynajmowanie czy zakup powierzchni biurowych – oraz elastyczna adaptacja rynku do dynamicznych warunków ekonomicznych będą kluczowe dla utrzymania równowagi między podażą a popytem w kolejnych kwartałach.

Choć obecne warunki wymagają rozwagi i elastyczności, polski rynek nieruchomości komercyjnych wciąż oferuje atrakcyjne możliwości, zwłaszcza dla tych, którzy potrafią mądrze ocenić ryzyko i szansę na zysk.