Niedobór dużych biur w regionach i ostrożność deweloperów w 2025

W 2025 roku regionalne rynki biurowe w Polsce stoją przed wyzwaniem, które coraz bardziej komplikuje życie firm poszukujących przestrzeni biurowej na miarę swoich potrzeb. Podaż dużych powierzchni do wynajęcia jest wyjątkowo ograniczona, a deweloperzy znacznie hamują z realizacją nowych inwestycji. Dlaczego tak się dzieje? Głównym powodem jest długi czas komercjalizacji nowych biur oraz wysoki wskaźnik pustostanów, który w niektórych miastach, jak Katowice, przekracza nawet 23%. To powoduje, że w ciągu całego roku na rynek trafi rekordowo mało nowych powierzchni biurowych – zaledwie około 33 tys. mkw., czyli cztery-pięć razy mniej niż w czasach sprzed kryzysu.

Mimo tych trudności najemcy pozostają aktywni, choć coraz częściej decydują się na renegocjacje umów i optymalizację wynajmowanych przestrzeni. Model pracy hybrydowej, który na dobre zadomowił się w firmach, wpływa na ostrożność inwestorów i wymusza na rynku poszukiwanie nowych rozwiązań. Eksperci sugerują, że obecna sytuacja może utrzymywać się przez dłuższy czas, co zmusi cały sektor do adaptacji i kreatywnego podejścia do dostępnych zasobów.

Aktualna sytuacja podaży i popytu na biura w regionach Polski w 2025 roku

W trzecim kwartale 2025 roku do użytku oddano jedynie trzy nowe biurowce o łącznej powierzchni 15,6 tys. mkw., co jasno pokazuje, jak niska jest aktywność deweloperska na regionalnych rynkach. Całkowita podaż nowych biur w tym roku wyniesie około 33 tys. mkw., co jest wynikiem rekordowo niskim i stanowi zaledwie 20–25% tego, co oferowano w czasach prosperity. Jak podaje parkiet.com, wskaźnik pustostanów utrzymuje się na wysokim poziomie 17–23%, a w Katowicach przekracza już 23,4%. To odstrasza inwestorów od rozpoczynania kolejnych projektów, bo ryzyko pozostania z pustymi powierzchniami jest zbyt duże.

Pomimo ograniczonej podaży, najemcy wciąż pozostają aktywni na rynku. Często renegocjują umowy i szukają sposobów na optymalizację wynajmowanych powierzchni, co jest skutkiem m.in. wzrostu popularności modelu pracy hybrydowej. Jak podaje portal rp.pl, coraz trudniej znaleźć duże powierzchnie biurowe dostępne „w jednym kawałku”, co stanowi poważną przeszkodę dla większych firm planujących ekspansję. W efekcie rozwój wielu przedsiębiorstw może zostać spowolniony z powodu braku odpowiednich przestrzeni.

Przyczyny ostrożności deweloperów i wyzwania branży budowlanej

Deweloperzy coraz bardziej ostrożnie podchodzą do inwestowania w nowe biura. Głównym powodem jest nie tylko długi czas komercjalizacji nowych obiektów, ale także utrzymujący się wysoki wskaźnik pustostanów, który powoduje, że inwestycje nie przynoszą oczekiwanych zwrotów. Według parkiet.com, te czynniki skutecznie hamują wprowadzanie na rynek większej podaży.

Dodatkowo branża budowlana boryka się z poważnym niedoborem wykwalifikowanych fachowców. Szacuje się, że brakuje dziesiątek tysięcy specjalistów, co znacząco opóźnia realizację nowych projektów. Mimo że we wrześniu 2025 roku bezrobocie w Polsce wynosiło 5,6%, to nie przekłada się to na poprawę sytuacji na rynku pracy budowlanej. Jak podaje e-budownictwo.pl, problem ma charakter strukturalny i wymaga długofalowych rozwiązań.

Coraz częściej deweloperzy kierują swoje inwestycje w inne segmenty nieruchomości. Szczególnie duże zainteresowanie budzą parki handlowe, których powierzchnia w budowie osiągnęła najwyższy poziom w historii. Jak podaje tvn24.pl, ten trend może odciągać kapitał od rynku biurowego, co dodatkowo ogranicza dostępność nowych powierzchni biurowych na rynku.

Zmiany na rynku biurowym i adaptacja do nowych wymagań najemców

Rynek biurowy dynamicznie się zmienia, dostosowując do nowych potrzeb i oczekiwań najemców. Coraz więcej właścicieli biurowców decyduje się na zmianę funkcji swoich budynków, przekształcając je w mieszkania lub hotele. Taki trend zyskuje na popularności, pokazując nową ścieżkę rozwoju dla istniejących nieruchomości. Przykładem jest hotel Focus, który powstał z przebudowy około 4 tys. mkw. powierzchni biurowej, co obrazuje potencjał adaptacji i elastyczność rynku – jak podaje businessinsider.com.pl.

Równocześnie rynek elastycznych biur rośnie w siłę. W Warszawie dostępne jest około 235 tys. mkw., a w Krakowie prawie 70 tys. mkw. takich powierzchni, co dobrze odpowiada na zmieniające się oczekiwania najemców. Według komercja24.pl, ten segment staje się coraz bardziej atrakcyjny dla firm, które cenią sobie elastyczność i możliwość szybkiego dostosowania przestrzeni do bieżących potrzeb.

Zmieniają się też preferencje pokoleniowe. Millenialsi, którzy stanowią coraz większą część pracowników, preferują jasne, przestronne biura z dostępem do naturalnego światła. Deweloperzy muszą więc dostosować swoją ofertę do tych oczekiwań, co wpływa na kształtowanie się nowoczesnego rynku biurowego. Jak podaje propertyjournal.pl, wpływa to na sposób projektowania i aranżacji nowych przestrzeni.

Choć podaż jest ograniczona, roczny wolumen najmu w regionach i tak przewyższył średnią z ostatnich pięciu lat. Jak zauważa komercja24.pl, to znak, że najemcy nie ustają w wysiłkach, by znaleźć jak najlepsze rozwiązania dla swoich firm, mimo napotykanych trudności. Rynek musi więc znaleźć równowagę między niedoborem ofert a rosnącymi oczekiwaniami użytkowników, co sprawia, że nadchodzące lata przyniosą poszukiwanie coraz bardziej innowacyjnych i elastycznych rozwiązań.