Popyt na mieszkania rośnie, ale deweloperzy ograniczają nowe inwestycje

W trzecim kwartale 2025 roku polski rynek mieszkaniowy doświadczył wyraźnego ożywienia popytu, które zaskoczyło niejednego obserwatora. To wzmożone zainteresowanie zakupem nieruchomości jest reakcją na poprawę warunków makroekonomicznych – przede wszystkim przyspieszony wzrost produktu krajowego brutto oraz stabilizację inflacji na poziomie zgodnym z celami Narodowego Banku Polskiego. Jednocześnie, mimo rosnącego entuzjazmu kupujących, deweloperzy zaczęli rozpoczynać mniej nowych inwestycji, co może zwiastować istotne zmiany w dostępności mieszkań w kolejnych miesiącach. Raport firmy Cushman & Wakefield, opublikowany 23 listopada 2025 roku, uwypukla tę rozbieżność między rosnącym popytem a ograniczającą się podażą, sugerując, że nadchodzące kwartały mogą przynieść spore wyzwania dla rynku nieruchomości w Polsce.

Przyjrzyjmy się bliżej temu raportowi oraz spróbujmy zrozumieć, co dokładnie stoi za tą sytuacją i jakie mogą być jej konsekwencje.

Ożywienie popytu na rynku mieszkaniowym w III kwartale 2025

Trzeci kwartał 2025 roku przyniósł na polski rynek mieszkaniowy dynamiczne zwiększenie popytu, które wyraźnie odzwierciedla poprawę makroekonomicznych fundamentów kraju. Wzrost PKB przyspieszył, co oznacza, że gospodarka rozwija się szybciej niż wcześniej, a konsumenci – w tym potencjalni nabywcy mieszkań – czują się pewniej finansowo. Równocześnie inflacja utrzymuje się w granicach celu wyznaczonego przez Narodowy Bank Polski, co stabilizuje koszty życia i pozwala na bardziej racjonalne planowanie wydatków, także tych związanych z zakupem nieruchomości.

Jak podaje raport firmy Cushman & Wakefield z 23 listopada 2025 roku, te pozytywne zmiany makroekonomiczne są głównymi czynnikami napędzającymi popyt. Kupujący zdecydowanie częściej decydują się na inwestycję w mieszkanie, postrzegając ten ruch jako rozsądny krok w kontekście stabilizującej się gospodarki i przewidywalnych warunków finansowych. W efekcie, rynek mieszkaniowy zyskał na dynamice, a liczba transakcji wzrosła w stosunku do poprzednich kwartałów.

Mniejsza liczba rozpoczętych inwestycji deweloperskich mimo rosnącego popytu

Zaskakującym elementem sytuacji w III kwartale 2025 roku jest fakt, że pomimo wyraźnego wzrostu zainteresowania kupujących, deweloperzy zdecydowali się na mniejszą liczbę nowych rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych. To zjawisko wygląda na pewną anomalię, która wymaga głębszej analizy.

Według raportu Cushman & Wakefield, na taką postawę deweloperów wpływa kilka czynników. Po pierwsze, rosnące koszty materiałów budowlanych wciąż stanowią istotne wyzwanie – mimo stabilizacji innych wskaźników ekonomicznych, ceny surowców i komponentów budowlanych pozostają wysokie, co podnosi koszt realizacji nowych projektów. Po drugie, niepewność regulacyjna i zmiany w przepisach planistycznych oraz podatkowych powodują, że inwestorzy podchodzą do nowych przedsięwzięć z większą ostrożnością. Wreszcie, możliwe jest, że deweloperzy wolą skupić się na dokończeniu już rozpoczętych inwestycji, zamiast ryzykować nowe projekty w niepewnym otoczeniu.

Ta redukcja liczby nowych inwestycji może oznaczać, że w nadchodzących kwartałach podaż mieszkań na rynku będzie ograniczona. W sytuacji, gdy popyt nadal rośnie, ograniczona dostępność lokali może doprowadzić do napięć cenowych oraz zwiększonej konkurencji wśród kupujących. Jak podkreśla raport Cushman & Wakefield, ta rozbieżność między popytem a podażą wymaga szczególnej uwagi zarówno ze strony deweloperów, jak i potencjalnych nabywców, którzy muszą przygotować się na bardziej wymagające warunki zakupowe.

Perspektywy i możliwe konsekwencje dla rynku nieruchomości

Jeżeli obecny trend utrzyma się – czyli rosnący popyt połączony z ograniczonym startem nowych inwestycji – polski rynek mieszkaniowy stanie w obliczu kilku ważnych wyzwań. Przede wszystkim możemy spodziewać się dalszego wzrostu cen mieszkań. Mniejsza podaż wobec większej liczby chętnych do zakupu to klasyczna sytuacja prowadząca do podbijania wartości nieruchomości.

Dla kupujących oznacza to konieczność szybszego podejmowania decyzji i gotowość na konkurencję, która może objawiać się m.in. w formie licytacji cenowych czy konieczności zaakceptowania mniej elastycznych warunków transakcji. W praktyce, osoby planujące zakup mieszkania będą musiały być bardziej czujne i lepiej przygotowane finansowo.

Deweloperzy, z kolei, stoją przed koniecznością przemyślenia swoich strategii inwestycyjnych. Aby sprostać oczekiwaniom rynku i wykorzystać sprzyjające warunki popytowe, mogą być zmuszeni do poszukiwania sposobów na obniżenie kosztów budowy, bardziej efektywnego zarządzania projektami lub aktywniejszego dialogu z organami regulacyjnymi, by ograniczyć niepewność prawną.

Raport firmy Cushman & Wakefield daje cenny obraz tego, z czym dziś mierzy się rynek nieruchomości i jakie szanse się przed nim otwierają. Dzięki temu łatwiej będzie się odnaleźć w zmieniającej się rzeczywistości i podejmować przemyślane decyzje dotyczące polskiego rynku mieszkaniowego.