Boom na rynku pierwotnym: deweloperzy biją się o klientów w 2025

W ostatnich miesiącach 2025 roku rynek pierwotny mieszkań w największych polskich aglomeracjach przeżywa prawdziwy rozkwit. W siedmiu największych miastach kraju deweloperzy sprzedali w listopadzie ponad 5 tysięcy nowych lokali, co oznacza imponujący wzrost o 73% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego oraz aż o 27% względem października 2025. Za tym sukcesem stoją przede wszystkim obniżki stóp procentowych oraz agresywne kampanie promocyjne, które skutecznie przyciągają coraz bardziej wymagających klientów. Jak wynika z analiz ekspertów Otodom, to właśnie segment pierwotny odzyskuje znaczącą przewagę nad rynkiem wtórnym, który jeszcze niedawno był bezsprzecznym liderem. Co stoi za tym przełomem i jakie perspektywy malują się na 2026 rok?

Dynamiczny wzrost sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w 2025 roku

W listopadzie 2025 roku w siedmiu największych miastach Polski sprzedano ponad 5 tysięcy nowych mieszkań, co oznacza wzrost o 73% rok do roku oraz 27% w porównaniu z październikiem – takie dane przedstawia Otodom. Ten dynamiczny wzrost potwierdza, że deweloperzy skutecznie odwracają trend, który jeszcze niedawno faworyzował rynek wtórny.

Agata Stachowiak, komentując sytuację dla spidersweb.pl, zwracała uwagę na rosnące zainteresowanie ofertami deweloperów w tym okresie. Coraz liczniejsza grupa kupujących wybiera nowe mieszkania, które oferują nowoczesne standardy i często lepsze warunki finansowe. To z kolei przekłada się na wzrost popytu i wyższe wyniki sprzedażowe.

Jednak rynek wtórny wciąż odpowiada za około 60% wszystkich transakcji, co pokazuje, że wciąż ma silną pozycję. Jak podaje bankier.pl, mimo że w październiku 2025 roku zainteresowanie mieszkaniami z drugiej ręki wzrosło o 8% rok do roku, to jednak to rynek pierwotny zyskuje na znaczeniu i zaczyna stopniowo odbierać mu udział. Deweloperzy coraz skuteczniej przyciągają uwagę klientów, oferując atrakcyjne warunki, które stają się nie do przeoczenia.

Promocje i stabilne ceny – tak deweloperzy walczą o klientów pod koniec roku

Końcówka 2025 roku to czas intensywnych promocji i różnego rodzaju bonusów, które mają zachęcić kupujących do finalizacji transakcji. Jak podaje parkiet.com, deweloperzy starają się poprawić wyniki roczne, stosując obniżki cen, dodatki do lokali czy inne formy wsparcia dla klientów, co zdecydowanie wpływa na atrakcyjność ofert.

Pomimo odbudowującego się popytu, ceny mieszkań na rynku pierwotnym pozostają stabilne. Zarówno spidersweb.pl, jak i parkiet.com potwierdzają, że deweloperzy oferują szeroki wybór mieszkań w różnych standardach i lokalizacjach, co daje kupującym komfort wyboru i zwiększa konkurencję. W listopadzie 2025 roku w ofercie było dostępnych ponad 61,3 tysiąca mieszkań, co świadczy o dużej podaży i elastyczności rynku.

Dodatkowym atutem zakupu mieszkania od dewelopera jest fakt, że transakcje potwierdzane są fakturą VAT, co zwalnia kupujących z konieczności płacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jak wynika z poradnikprzedsiebiorcy.pl, to znacząca oszczędność, która często przesądza o wyborze rynku pierwotnego względem wtórnego, gdzie PCC obowiązuje.

Prognozy i wyzwania na rynku nieruchomości w 2026 roku

Analizując perspektywy na nadchodzący rok, businessinsider.com.pl wskazuje, że w 2026 roku możemy spodziewać się selektywnych korekt cen mieszkań. Zmiany te będą zależały przede wszystkim od lokalizacji oraz jakości oferowanych nieruchomości, co oznacza, że w niektórych segmentach mogą pojawić się podwyżki, a w innych korekty.

Coraz więcej deweloperów dostrzega przestrzeń do kształtowania cen, co może skutkować bardziej elastycznym podejściem do polityki cenowej. Ponadto, tańsze kredyty hipoteczne, które pojawiły się w ostatnim czasie, mają szansę podbić ceny mieszkań i przyczynić się do mocnego odbicia rynku pierwotnego po dominacji segmentu wtórnego w 2024 roku – informuje bankier.pl.

Ważnym elementem przyszłorocznych zmian jest także zapowiedź wzmocnienia roli spółdzielni mieszkaniowych. Wiceminister, cytowany przez portalsamorzadowy.pl oraz poradnikprzedsiebiorcy.pl, wskazuje na potrzebę poprawy sytuacji w segmencie mieszkań spółdzielczych, które często są obciążone hipoteką. Wzmocnienie tego sektora może wpłynąć na rynek i wprowadzić nowe rozwiązania dla osób poszukujących alternatywnych form własności.

Jednak wyzwania pozostają – nadal brakuje dokładnych danych dotyczących deficytu mieszkań w Polsce, co utrudnia efektywne planowanie polityki mieszkaniowej i podejmowanie trafnych decyzji inwestycyjnych, o czym pisze portalsamorzadowy.pl.

Aspekty prawne i podatkowe przy zakupie mieszkań na rynku pierwotnym

Dla kupujących mieszkania na rynku pierwotnym istotne są kwestie prawne i podatkowe. Jak przypomina poradnikprzedsiebiorcy.pl, zakup mieszkania od dewelopera potwierdzany jest fakturą VAT, co zwalnia nabywcę z obowiązku płacenia podatku PCC, który dotyczy transakcji na rynku wtórnym. To ważny argument dla osób planujących inwestycję lub zakup własnego „M”.

Warto też zwrócić uwagę na sytuację mieszkań spółdzielczych – często obciążonych hipoteką. Nabywając odrębną własność lokalu, kupujący staje się współwłaścicielem gruntu, co ma istotne znaczenie przy dalszym zarządzaniu nieruchomością oraz planowaniu inwestycji – podkreśla poradnikprzedsiebiorcy.pl.

Równocześnie fiskus coraz częściej wysyła wezwania do zapłaty podatków związanych z nieruchomościami. Jak informuje forsal.pl, organ podatkowy może określić przychód, biorąc pod uwagę wartość rynkową nieruchomości, co jest szczególnie ważne dla właścicieli nieruchomości i inwestorów. Znajomość tych regulacji oraz profesjonalne doradztwo stają się więc nieodzowne w procesie zakupu i późniejszego zarządzania mieszkaniem.

—

Rynek pierwotny mieszkań w Polsce zamyka 2025 rok z energią, która może znacząco przetasować układ sił w branży nieruchomości. Spadające stopy procentowe, atrakcyjne promocje i stabilne ceny przyciągają coraz więcej klientów do deweloperów. Patrząc na 2026 rok, można spodziewać się kolejnych zmian i wyzwań. Dla osób planujących zakup to dobry moment, by dobrze przemyśleć swoje decyzje i dokładnie przeanalizować zarówno finansowe, jak i prawne aspekty inwestycji. Warto być na bieżąco i przygotować się na nowy rozdział na rynku, który przyniesie ciekawe możliwości i rozwiązania.