Czy mieszkania w Polsce stanieją?

Czy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać? To pytanie zadają sobie zarówno kupujący, jak i sprzedający nieruchomości. W ostatnich latach rynek mieszkaniowy przeżywał dynamiczne zmiany – od szybkiego wzrostu cen, przez chwilowe korekty, po interwencje rządowe podgrzewające popyt. Poniżej przedstawiamy kompleksową analizę tego, co działo się z cenami mieszkań w Polsce, jakie są prognozy ekspertów oraz jakie czynniki mogą wpłynąć na przyszłe zmiany cen – czy mieszkania wreszcie stanieją, czy wręcz przeciwnie?

Historyczne trendy cen mieszkań w Polsce

Ostatnie lata na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych upłynęły pod znakiem silnych wzrostów cen. Według danych indeksu cen mieszkań (ICM) Grupy Morizon-Gratka, obejmującego średnie ceny ofertowe z rynku wtórnego w dużych miastach, od początku 2015 r. do początku 2020 r. ceny wzrosły o ok. 40%. Następnie tempo jeszcze przyspieszyło – w latach 2020-2025 odnotowano wzrost o kolejne 54%, co łącznie daje ponad dwukrotny wzrost cen w ciągu dekady 2015-2025. Przykładowo w Warszawie średnia cena ofertowa mieszkania wzrosła ze ~8440 zł/m² w 2015 r. do ponad 17 tys. zł/m² na początku 2025 r. Podobne dynamiczne zwyżki miały miejsce w Krakowie czy Gdańsku (wzrosty o 77-80% od 2015 do 2025). Tak szybkie tempo oznaczało, że przez większość ostatniej dekady panował rynek sprzedającego – popyt zdecydowanie przewyższał podaż.

Warto jednak zauważyć, że wzrost cen nie był całkowicie jednostajny. Po globalnym kryzysie 2008 roku ceny mieszkań w Polsce przez kilka lat spadały lub pozostawały stabilne. Kolejna fala wzrostów zaczęła się w połowie minionej dekady i znacząco przyspieszyła około 2019-2021, gdy rekordowo niskie stopy procentowe (0,1% w 2020 r.) oraz wysoka inflacja skłaniały inwestorów do lokowania kapitału w nieruchomości. Nawet pandemia COVID-19 nie zatrzymała tej tendencji – w latach 2020-2021 mieszkania drożały w dwucyfrowym tempie rocznym. Dopiero w 2022 roku nastąpiło wyraźne wyhamowanie. Skokowy wzrost stóp procentowych (do 6,75% w 2022 r. – najwyżej od 20 lat) dramatycznie obniżył zdolność kredytową Polaków, przez co popyt spadł. Według Biura Informacji Kredytowej liczba udzielonych kredytów hipotecznych w 2022 r. zmniejszyła się o ponad połowę, a łączna wartość nowych hipotek spadła rok do roku z ~80 mld zł do 45,4 mld zł. W efekcie pod koniec 2022 r. po raz pierwszy od lat odnotowano spadki cen transakcyjnych mieszkań. Narodowy Bank Polski raportował zniżki w IV kwartale 2022 i I kwartale 2023 – np. w Warszawie używane mieszkania potaniały wtedy o ~6% kwartał do kwartału. Były to pierwsze istotne korekty cen od czasu kryzysu 2008-2009.

Ten okres korekty okazał się jednak krótkotrwały. Już w połowie 2023 roku ceny mieszkań znów ruszyły w górę – i to gwałtownie. Przyczyniło się do tego kilka czynników, w tym poprawa nastrojów po wyhamowaniu inflacji oraz nadejście rządowego programu preferencyjnych kredytów (o czym niżej). W konsekwencji rok 2023 zakończył się kolejnym rekordem cenowym. W IV kwartale 2023 r. przeciętna cena transakcyjna mieszkania w Warszawie po raz pierwszy przekroczyła poziom 15 tys. zł/m². Jeszcze rok wcześniej było to niespełna 12,5 tys. zł, co obrazuje skalę rocznego wzrostu o około 20%. Dwucyfrowe dynamiki notowano też w innych miastach – według GUS ceny lokali mieszkalnych w całej Polsce w końcówce 2023 r. były średnio o 13% wyższe niż rok wcześniej. Szczególnie imponujące wzrosty odnotowano tam, gdzie popyt był wzmacniany nowymi czynnikami – np. w Krakowie mieszkania w połowie 2024 r. były aż o ~30% droższe niż rok wcześniej. Był to największy skok cen od boomu w 2007 roku.

Prognozy ekspertów i instytucji finansowych

Co dalej z cenami mieszkań? Większość analityków przewiduje raczej stabilizację lub spowolnienie wzrostu, niż gwałtowne spadki. Eksperci Otodom Analytics i Polityki Insight oceniali na początku 2025 roku, że rynek się równoważy, a 2025 „nie będzie okresem załamania”. Wręcz przeciwnie – dzięki rosnącym dochodom i poprawie zdolności kredytowej popyt powinien utrzymać się na solidnym poziom. Ich zdaniem ceny mieszkań nie spadną, a jedynie wyhamują – przewidują zatrzymanie wzrostów cen na poziomie zbliżonym do inflacji. W praktyce oznaczałoby to, że nominalnie ceny mogą jeszcze lekko rosnąć, ale realnie (po uwzględnieniu inflacji) staną w miejscu. Już w IV kwartale 2024 zaobserwowano wyraźne spowolnienie – mieszkania drożały średnio o ok. 8% rok do roku, podczas gdy kwartał wcześniej dynamika przekraczała 12%. Po korekcie o inflację realny wzrost cen pod koniec 2024 wynosił zaledwie ~3%l. Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics przyrównała zmiany cen w ostatnich 5 latach do „dynamicznej jazdy kolejką górską”, zaznaczając że obecna tendencja (koniec 2024 r.) przypomina sytuację z końca 2022 – czyli tuż sprzed wprowadzenia programu wsparcia popytu (Bezpiecznego Kredytu 2%). To sugeruje, że rynek wraca do bardziej zrównoważonego stanu po okresie stymulowanego boomu.

Nie wszyscy jednak całkowicie wykluczają spadki. Analitycy banku Pekao w jednej z prognoz zasugerowali, że w I połowie 2025 r. może dojść do przejściowej obniżki cen, zwłaszcza na rynku pierwotnym. Spadki te miałyby być jednak niewielkie i krótkotrwałe, ograniczane przez wciąż mocny popyt. Pekao przewiduje, że efekt chłodzący wysokich stóp procentowych w końcu zadziała na rynek z opóźnieniem – stąd szansa na lekki spadek cen w okolicach II kwartału 2025. Jednocześnie bank ten zaznacza, że trwałe większe obniżki są mało prawdopodobne dopóki nie osłabnie popyt. W podobnym tonie wypowiadają się prezesi dużych firm deweloperskich – w sondażu Strefy Inwestorów podkreślano, że fundamenty rynku pozostają silne, a stabilizacja jest bardziej realna niż tąpnięcie cen. Ich zdaniem ceny raczej nie spadną, choć wzrosty będą dużo niższe niż dotychczas (bliżej wskaźnika inflacji).

Warto wspomnieć, że w przeszłości pojawiały się prognozy ostrzegające przed korektą na miarę lat 2008-2009. Na początku cyklu podwyżek stóp (2022 r.) niektórzy analitycy zakładali spadki rzędu 10-15%, podobne do tych sprzed dekady. Tego typu przewidywania formułował m.in. bank PKO BP. Rzeczywistość okazała się jednak inna – rynek co prawda wyhamował, ale zamiast głębokiego krachu mieliśmy tylko krótką korektę i szybki powrót do wzrostów dzięki interwencjom rządu. Obecnie konsensus ekspertów przesunął się w stronę scenariusza miękkiego lądowania, czyli właśnie stabilizacji cen. Na dalsze losy cen wpływ będzie mieć wiele czynników – omówionych poniżej – ale żaden z nich (może poza ewentualnym globalnym kryzysem) nie wskazuje na nagłe załamanie cen mieszkań w Polsce.

Wpływ polityki mieszkaniowej państwa

Państwowe programy mieszkaniowe w ostatnim czasie mocno namieszały na rynku. Szczególnie duży wpływ miał wprowadzony w lipcu 2023 program „Pierwsze Mieszkanie” z flagową ofertą dopłat do kredytu, czyli Bezpiecznym Kredytem 2%. Program ten zapewnia przez 10 lat dopłaty obniżające realne oprocentowanie kredytu hipotecznego do 2% dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie. W praktyce znacznie poprawiło to zdolność kredytową i zachęciło wielu młodych kupujących do wejścia na rynek – nawet mimo wysokich stóp procentowych. Efekt? Eksplozja popytu latem 2023 r. i skok cen. Już w miesiąc po starcie programu ceny mieszkań podniosły się o ok. 5% – tak szybka zwyżka zaskoczyła obserwatorów rynku. Równolegle gwałtownie zmalała liczba ofert dostępnych na sprzedaż, bo mieszkania zaczęły znikać z rynku dużo szybciej. Nowy popyt dotyczył głównie tańszych mieszkań (spełniających limity cen m² w programie), co wywołało presję zwłaszcza w segmencie małych mieszkań w dużych miastach. Dane NBP za 2024 rok potwierdzają bezprecedensowy wzrost cen po wprowadzeniu dopłat – średnio ceny urosły najszybciej od 16 lat. Najbardziej dramatyczny skok zanotowano w Krakowie, gdzie rok po uruchomieniu BK2% mieszkania zdrożały aż o ~29% na rynku wtórnym i ~32% na pierwotnym. Dwucyfrowe wzrosty (20%+) odnotowano też m.in. w Poznaniu, Warszawie, Gdyni czy Lublinie. Program nakręcił więc silną bańkę popytową, porównywalną tylko z boomem kredytowym sprzed kryzysu 2008.

Rządowa polityka mieszkaniowa to jednak nie tylko dopłaty do kredytów, ale i inne inicjatywy, które pośrednio wpływają na ceny. W 2022 r. uruchomiono program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, gwarantujący kredyty dla osób bez oszczędności na wkład – ale wskutek skokowego wzrostu rat nie cieszył się on dużą popularnością. Równolegle funkcjonuje też program dopłat do czynszów „Mieszkanie na Start”, który wystartował już w 2019 r. i zapewnia przez maksymalnie 15 lat dofinansowanie części czynszu najmu. Jest on jednak adresowany do wąskiego grona – głównie najemców nowych mieszkań komunalnych, SIM-ów czy inwestycji PFR Nieruchomości – i objęty limitem dochodowym. Jego wpływ na ogólny rynek cen jest więc ograniczony, choć lokalnie może poprawiać dostępność najmu. Wreszcie, nowa ekipa rządowa zapowiadała w kampanii Kredyt 0% (tzw. „Kredyt na start”), czyli jeszcze hojniejszy program dopłat, całkowicie eliminujący odsetki dla młodych kredytobiorców. Informacja o takim planie mogła skłonić część potencjalnych kupujących do wstrzymania się z decyzją w oczekiwaniu na jeszcze tańszy kredyt. Jednak na początku 2025 r. okazało się, że Kredyt 0% nie ruszy zgodnie z zapowiedziami – rząd odsunął jego wdrożenie, przesuwając środki na pilniejsze cele, co rozczarowało wielu oczekujących Polaków. Ta sytuacja pokazuje, że rządowe programy bywają niepewne i zmienne, co samo w sobie wpływa na rynek: najpierw rozbudzone nadzieje zamrażają część popytu, a potem ich niespełnienie może skutkować nagłym „odblokowaniem” odłożonych zakupów lub frustracją kupujących.

Podsumowując, polityka państwa obecnie raczej hamuje spadek cen, niż mu sprzyja. Dopłaty do kredytów sztucznie podtrzymują wysoki popyt, co utrudnia cenom spadanie. Eksperci zwracają uwagę, że programy w rodzaju BK2% to typowe wsparcie strony popytowej, które „zawsze ma pozytywny wpływ na ceny domów” – mówiąc inaczej, rząd, chcąc pomóc kupującym, paradoksalnie przyczynia się do wzrostu cen nieruchomości. Jeśli w przyszłości pojawią się kolejne tego typu inicjatywy (bądź reaktywacja Kredytu 0%), mogą one utrzymać ceny na wysokim poziomie, ograniczając szanse na spadki. Z drugiej strony, zakończenie lub ograniczenie programów dopłat niewątpliwie osłabiłoby popyt – co jest jednym z potencjalnych czynników, które mogłyby wywołać korektę cen.

Popyt vs podaż: demografia, migracje i styl życia

Na ceny mieszkań wpływa podstawowa zależność popytu i podaży. W Polsce od lat mówi się o niedoborze mieszkań – szacuje się, że wciąż brakuje od ok. 1,5 do 2 mln lokali, by zaspokoić potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa. Choć wskaźnik liczby mieszkań na 1000 mieszkańców stopniowo rośnie, to wciąż pozostajemy poniżej średniej zachodnioeuropejskiej. To strukturalnie wspiera popyt – wiele osób wchodzi na rynek mieszkaniowy po raz pierwszy (np. wyprowadzając się od rodziców), co tworzy nowe gospodarstwa domowe i zapotrzebowanie na lokale. Pewne zmiany demograficzne mogą jednak ten popyt hamować w dłuższej perspektywie. Polska społeczeństwo się starzeje i kurczy – niski wskaźnik urodzeń oraz emigracja młodych sprawiają, że liczba ludności maleje. Od 2018 r. populacja Polski spadła z ~38,4 mln do ok. 37,7 mln obecnie (uwzględniając migracje). To oznacza, że w przyszłości mniej będzie osób w wieku zakładania rodziny, czyli potencjalnych nabywców mieszkań. Już teraz wyż demograficzny lat 80. jest zastępowany na rynku pracy przez niż z lat 90. i 2000., co sygnalizuje spadek liczby młodych dorosłych poszukujących własnego M. Z drugiej strony zmienia się też model życia – więcej osób żyje samotnie lub w parach bez dzieci, rośnie odsetek rozwodów. To akurat zwiększa liczbę potrzebnych mieszkań (np. dwie osoby po rozwodzie potrzebują dwóch lokali zamiast jednego). Można więc powiedzieć, że demografia działa dwukierunkowo: mniej ludzi to mniejszy popyt, ale więcej gospodarstw domowych (mniej osób w każdym mieszkaniu) ten efekt częściowo równoważy.

Istotnym czynnikiem są migracje. Wewnętrzne migracje ze wsi i mniejszych miast do dużych ośrodków od lat napędzały popyt w metropoliach – młodzi wyjeżdżający na studia i za pracą zwiększają zapotrzebowanie na mieszkania w takich miastach jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. Jednocześnie w miejscowościach wyludniających się (głównie na ścianie wschodniej czy w mniejszych ośrodkach przemysłowych) popyt bywa słabszy. Migracje zagraniczne to kolejna zmienna. Od czasu otwarcia rynku UE wielu Polaków wyemigrowało na stałe lub czasowo (co zmniejsza krajowy popyt mieszkaniowy), ale z drugiej strony Polska stała się krajem przyciągającym imigrantów ze Wschodu. W szczególności napływ obywateli Ukrainy w ostatnich latach znacząco wpłynął na rynek. Już przed 2022 rokiem w Polsce mieszkało i pracowało kilkuset tysięcy Ukraińców, często wynajmując mieszkania. Po wybuchu wojny w Ukrainie, fala uchodźców – szczytowo ponad milion osób – spowodowała gwałtowny wzrost zapotrzebowania na najem w 2022 r. W dużych miastach czynsze poszybowały wtedy w górę nawet o kilkadziesiąt procent z powodu nagłego skoku liczby najemców. Część uchodźców wróciła lub przeniosła się dalej na Zachód, ale wielu zostało, zasilając rynek pracy i również rynek mieszkaniowy jako najemcy, a niektórzy nawet jako kupujący. Imigracja netto jest więc obecnie czynnikiem pozytywnie wpływającym na popyt – w pewnym stopniu kompensuje ubytek demograficzny rodzimych mieszkańców.

Zmienia się także styl życia i model pracy, co wpływa na preferencje mieszkaniowe. Dobitnie pokazała to pandemia i upowszechnienie pracy zdalnej. Skoro nie trzeba codziennie dojeżdżać do biura, część osób zdecydowała się wyprowadzić dalej od centrów dużych miast – na przedmieścia, do mniejszych miast satelickich, a nawet na wieś. Dzięki temu mogą oni cieszyć się niższymi cenami nieruchomości i lepszą jakością życia (większy metraż, ogród). Ten trend spowodował wzrost popytu w lokalizacjach podmiejskich i w mniejszych miastach, a zarazem nieco ostudził rynek najmu w centrach biurowych metropolii (skoro mniej pracowników przyjeżdża, spadł popyt na wynajem blisko miejsca pracy). Deweloperzy zauważyli te preferencje – zaczęli oferować mieszkania z dodatkowymi udogodnieniami dla pracujących z domu, np. z wydzielonym miejscem na home office, lepszą izolacją akustyczną czy szybkim internetem. Ponadto klienci po doświadczeniach lockdownów bardziej cenią dostęp do balkonu, tarasu, ogródka czy terenów zielonych. Wszystko to oznacza, że popyt rozkłada się geograficznie inaczej niż dawniej – nie koncentruje się tylko w najdroższych dzielnicach dużych miast, ale w większym stopniu rozlewa się na obszary podmiejskie i tańsze regiony. To może w dłuższym okresie ograniczać nadmierny wzrost cen w centrach metropolii (bo część ludzi po prostu przeniesie się gdzieś, gdzie taniej), ale jednocześnie podnosi ceny na obrzeżach i poza dużymi miastami.

A co po stronie podaży mieszkań? Przez ostatnie lata deweloperzy budowali rekordowo dużo – rok 2021 przyniósł ponad 235 tys. oddanych mieszkań w Polsce (najwięcej od dekad). Jednak w 2022 r. wiele projektów wyhamowano z powodu wzrostu kosztów materiałów i niepewności (drogi kredyt, mniejsza sprzedaż). W efekcie liczba mieszkań oddanych w 2023 lekko spadła. Teraz sytuacja znów się zmienia – deweloperzy ruszyli z nowymi inwestycjami, widząc ożywienie popytu. Według wstępnych danych GUS, od stycznia do października 2024 r. rozpoczęto budowę prawie 133 tys. mieszkań, czyli o 44% więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Wydano też o ~30% więcej pozwoleń na budowę (170 tys.). To zapowiada znaczący wzrost podaży w latach 2025-2026, gdy te inwestycje zostaną ukończone. Jeśli rynek nie odbierze ich odpowiednio szybko (tzn. popyt nie wzrośnie proporcjonalnie), zwiększona podaż może wywołać presję na spadek cen lub przynajmniej zahamowanie wzrostów. Już pod koniec 2024 r. raportowano, że na wielu rynkach widać stabilizację cen, a w niektórych miastach zaczęły one nawet spadać kwartalnie. Deweloperzy mając więcej gotowych mieszkań na sprzedaż będą konkurować o klientów – możliwe są promocje, rabaty, dodatki (co de facto obniża cenę efektywną). Podaż mieszkań z drugiej ręki również może wzrosnąć, gdyż część osób wstrzymywała się ze sprzedażą czekając na szczyt cen – jeśli uznają, że dalej już nie drożeje, mogą zdecydować się sprzedać teraz, zanim ceny spadną. Widać było to już w 2023 r., kiedy po okresie stagnacji zaczęło przybywać ofert na rynku wtórnym.

Reasumując, układ sił między popytem a podażą będzie kluczowy dla kształtowania się cen. Popyt wciąż jest solidny (mimo demografii, wspierany migracjami i polityką), ale podaż właśnie nadrabia zaległości i może w perspektywie następnych lat przewyższyć chłonność rynku. Jeśli tak się stanie, presja cenowa zelżeje, co otworzy drogę do ewentualnych zniżek cen.

Różnice regionalne: duże miasta vs mniejsze miejscowości

Rynek mieszkaniowy w Polsce jest bardzo zróżnicowany lokalnie. Ogólnokrajowe wskaźniki nie oddają w pełni rozpiętości cen i trendów między najdroższymi metropoliami a małymi miastami. Najwyższe ceny tradycyjnie notuje się w największych aglomeracjach – prym wiedzie Warszawa, gdzie średnia cena m² przekroczyła już 15 tys. zł, a w prestiżowych nowych projektach osiąga nawet 20 tys. zł/m². Niewiele ustępuje jej Kraków czy Trójmiasto (Gdańsk, Gdynia), gdzie poziomy rzędu 12-14 tys. zł/m² stały się normą. Dla kontrastu, w mniejszych miastach wojewódzkich ceny są sporo niższe – np. w Łodzi, Katowicach czy Bydgoszczy średnie stawki w 2025 r. wynosiły 8-9 tys. zł za metr. Co ciekawe, w ujęciu procentowym te nominalnie tańsze rynki często również doświadczyły znacznych wzrostów w ostatniej dekadzie (Łódź +123%, Katowice +135% od 2015 r.), choć startowały z dużo niższego pułapu. Nadal jednak dysproporcja cenowa między stolicą a prowincją jest ogromna – mieszkanie kupione w małym mieście może być kilkukrotnie tańsze niż podobne w Warszawie.

Duże miasta ciągną ceny w górę głównie z powodu koncentracji popytu: najwyższe zarobki, najwięcej miejsc pracy, uczelni i imigrantów zarobkowych. W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu istotną rolę odgrywają też inwestorzy traktujący mieszkania jako lokatę kapitału (krajowi i zagraniczni) – to dodatkowy popyt, którego brak na prowincji. Dlatego w boomach cenowych metropolie drożeją najszybciej, co było widać zarówno dekadę temu, jak i w ostatnich latach. Przykładowo w 2023-2024 to właśnie duże miasta napędzały średnie statystyki wzrostu – Kraków, Warszawa, Poznań czy Gdynia notowały ponad 20% wzrosty rok do roku. Szczególnym przypadkiem jest Kraków, gdzie kumulacja popytu (mieszkańcy, studenci, turyści – najem krótkoterminowy, uchodźcy z Ukrainy, itp.) spowodowała rekordowe skoki cen o prawie 30%. Z kolei w mniejszych ośrodkach często wzrosty były umiarkowane, a czasem rynek reagował szybciej korektą. Przykładem mogą być Rzeszów i Bydgoszcz – według NBP już w połowie 2024 r. ceny tam zaczęły spadać (Rzeszów – spadki na rynku pierwotnym, Bydgoszcz – spadki zarówno na pierwotnym, jak i wtórnym), podczas gdy większość dużych miast wciąż notowała wzrosty. Oznacza to, że mniejsze rynki szybciej się nasycają i bardziej elastycznie reagują na zmiany popytu/podaży. Gdy lokalnie zabraknie nowych nabywców (bo np. młodzi wyemigrowali), ceny mogą stanąć, a nawet lekko spaść – podczas gdy duża aglomeracja nadal przyciąga chętnych i utrzymuje wzrost cen.

Różnice lokalne widać też w skali korekt. Gdy w 2022-2023 rynek się schłodził, najmocniej ucierpiała Warszawa, gdzie odnotowano aż ~6% spadku cen w ciągu jednego kwartału na rynku wtórnym. To tam bańka cenowa była największa, więc i korekta była relatywnie głęboka. W innych miastach spadki były płytsze lub żadne – w części z 17 monitorowanych przez NBP miast w ogóle nie odnotowano zniżek, a niektóre (np. Gdynia) dalej drożały mimo ogólnego spowolnienia. Pokazuje to, że nie ma jednolitego ogólnopolskiego trendu – są regiony bardziej odporne, gdzie popyt strukturalnie przewyższa podaż (np. Trójmiasto z ograniczoną dostępnością gruntów, czy Wrocław przyciągający wielu nowych mieszkańców), oraz regiony gdzie nawet w okresie prosperity ceny rosły wolniej (Łódź, Katowice – niższe płace, większa podaż terenów pod zabudowę). Dla osób zastanawiających się nad spadkiem cen ważne jest więc pytanie: gdzie mieszkania miałyby stanieć? Bardziej prawdopodobne są umiarkowane obniżki w tych miastach, gdzie relacja popytu do podaży się pogarsza (np. wskutek demografii lub boomu budowlanego), natomiast tam, gdzie od lat jest nadwyżka chętnych nad ofertą (jak Warszawa czy Kraków), ceny trzymają się mocno. Choć i one mogą wyhamować, to trudno oczekiwać, by nagle stały się tanie – różnice regionalne wynikają bowiem z fundamentalnych czynników (ekonomia, migracje, infrastruktura), które nie znikną z dnia na dzień.

Czynniki makroekonomiczne: inflacja, stopy procentowe, kredyty

Sytuacja makroekonomiczna odgrywa ogromną rolę w kształtowaniu cen nieruchomości. Przede wszystkim inflacja i polityka stóp procentowych wpływają zarówno na koszty finansowania zakupu mieszkania, jak i na alternatywy inwestycyjne. Do połowy 2021 roku Polska doświadczała bardzo niskich stóp procentowych (0,1% – efekt łagodzenia polityki pieniężnej w pandemii). Tani kredyt hipoteczny zachęcał tysiące rodzin do zakupów – raty były niskie, a banki udzielały ogromnej liczby pożyczek. W połączeniu z rosnącymi płacami i wysoką inflacją (czyniącą oszczędności na lokatach nieopłacalnymi) tworzyło to idealne warunki do wzrostu cen mieszkań. Wiele osób kupowało nieruchomości jako zabezpieczenie przed inflacją lub inwestycję, co dodatkowo napędzało popyt.

Kiedy jednak w 2022 r. inflacja wymknęła się spod kontroli (osiągając szczytowo ~18% r/r), Narodowy Bank Polski zaczął gwałtownie podnosić stopy procentowe. Stopa referencyjna wzrosła z 0,1% do 6,75% w ciągu roku – był to jeden z najszybszych cykli podwyżek w historii NBP. Efekt dla rynku mieszkaniowego był dramatyczny: oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych poszybowało powyżej 9-10%, co skutecznie odcięło wielu potencjalnych kredytobiorców. Jak wspomniano, liczba udzielanych kredytów spadła o ponad połowę, a popyt inwestycyjny zmalał (pieniądz przestał być „tani”, a alternatywą stały się lepiej oprocentowane obligacje czy depozyty). To schłodzenie popytu przełożyło się na zahamowanie wzrostu cen mieszkań w 2022 r., a nawet krótkotrwałe spadki.

Od jesieni 2023 sytuacja nieco się odwróciła – inflacja zaczęła spadać (w maju 2025 wynosiła już ok. 5% r/r, a więc wróciła do poziomów bliskich celu inflacyjnego NBP), a Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła obniżki stóp procentowych. Pierwsza znacząca obniżka (o 0,75 pp) we wrześniu 2023 r. i kolejne ruchy sprowadziły stopę referencyjną do ok. 5,25% na początku 2024 r.. To wciąż relatywnie wysoko, ale już sama perspektywa dalszych cięć poprawiła nastroje na rynku. Wiosną 2024 zaobserwowano ożywienie sprzedaży mieszkań – po decyzji RPP o obniżce stóp w maju, deweloperzy zanotowali ~30% wzrost sprzedaży w porównaniu z poprzednim miesiącem. Niższe stopy skłoniły część niezdecydowanych klientów do podjęcia decyzji o zakupie (z obawy, że mieszkania znów mogą drożeć), co pokazuje jak silnie rynek reaguje na koszt pieniądza. Wraz z dalszym spadkiem inflacji można oczekiwać kolejnych obniżek stóp, choć NBP jest ostrożny – przedstawiciele banku centralnego sygnalizowali, że nie chcą zbyt szybko luzować polityki, by nie podsycić ponownie boomu kredytowego. MFW przestrzegał Polskę przed pochopnymi cięciami stóp, co sugeruje, że władze monetarne będą balansować między walką z inflacją a wspieraniem wzrostu gospodarczego.

Dostępność kredytów to nie tylko kwestia stopy procentowej, ale i wymogów nadzoru finansowego. W 2022 r., gdy raty poszły w górę, Komisja Nadzoru Finansowego zaostrzyła kryteria oceny zdolności kredytowej (m.in. nakazując bankom większe buforowe przy liczeniu zdolności). To dodatkowo zmniejszyło liczbę zdolnych do zaciągnięcia wysokiego kredytu. W połowie 2023 KNF nieco poluzowała te wymogi (zwłaszcza dla kredytów 2%), co w połączeniu ze spadkiem stóp i rządowymi dopłatami przełożyło się na renesans akcji kredytowej. Pod koniec 2023 r. liczba wniosków o kredyt hipoteczny wróciła mniej więcej do średniej z lat sprzed boomu (2018-2019), co pokazuje, że rynek kredytów wydobył się z zapaści i ustabilizował. Na razie nie widać oznak nadmiernego „przegrzania” – banki nadal stosunkowo ostrożnie szacują zdolność, a klienci biorą niższe kwoty kredytu niż w szczycie (bo i mieszkania są droższe, ale wkłady własne częściej wyższe). W miarę spadku stóp w 2025 r. kredyty powinny tanieć, co ułatwi kolejnym osobom finansowanie zakupu – a tym samym będzie podtrzymywać popyt na mieszkania.

Kolejnym makro-czynnikiem jest sytuacja gospodarcza i dochody ludności. Polska gospodarka spowolniła w 2023 r., ale uniknęła recesji. Rynek pracy pozostaje silny – bezrobocie jest niskie (~5%), a płace rosną szybciej niż ceny mieszkań. To ważne spostrzeżenie: jeśli wynagrodzenia rosną np. o 10% rocznie, a ceny mieszkań o 5%, to realnie nabywców stać na więcej niż wcześniej. I rzeczywiście, wskaźniki dostępności mieszkań (np. stosunek ceny m² do średniej pensji) nie pogarszają się już tak drastycznie, a w niektórych latach nawet się poprawiają. Mikołaj Lewicki z Polityki Insight zwraca uwagę, że wzrost wynagrodzeń znacząco zwiększa zdolność kredytową kupujących i podtrzymuje popyt. Dlatego mimo wysokich cen nominalnych, mieszkania nadal znajdują nabywców – gospodarka „dowozi” większe dochody, które tę górkę cenową kompensują. Oczywiście warunkiem jest brak szoku gospodarczego – gdyby doszło do kryzysu, bezrobocie wzrosło, a płace stanęły w miejscu, popyt mógłby tąpnąć. Na razie jednak baza makro wygląda solidnie.

Podsumowując, makroekonomia wpływa dwojako: z jednej strony wysoka inflacja i stopy procentowe hamują popyt (przez drogi kredyt), co sprzyja stabilizacji lub spadkom cen; z drugiej strony rosnące płace i spadek stóp znów zwiększają zdolność zakupową i skłonność do inwestycji w nieruchomości, co podtrzymuje ceny. Obecnie jesteśmy w fazie przejściowej – inflacja opada, stopy powoli idą w dół, płace wciąż idą w górę. Ten miks raczej nie wskazuje na gwałtowne spadki cen, a raczej na kontynuację trendu umiarkowanych zmian.

Możliwe scenariusze na przyszłość

Czy mieszkania w Polsce stanieją? – to zależy od tego, który ze scenariuszy zrealizuje się w najbliższych latach. Można nakreślić dwa biegunowe warianty oraz kilka pośrednich:

• Scenariusz spadkowy (korekta cen): Zakłada, że zbiegnie się kilka czynników osłabiających popyt lub zwiększających podaż. Na przykład, rząd przestaje stymulować zakupy (kończy dopłaty do kredytów) jednocześnie z oddaniem do użytku dużej liczby nowych mieszkań przez deweloperów. Jeśli do tego demografia zacznie coraz silniej ciążyć (mniej młodych kupujących), a stopy procentowe pozostaną relatywnie wysokie (utrudniając finansowanie kredytem), rynek może wejść w fazę nasycenia. Wówczas sprzedający – zarówno firmy deweloperskie, jak i osoby prywatne – mogliby konkurować cenowo o nabywcę, co wymusi obniżki cen ofertowych. Taki scenariusz mógłby się zmaterializować np. w latach 2025-2026, gdy fala nowych mieszkań wejdzie na rynek. Wzrost podaży to jeden z nielicznych pewnych czynników sprzyjających spadkom – już widać go w danych (więcej pozwoleń i budów), pytanie tylko czy popyt nadąży. Innym czynnikiem mogłaby być degradacja sytuacji gospodarczej – np. istotny wzrost bezrobocia albo kolejny kryzys finansowy, który ograniczyłby dostępność kredytów. Wreszcie, pęknięcie „psychologicznej bariery” cenowej może nastąpić, gdy kupujący uznają, że ceny zaszły zbyt wysoko i zaczynają masowo odkładać decyzję o zakupie licząc na zniżki. Analitycy Pekao wskazują, że w Polsce jeszcze nie doszło do momentu, w którym ceny są tak wysokie, że dławiony nimi popyt wymusza spadki – ale taki punkt znajduje się gdzieś na horyzoncie. Gdy zostanie osiągnięty, mechanizm rynkowy może samoczynnie sprowokować korektę: mniej chętnych = więcej niesprzedanych mieszkań = spadek cen.
• Scenariusz wzrostowy (utrzymanie lub dalsze podwyżki cen): Przeciwny biegun zakłada, że ceny mieszkań wcale istotnie nie spadną, a być może nawet nadal będą rosnąć (choć już wolniej). Taka sytuacja może mieć miejsce, jeśli popyt pozostanie silny lub znów zostanie pobudzony. Możliwe czynniki to dalsze spadki stóp procentowych – jeżeli RPP obniży mocno oprocentowanie (co jest prawdopodobne w przypadku szybkiego spadku inflacji), kredyty staną się tańsze, a więc więcej osób będzie stać na mieszkanie. PKO BP szacuje, że w scenariuszu cięcia stóp o 1 pp w 2025 r. ceny raczej nie wrócą do niższych poziomów z początku 2023, bo niższe raty znów podniosą skłonność do zakupów. Kolejny impuls pro-popytowy to możliwe nowe programy rządowe – choć Kredyt 0% odłożono, rząd może wrócić z inną formą wsparcia młodych (np. dopłaty do najmu, ulgi podatkowe). Każde takie działanie dokłada „paliwa” popytowego i zabezpiecza ceny przed spadkiem. Ponadto, koszty budowy mieszkań pozostają wysokie (materiały, robocizna), co oznacza, że deweloperom trudno byłoby znacząco obniżyć ceny nowych lokali bez utraty marż. Jeśli inflacja utrzyma się choćby umiarkowanie wysoka (np. 5%), to ceny mieszkań mogą nominalnie dalej rosnąć – choćby po to, by skompensować drożejące koszty gruntów czy wykonawstwa. Nie zapominajmy też o inwestorach: w środowisku niższych stóp i niepewnych rynków kapitałowych, znów mogą oni masowo lokować środki w nieruchomości jako bezpieczne aktywo. To był istotny czynnik napędzający boom 2020-2021 i może znów się uaktywnić, jeśli np. oprocentowanie lokat spadnie poniżej inflacji. Wreszcie, aspekt kulturowy – Polacy wciąż preferują posiadanie na własność. Dopóki społeczne aspiracje sprzyjają kupowaniu mieszkań (a nie np. całe życie na wynajmie, jak bywa w Niemczech), dopóty popyt własnościowy będzie trwały. Wzrost zamożności społeczeństwa (rosnący PKB per capita) też sprawia, że wyższe ceny stają się z czasem „akceptowalne” – coś, co wydawało się absurdalnie drogie dekadę temu, dziś jest normą, bo pensje też są dużo wyższe.

Najbardziej realny wydaje się scenariusz pośredni, czyli stabilizacja cen z lekką tendencją wzrostową lub spadkową w zależności od segmentu rynku. Możemy mieć do czynienia z miękkim lądowaniem: ceny przestaną rosnąć w dotychczasowym tempie, a w niektórych miejscach czy segmentach (np. duże mieszkania w gorszych lokalizacjach) mogą trochę stanieć. Inne zaś (np. nowe, dobrze zlokalizowane lokale w dużych miastach) mogą nadal drożeć, choć wolniej. Już teraz widać takie zróżnicowanie – np. w I kwartale 2025 zanotowano średni spadek cen nowych mieszkań o 0,6% kw/kw w największych miastach, ale były miasta z wyraźną przeceną (Poznań –3,5%, Łódź –2,2%, Warszawa –1%) obok miast z dalszym wzrostem (Gdynia +5,2%). Rok do roku ceny wciąż jednak były wyższe (Wrocław +11% r/r, Gdynia +7,8% itd.), co pokazuje, że proces ochłodzenia rynku dopiero się rozpoczyna i rozlewa nierównomiernie. Wielce prawdopodobny jest więc okres flauty cenowej – kilku lat, w których ceny nominalnie stoją w miejscu (ew. rosną o parę procent rocznie), dzięki czemu inflacja i wzrost wynagrodzeń „nadgonią” drożyznę mieszkań. Realnie mieszkania staniałyby wówczas w relacji do dochodów, choć nominalnie ich ceny mogłyby się nie zmieniać lub lekko rosnąć.

Podsumowując, czy mieszkania stanieją? W krótkim terminie nie zanosi się na drastyczne spadki cen w skali całego kraju – rynek wchodzi raczej w fazę stabilizacji po okresie dużych wahań. Popyt wciąż znajduje mocne oparcie (dobre wyniki gospodarki, programy rządowe, potrzeby mieszkaniowe młodych), a podaż dopiero dogania zaległości. Jednak perspektywa kilku lat daje szansę na pewne ochłodzenie i lokalne spadki cen, zwłaszcza jeśli wejdzie dużo nowych mieszkań i nie pojawi się kolejna fala kredytowej euforii. Jak zauważają specjaliści, wiele zależy od polityki państwa i decyzji banku centralnego. Gdyby np. znów stymulowano popyt (kolejne dopłaty) lub gwałtownie obniżono stopy, ceny mogą pozostać wysokie lub nadal rosnąć. Jeśli zaś priorytetem stanie się walka z inflacją i stabilność, a jednocześnie rynek zasilą nowe inwestycje – mieszkania mają szansę w końcu stanieć, przynajmniej w ujęciu realnym. Wydaje się więc, że najbardziej prawdopodobny scenariusz to stopniowe uspokojenie rynku: koniec dynamicznych wzrostów i powolna poprawa dostępności mieszkań, czy to poprzez lekkie korekty cen, czy poprzez wzrost zarobków. Nawet jeśli nie zobaczymy spektakularnych przecen, dla kupujących pocieszająca może być wiadomość, że najgorsze wzrosty cen prawdopodobnie są już za nami – teraz rynek wkracza w fazę równowagi, a w takich warunkach o spadek cen jest zdecydowanie łatwiej niż podczas boomu. Wszystko wskazuje na to, że „okres zapaści” raczej nam nie grozi, ale epoka dwucyfrowych podwyżek cen również dobiega końca. Czy mieszkania stanieją? Być może powoli – tam, gdzie rynek tego wymaga. A jeśli nie stanieją nominalnie, to istnieje duża szansa, że przestaną drożeć, dzięki czemu z czasem staną się bardziej dostępne w relacji do naszych pensji, spełniając poniekąd warunek „tanienia” w odczuciu społecznym.