Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem krótkoterminowy w 2025?
Wyobraź sobie, że kupujesz mieszkanie w centrum Gdańska. W głowie krąży myśl: „Będę zarabiać na turystach – przecież w sezonie to żyła złota!”. Ale czy w 2025 roku inwestycja w najem krótkoterminowy rzeczywiście oznacza bezpieczny i szybki zwrot? Stojąc przed decyzją, warto zajrzeć głębiej – za liczby kryją się historie zmian prawnych, walki o rynek i coraz bardziej wymagający goście.
Najważniejsze informacje:
- 37,3% noclegów turystycznych w Polsce w 2023 roku przypadło na najem krótkoterminowy – rekord na tle Europy.
- W największych miastach obłożenie apartamentów sięga 80-90% w szczycie sezonu, a liczba rezerwacji wzrosła o 36% w styczniu 2025 roku względem poprzedniego roku.
- W 2025 roku wchodzą w życie nowe, rygorystyczne regulacje – rejestry mieszkań, limity, kontrole i wyższe koszty prowadzenia działalności.
- Stopy zwrotu dla inwestora mogą wynosić 6-10% brutto rocznie, lecz w niekorzystnych lokalizacjach lub przy wysokich kosztach spaść poniżej 4%.
- Kluczowe staje się zarządzanie ryzykiem regulacyjnym, profesjonalizacja oferty i szybka adaptacja do zmieniających się wymogów i preferencji turystów.
Rok dynamicznych zmian – jak wygląda dziś rynek najmu krótkoterminowego?
Jeszcze trzy lata temu najem krótkoterminowy był domeną śmiałków, którzy zainwestowali w prestiżowe lokalizacje – Stare Miasto w Krakowie, centrum Poznania, nadmorskie apartamenty w Sopocie. W 2023 roku aż 37,3% noclegów turystycznych w Polsce przypadało właśnie na tę formę zakwaterowania. To nie jest przypadek – polskie miasta stały się magnesem dla gości z Europy i świata, a popyt rósł szybciej niż w Berlinie czy Amsterdamie.
W Warszawie, Gdańsku czy Wrocławiu obłożenie mieszkań i apartamentów na wynajem w szczycie sezonu sięgało nawet 90%. Skąd ten boom? Z danych branżowych za 2024 rok wynika, że liczba rezerwacji wzrosła o 29% rok do roku, a w styczniu 2025 tempo przyspieszyło do 36%. Ceny najmu podskoczyły, a właściciele cieszyli się zyskami – ale to był czas prostych reguł gry.
Dziś, u progu 2025 roku, rynek żyje innym rytmem. Stawki najmu utrzymują się na wysokim poziomie, lecz sprzedaż mieszkań spowalnia, a ceny zakupu stabilizują się – według analityków PKO Banku Polskiego, faza dynamicznego wzrostu przeszła w stagnację. Inwestorzy muszą patrzeć nie tylko na tabelki, ale i na urzędowe komunikaty o nowych przepisach.
Nowe regulacje w 2025 roku – koniec eldorado?
Zacznijmy od początku. Przez lata najem krótkoterminowy rozwijał się niemal bez ograniczeń. Mieszkania w centrach miast przekształcały się w mini-hotele, a właściciele korzystali z luki prawnej. Ale w 2025 roku nadchodzi rewolucja – w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Sopot, powstają obowiązkowe rejestry mieszkań na wynajem, lokalne ograniczenia liczby dostępnych apartamentów w poszczególnych dzielnicach i systematyczne kontrole spełnienia norm technicznych oraz bezpieczeństwa.
Skąd ta zmiana? Mieszkańcy centrów miast narzekali na hałas, tłok, „hotelowy” charakter swojej okolicy. Samorządy zaczęły mówić o presji na rynek mieszkaniowy – wyprowadzka stałych lokatorów, rosnące czynsze, degradacja wspólnej przestrzeni. W odpowiedzi pojawiły się nowe przepisy, które mają „wyczyścić” szarą strefę, podnieść koszty działalności i wprowadzić transparentność.
Co to oznacza w praktyce? Porównując polskie regulacje z modelami z Berlina, Amsterdamu czy Edynburga, można zauważyć podobne trendy: limity liczby apartamentów, obowiązek rejestracji, kontrole sanitarne, a nawet zakaz najmu krótkoterminowego w wybranych dzielnicach. Koszt wejścia na rynek rośnie – oprócz podatków, trzeba opłacić rejestrację, adaptację mieszkania do nowych wymagań oraz prowizje platform (średnio 10-15% wartości rezerwacji).
Zwrot z inwestycji – szanse i ryzyka w nowej rzeczywistości
Wyobraź sobie, że kupujesz mieszkanie pod najem w centrum Krakowa. Obłożenie w sezonie wysoka, stawki za noc nawet kilkaset złotych. Statystyki z branżowego raportu pokazują, że stopa zwrotu w optymalnych warunkach może sięgać 6-10% brutto rocznie. Ale to nie wszystko – w mniej atrakcyjnych lokalizacjach lub przy rosnących kosztach regulacyjnych, zysk może spaść poniżej 4%.
Rynek coraz bardziej się profesjonalizuje. Właściciele inwestują w automatyzację – rezerwacje przez dedykowane aplikacje, bezobsługowe zameldowanie, elektroniczne płatności. To odpowiedź na rosnącą konkurencję i wyższe oczekiwania gości. Ale dla nowych inwestorów to poważny wydatek – serwis, obsługa, sprzątanie, adaptacja do wymogów urzędowych.
Nie bez znaczenia jest także sezonowość popytu. W czasie wakacji czy ważnych wydarzeń obłożenie jest niemal gwarantowane. Poza sezonem – dochody potrafią spaść drastycznie. Warto to podkreślić: coraz częściej rentowność zależy nie od liczby metrów, ale od umiejętności szybkiego dostosowania się do zmian.
| Miasto | Średnie obłożenie w sezonie (%) | Przewidywana stopa zwrotu brutto (%) | Ryzyko regulacyjne |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 90 | 7-9 | Wysokie (rejestry, limity) |
| Kraków | 85 | 8-10 | Wysokie (kontrole, limity) |
| Gdańsk | 88 | 7-8 | Średnie (adaptacja do przepisów) |
| Wrocław | 80 | 6-8 | Średnie |
| Mniejsze miasta | 60-70 | 4-6 | Niskie |
Jak inwestować z głową w 2025 roku?
Co zatem zrobić, jeśli myślisz o zakupie mieszkania pod najem krótkoterminowy? Po pierwsze, śledź lokalne przepisy – każda dzielnica może wprowadzić własne limity i obowiązki rejestracyjne. Po drugie, postaw na profesjonalizację: wysokiej jakości zdjęcia, szybka komunikacja z gośćmi, natychmiastowa reakcja na zmiany popytu. Po trzecie, rozważ automatyzację obsługi i outsourcing serwisu – pozwoli ci to ograniczyć koszty i sprostać oczekiwaniom gości.
Nie zapominaj jednak o ryzyku. Sezonowość, wahania popytu, potencjalne ograniczenia urzędowe – to wszystko może wpłynąć na twoje przychody. W praktyce, inwestycje w najem krótkoterminowy w 2025 roku to gra dla osób elastycznych, gotowych na zmiany i niebojących się nowych wyzwań. Ale to, co jeszcze dziś jest ryzykiem, jutro może okazać się przewagą konkurencyjną.
Ostatecznie to nie liczby, lecz umiejętność zarządzania zmianą, szybka adaptacja do nowych realiów i ścisłe monitorowanie rynku przesądzają, czy inwestycja okaże się sukcesem. Wyobraź sobie, że Twoje mieszkanie jest nie tylko źródłem dochodu, ale także częścią rosnącej profesjonalizacji rynku – gdzie wygrywa ten, kto potrafi przewidzieć, co przyniesie kolejny sezon.
