28 kwi 2025 03:06

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – co należy o nim wiedzieć?

Rosnące koszty budowy, dynamiczne ceny mieszkań i głośne upadłości firm deweloperskich sprawiły, że bezpieczeństwo nabywców lokali mieszkaniowych wysunęło się na pierwszy plan publicznej dyskusji o rynku nieruchomości.

W odpowiedzi na te wyzwania ustawodawca wprowadził Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) – mechanizm finansowej ochrony kupujących, który ma nie tylko minimalizować ryzyko utraty środków, lecz także budować zaufanie do całego sektora budownictwa mieszkaniowego.

W artykule przyjrzymy się podstawom prawnym powstania DFG, procesowi wypłaty środków w razie problemów z inwestycją, obowiązkom deweloperów oraz realnym skutkom, które fundusz już wywołuje na rynku. Odpowiemy również na pytania, kto może liczyć na wsparcie, jak sprawdzić rzetelność dewelopera i jak przygotować się do ewentualnego dochodzenia roszczeń.

Fundamenty prawne i cel utworzenia DFG

Nowa ustawa deweloperska z 2021 r. – kamień milowy ochrony kupujących

W lipcu 2021 r. weszła w życie ustawa deweloperska, która zastąpiła regulacje obowiązujące od dekady i ustanowiła Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ustawodawca odpowiedział w ten sposób na rosnącą liczbę przypadków, w których nabywcy mieszkań tracili oszczędności życia na skutek bankructwa dewelopera lub niewypłacalności instytucji finansowej prowadzącej rachunek powierniczy. Nowe przepisy mają nie tylko wzmacniać pozycję konsumenta, lecz także uporządkować standardy finansowania całego sektora.

Główne motywy ustawodawcy

Ochrona konsumenta – celem nadrzędnym jest zapewnienie, aby środki nabywców były bezpieczne od momentu pierwszej wpłaty aż do odbioru lokalu.
Minimalizacja ryzyka inwestycyjnego – fundusz ma zadziałać jako bufor, który ograniczy skutki ewentualnej niewypłacalności podmiotów uczestniczących w procesie deweloperskim.
Stabilizacja rynku pierwotnego – dzięki większej przejrzystości finansowej firmy deweloperskie mają konkurować jakością projektów, a nie luźnym podejściem do zabezpieczeń prawno-finansowych.

Mechanizm działania funduszu w praktyce

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest zasilany składkami odprowadzanymi od każdej wpłaty, którą nabywca kieruje na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Składka, choć relatywnie niewielka w stosunku do wartości transakcji, tworzy wspólną pulę środków przeznaczonych na zwroty pieniędzy w sytuacjach kryzysowych. Jeśli deweloper ogłosi upadłość lub bank prowadzący rachunek powierniczy stanie się niewypłacalny, fundusz wypłaci nabywcom zgromadzone środki. W praktyce oznacza to, że kupujący nie muszą już śledzić kondycji finansowej wszystkich stron – system ochronny działa automatycznie.

Nowe regulacje nakładają na deweloperów szereg obowiązków raportowych i kontrolnych, a nadzór nad prawidłowym funkcjonowaniem funduszu sprawuje Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Dzięki temu mechanizmowi rynek pierwotny uzyskał brakujący do tej pory filar bezpieczeństwa, który ma zwiększyć zaufanie konsumentów i ograniczyć konsekwencje ewentualnych kryzysów finansowych w branży.

Zakres ochrony i grono uprawnionych

Upadłość dewelopera

Najbardziej oczywistym scenariuszem uruchomienia środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest ogłoszenie upadłości przez firmę realizującą inwestycję. Jeżeli deweloper stanie się niewypłacalny, fundusz zwraca nabywcom wpłacone środki w wysokości zależnej od postępu budowy, a także – w razie potrzeby – finansuje dokończenie przedsięwzięcia. Dzięki temu ryzyko pozostania z „dziurą w ziemi” i kredytem mieszkaniowym zostało znacząco ograniczone.

Problemy banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy

Ochrona rozciąga się również na sytuacje, gdy upadłość ogłosi bank obsługujący otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wówczas DFG rekompensuje środki niewypłacone z rachunku, co zapobiega zamrożeniu kapitału potrzebnego do kontynuacji budowy. Dzięki temu nawet kryzys w sektorze finansowym nie powinien sparaliżować realizowanego projektu.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę

Fundusz obejmuje także przypadki, gdy kupujący korzysta z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy, na przykład z powodu wad prawnych nieruchomości lub rażących opóźnień w harmonogramie. Po rozwiązaniu umowy DFG zwraca wpłacone transze, pozwalając klientowi odzyskać kapitał i poszukać innej inwestycji bez długotrwałego procesu sądowego.

Kto konkretnie może skorzystać

Ustawa nie różnicuje poziomu ochrony ze względu na status życiowy czy liczbę nabywanych lokali. Pieniądze z DFG mogą więc otrzymać zarówno single kupujący pierwszą kawalerkę, jak i rodziny poszukujące większego M oraz inwestorzy nabywający kilka lokali pod wynajem. Kluczowy jest fakt zawarcia umowy deweloperskiej objętej reżimem nowej ustawy oraz przekazywanie środków przez rachunek powierniczy, z którego odprowadzane są składki do funduszu.

Limity i terminy wypłat

Środki wypłacane przez DFG są wolne od jakichkolwiek limitów kwotowych – fundusz pokrywa całość utraconych wpłat niezależnie od wartości kontraktu. Ustawa przewiduje 30-dniowy termin na ich zwrot od chwili stwierdzenia przesłanek do wypłaty, co znacząco przyspiesza odzyskanie pieniędzy w porównaniu z postępowaniem upadłościowym.

Dlaczego warto znać swoje prawa

Świadomość, kiedy i w jakiej wysokości przysługuje ochrona z DFG, pozwala kupującym racjonalnie ocenić ryzyko oraz negocjować warunki umowy. Wiedza ta staje się szczególnie istotna w okresach zwiększonej niepewności gospodarczej, gdy upadłości firm budowlanych i turbulencje w sektorze bankowym pojawiają się częściej niż w czasach koniunktury.

Składki i obowiązki deweloperów wobec DFG

Wysokość i sposób naliczania składek

Każda nowa inwestycja mieszkaniowa objęta ustawą wymaga, aby deweloper odprowadzał składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jej stawka zależy od rodzaju prowadzonego mieszkaniowego rachunku powierniczego. W przypadku otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wynosi 2 % wartości wpłat nabywców, natomiast dla zamkniętego rachunku powierniczego – 0,2 %. Ostateczną wysokość stawki w tych widełkach ogłasza minister właściwy do spraw budownictwa w drodze rozporządzenia, reagując na sytuację rynkową i poziom ryzyka.

Podstawą wyliczenia jest więc każda transza środków przekazywana przez kupujących na rachunek powierniczy. Bank, który prowadzi rachunek, dokonuje automatycznego potrącenia składki i przekazuje ją do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, gdzie tworzony jest wydzielony subfundusz – DFG.

Terminy i procedura odprowadzania składek

Kluczową rolę w procesie poboru składki odgrywa bank. W momencie wpływu środków od nabywcy bank:

oblicza należną kwotę składki na podstawie stawki przypisanej do inwestycji,
potrąca ją przed zaksięgowaniem wpłaty na rachunku powierniczym,
przekazuje ją niezwłocznie – nie później niż następnego dnia roboczego – do UFG.

Deweloper otrzymuje od banku informację o wysokości potrąconych składek, co należy uwzględnić w sprawozdawczości finansowej projektu. Całość odbywa się elektronicznie, minimalizując ryzyko opóźnień i błędów.

Konsekwencje niewywiązywania się z obowiązków

Niedopełnienie obowiązku odprowadzania składek skutkuje poważnymi sankcjami. Ustawa przewiduje możliwość nałożenia na dewelopera administracyjnej kary pieniężnej sięgającej nawet 1 mln zł, a w skrajnych przypadkach zakaz prowadzenia działalności deweloperskiej przez określony czas. Dodatkowo bank ma prawo wstrzymać wypłaty z rachunku powierniczego, co bezpośrednio blokuje finansowanie budowy. Ryzyko to powoduje, że deweloperzy traktują obowiązek składkowy priorytetowo.

W praktyce prawidłowe odprowadzanie składek stało się także elementem budowania reputacji. Inwestorzy i instytucje finansujące projekty coraz częściej wymagają przedstawienia potwierdzeń wpłat do DFG jako warunku kontynuowania współpracy. Dlatego rzetelne wywiązywanie się z nowych przepisów to nie tylko kwestia formalna, ale i przewaga konkurencyjna na coraz bardziej wymagającym rynku.

Wpływ DFG na rynek nieruchomości

Przeniesienie ciężaru finansowego na etapie realizacji inwestycji

Wprowadzenie obowiązkowych składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny podniosło bezpośrednie koszty realizacji inwestycji. Deweloperzy, szczególnie ci operujący w segmencie popularnym, musieli w pierwszej kolejności przeanalizować, czy obciążenie to mogą skompensować wewnętrznie, czy też przenieść je na nabywców w postaci wyższych cen mieszkań. Według danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w pierwszym półroczu po wejściu ustawy przeciętny koszt budowy metra kwadratowego wzrósł o ok. 1,5–2 proc., z czego połowa tej kwoty była bezpośrednio związana z odprowadzaniem składki do DFG.

Strategie deweloperów – od optymalizacji do rewolucji modelu biznesowego

Zwiększone wymogi kapitałowe zmusiły deweloperów do zrewidowania modeli finansowania projektów. Najczęściej obserwowane praktyki to:

przyspieszone pozyskiwanie finansowania bankowego, aby ograniczyć koszty w późniejszych fazach projektu,
wprowadzanie większej liczby etapów inwestycji – dzięki temu składka do DFG rozkłada się na dłuższy okres,
bardziej rygorystyczna selekcja gruntów i projektów pod względem rentowności.

W rezultacie rynek obserwuje mniejszą liczbę nowych, ale jednocześnie bardziej dofinansowanych projektów, co ma ograniczyć ryzyko przerwania budowy.

Ceny mieszkań – gdzie i o ile wzrosły?

Analizując dane portalu NBP o transakcjach na rynku pierwotnym, w miastach wojewódzkich średnia cena metra kwadratowego wzrosła w ciągu roku od wejścia w życie nowych przepisów o 4–6 proc. Eksperci zastrzegają, że tylko 1–2 proc. tej dynamiki można wprost przypisać DFG; pozostałe czynniki to inflacja kosztów materiałów i robocizny. Co ciekawe, w segmencie premium zmiana cen była marginalna, ponieważ wyższa marża inwestycji pozwoliła deweloperom wchłonąć dodatkowe koszty.

Pierwsze statystyki działania funduszu i głos rynku

Według Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w pierwszych dwunastu miesiącach działalności do DFG wpłynęło ok. 320 mln zł. W tym samym okresie fundusz interweniował dwanaście razy, wypłacając łączną kwotę 18 mln zł nabywcom mieszkań z inwestycji dotkniętych problemami finansowymi dewelopera. Liczba zgłoszeń roszczeń była niższa od prognoz resortu rozwoju, co analitycy tłumaczą ostrożniejszą polityką banków w udzielaniu kredytów deweloperskich oraz większą dyscypliną firm budowlanych.

Nastroje kupujących i dalsze perspektywy

Konsumenci deklarują, że obowiązkowy charakter DFG zwiększa poczucie bezpieczeństwa zakupu na rynku pierwotnym. W badaniu Instytutu Badań Rynku Nieruchomości 68 proc. respondentów wskazało fundusz jako jeden z trzech kluczowych argumentów przemawiających za wyborem nowego, a nie używanego mieszkania. Z drugiej strony 42 proc. ankietowanych obawia się dalszego wzrostu cen w przypadku podwyższenia składek. Obecnie Ministerstwo Rozwoju analizuje możliwość zróżnicowania stawek w zależności od stopnia zaawansowania budowy, co mogłoby złagodzić presję kosztową przy pierwszych etapach inwestycji.

Praktyczne wskazówki dla kupującego nowe mieszkanie

Jak sprawdzić, czy deweloper odprowadza składki do DFG

Podstawą bezpiecznego zakupu jest weryfikacja, czy wybrany deweloper regularnie wpłaca składki do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Najprostszą drogą jest analiza prospektu informacyjnego oraz jego załączników, które deweloper ma obowiązek bezpłatnie udostępnić każdemu zainteresowanemu. W części „informacje o sposobie finansowania przedsięwzięcia” znajdziesz wzmiankę o typie mieszkaniowego rachunku powierniczego i wysokości składki. Jeśli w dokumentach pojawiają się nieścisłości lub deklaracja, że składka wynosi 0 %, warto poprosić o pisemne wyjaśnienie dewelopera, a następnie zweryfikować je w banku prowadzącym rachunek. Bank, jako instytucja zaufania publicznego, udzieli informacji, czy składki faktycznie wpływają na konto funduszu.

Co zrobić w razie problemów z inwestycją

Gdy przedsięwzięcie napotyka opóźnienia lub deweloper nie wywiązuje się z umowy, pierwszym krokiem jest formalne wezwanie do usunięcia uchybień. Pisemne zawiadomienie, przesłane listem poleconym, uruchamia ustawowe terminy na reakcję dewelopera. Jeśli problem dotyczy poważnych opóźnień lub ryzyka upadłości, kupujący może odstąpić od umowy deweloperskiej. W takim wypadku bank zwraca środki z rachunku powierniczego, a ewentualną różnicę dopłaca DFG. Jeżeli deweloper ogłosi upadłość, zgłoszenie roszczenia odbywa się poprzez syndyka, natomiast fundusz wypłaca kwotę odpowiadającą dotychczas wpłaconym transzom.

W przypadku konieczności uruchomienia ochrony z funduszu obowiązuje następująca ścieżka:

złożenie wniosku do banku o zwrot środków z rachunku powierniczego;
przekazanie bancze kompletnej dokumentacji (umowa deweloperska, potwierdzenia wpłat, oświadczenie o odstąpieniu lub dokumenty upadłościowe);
po weryfikacji bank kieruje roszczenie do DFG, który ma 30 dni na wypłatę brakującej kwoty.

Lista dokumentów, które warto archiwizować

Skompletowanie pełnej teczki dokumentów ułatwia zarówno bieżące monitorowanie postępów budowy, jak i ewentualne dochodzenie roszczeń. Poniżej zestawienie najważniejszych pozycji:

Prospekt informacyjny wraz z załącznikami (w tym rzutem lokalu i standardem wykończenia);
Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego oraz jej aneksy;
Potwierdzenia wszystkich wpłat na rachunek powierniczy;
Harmonogram postępu prac i korespondencja e-mail z deweloperem lub bankiem;
Protokół odbioru technicznego i zgłoszone usterki;
Dokumenty potwierdzające złożenie reklamacji, wezwań do usunięcia wad oraz ewentualnego odstąpienia od umowy;
Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie oraz zaświadczenie o samodzielności lokalu.

Wszystkie powyższe dokumenty warto przechowywać przynajmniej przez okres pięciu lat od przeniesienia własności, ponieważ właśnie tyle wynosi minimalny termin odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi.

Stosując powyższe wskazówki, kupujący zwiększa swoje szanse na bezproblemowe przejście całego procesu – od podpisania umowy po odbiór kluczy – a w razie komplikacji może skutecznie skorzystać z ochrony, jaką gwarantuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Ostatnie słowo

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stał się kluczowym elementem systemu, który ma chronić nabywców przed negatywnymi skutkami finansowymi upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy. Jego wprowadzenie wzmacnia poczucie bezpieczeństwa transakcji na coraz bardziej konkurencyjnym rynku pierwotnym.

Choć pierwsze miesiące funkcjonowania funduszu pokazują, że koszty realizacji inwestycji i ceny mieszkań nieznacznie wzrosły, to korzyści płynące z ochrony konsumenta zyskują na znaczeniu, budując zaufanie do nowych projektów mieszkaniowych. Deweloperzy z kolei dostosowują modele finansowania i raportowania, traktując składki do DFG jako stały element budżetu inwestycji.

Przed sektorem stoją jednak wyzwania: optymalizacja procedur wypłaty środków, dalsze uszczelnianie przepisów oraz edukacja kupujących w zakresie praw i obowiązków wynikających z nowej ustawy. Kolejne lata i planowane nowelizacje pokażą, w jakim stopniu fundusz pozostanie odporny na presję rynkową i jak będzie ewoluować wraz z cyklem koniunkturalnym.

Dla wszystkich planujących zakup mieszkania na rynku pierwotnym kluczowe jest świadome podejmowanie decyzji – od weryfikacji dewelopera i umowy, po archiwizację dokumentów i śledzenie terminowego opłacania składek. Korzystając z narzędzi oferowanych przez DFG, kupujący mogą wejść w proces zakupu z większą pewnością, że nawet w przypadku nieprzewidzianych zdarzeń ich środki pozostaną zabezpieczone.

Nowe regulacje nie zwalniają nas jednak z czujności. Rozumienie mechanizmów rynku, monitorowanie zmian legislacyjnych i korzystanie z porad ekspertów to elementy, które – obok Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – powinny tworzyć filary dobrze przemyślanej decyzji o zakupie nieruchomości. Im większa nasza wiedza, tym wyższa szansa, że wymarzone M stanie się bezpieczną przystanią, a nie źródłem niepotrzebnego stresu.