Deweloperzy ograniczają podaż, ale ceny mieszkań pozostają stabilne

We wrześniu 2025 roku polski rynek nieruchomości mieszkaniowych stoi przed poważnym zwrotem. Deweloperzy zdecydowanie ograniczyli podaż nowych mieszkań, co szczególnie widoczne jest w największych aglomeracjach – Łodzi, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu. Tymczasem ceny pozostają na wysokim poziomie, a nawet w niektórych regionach rosną. Warto też zwrócić uwagę na nowe przepisy, które od 11 września nakładają na deweloperów obowiązek pełnej jawności cen, wliczając w to wszystkie dodatkowe koszty. Choć intencje ustawodawcy są jasne – zwiększyć przejrzystość i ułatwić klientom porównanie ofert – to branża już próbuje omijać te regulacje, co wywołuje gorące dyskusje o skuteczności i konsekwencjach nowej ustawy.

Jak dokładnie wygląda obecna sytuacja? Co oznacza ograniczenie podaży dla kupujących i sprzedających? Jakie wyzwania niesie za sobą wprowadzenie jawności cen i czy to faktycznie zmieni rynek? Przyjrzyjmy się szczegółom.

Ograniczenie podaży mieszkań przez deweloperów w sierpniu 2025

Sierpień 2025 przyniósł wyraźne ograniczenie liczby nowych mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów. W Łodzi liczba ta spadła aż o 74%, w Trójmieście o 70%, w Warszawie o 51%, a we Wrocławiu o 45%. Kraków wyróżnia się znacznie mniejszym spadkiem – zaledwie o 9%. Takie dane nie są przypadkowe. Według portalu pb.pl, deweloperzy świadomie dawkają podaż, dostosowując ją do aktualnego popytu oraz istniejącej oferty. To rodzaj strategicznej kontroli rynku, która ma na celu uniknięcie nadpodaży i ewentualnego spadku cen.

Co ciekawe, wcześniejsze statystyki wskazują, że pierwsza połowa roku była bardzo aktywna pod względem inwestycji. Businessinsider.com.pl podaje, że w lipcu rozpoczęto budowę ponad 11,9 tysiąca mieszkań, a liczba pozwoleń na budowę osiągnęła rekordowe 16,8 tys. lokali. To pokazuje, że deweloperzy nie rezygnują z inwestycji, lecz raczej zarządzają tempem wprowadzania gotowych mieszkań na rynek, co może mieć wpływ na stabilizację cen.

Stabilność cen mieszkań mimo ograniczenia podaży

Mimo że podaż nowych mieszkań spada, ceny nie ulegają znacznym obniżkom. W Trójmieście wręcz odnotowano wzrost cen o 11%. Jednocześnie na rynku wtórnym w tym regionie spada liczba dostępnych ofert, a sprzedający coraz częściej wycofują swoje mieszkania z rynku lub decydują się na wynajem. To zjawisko opisują portale southwestpolka.com oraz rp.pl, podkreślając, że ograniczona oferta na rynku wtórnym dodatkowo podbija ceny.

W Krakowie zmiana cen mieszkań na rynku wtórnym jest dużo bardziej stonowana i wynosi około 2,6% w porównaniu z rokiem ubiegłym, co również wskazuje na stabilność. Eksperci cytowani przez regiodom.pl zwracają uwagę, że mimo rosnącego popytu i lepszej dostępności kredytów – po dwóch obniżkach stóp procentowych w 2025 roku – finalizacja transakcji jest utrudniona. Główną przeszkodą są rozbieżności między oczekiwaniami sprzedających a możliwościami finansowymi kupujących.

Businessinsider.com.pl zauważa, że w połowie miast dochodzi do spadków cen, ale jednocześnie tamtejsza oferta jest coraz bardziej ograniczona. Taka sytuacja może wpływać na utrzymanie cen na wysokim poziomie w skali całego kraju, mimo lokalnych różnic.

Nowe prawo o jawności cen mieszkań – cele i wyzwania

Od 11 września 2025 roku obowiązuje nowa ustawa, która wymaga od deweloperów całkowitej jawności cen mieszkań i domów na sprzedaż, wliczając w to wszystkie dodatkowe koszty, takie jak miejsca postojowe czy komórki lokatorskie. Portal innpoland.pl, rp.pl, money.pl oraz natemat.pl podkreślają, że celem jest zwiększenie przejrzystości rynku oraz ułatwienie klientom porównywania ofert.

Deweloperzy zobowiązani są do codziennego przesyłania raportów z cenami do rządowego portalu dane.gov.pl. To narzędzie ma umożliwić szybki i rzetelny wgląd w aktualne ceny, co teoretycznie powinno ograniczyć nieuczciwe praktyki. Jednak w praktyce branża nie przyjmuje tego z entuzjazmem. Z informacji money.pl, bezprawnik.pl oraz klubjagiellonski.pl wynika, że niektórzy deweloperzy próbują obejść przepisy, podając symboliczne ceny na poziomie 1 zł za metr kwadratowy, co mocno utrudnia ocenę rzeczywistej sytuacji cenowej.

Minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz ostro skrytykowała takie praktyki, wspierając jednocześnie inicjatywy mające na celu ujawnianie realnych cen mieszkań. Jak podaje natemat.pl, wraz z portalami kansascitydj.net i junglemedicmissions.org wspiera również zbiórkę funduszy na niezależne serwisy monitorujące rynek. Nowe przepisy obejmują wszystkie nieruchomości mieszkaniowe na sprzedaż i mają przeciwdziałać ukrywaniu kosztów przez deweloperów, co podkreślają upday.com oraz businessinsider.com.pl.

Perspektywy rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce

Patrząc w przyszłość, widać, że Polacy są coraz bardziej gotowi do zakupu mieszkań, a ożywienie rynku kredytów po obniżkach stóp procentowych sprzyja wzrostowi popytu. Jednak, jak wskazuje regiodom.pl, mimo tych korzystnych warunków finalizacja wielu transakcji wciąż napotyka na trudności.

Strategiczne dawkowanie podaży przez deweloperów może wywołać efekt psychologiczny stabilizacji cen, choć lokalnie, zwłaszcza w atrakcyjnych regionach takich jak Trójmiasto, możliwe są dalsze wzrosty cen, zauważa natemat.pl i southwestpolka.com. Obecnie wskaźnik wyprzedaży mieszkań w wielu miastach sięga 8-9 kwartałów – informuje spidersweb.pl. Oznacza to, że oferta jest relatywnie duża, ale deweloperzy wolą ją sprzedawać powoli, utrzymując równowagę na rynku.

Nowe przepisy i większa przejrzystość mogą z czasem podnieść jakość ofert oraz wzmocnić konkurencję, choć na razie branża często opiera się zmianom i szuka sposobów na ich obejście, co zauważają klubjagiellonski.pl oraz bezprawnik.pl. W efekcie rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wciąż waha się między stabilnością a niepewnością, a to, jak potoczą się decyzje deweloperów i jakie regulacje zostaną wprowadzone, będzie miało ogromny wpływ na jego przyszłość.