Deweloperzy ostrożni z cenami mieszkań mimo wzrostu sprzedaży

We wrześniu 2025 roku rynek mieszkaniowy w Polsce dał nam powód do optymizmu, zwłaszcza jeśli chodzi o sprzedaż nowych mieszkań. Popyt na lokale z rynku pierwotnego wzrósł niemal o 40 proc. w porównaniu do sierpnia, co jest sygnałem ożywienia po kilku trudniejszych miesiącach. Jednak mimo tak dynamicznego wzrostu, wiele firm deweloperskich zachowuje ostrożność w ocenie perspektyw – nie wszyscy wierzą, że ta tendencja utrzyma się bez zmian. Co więcej, rynek stoi przed nowymi wyzwaniami, takimi jak rosnące koszty budowy i presja regulacyjna, które znacząco wpływają na politykę cenową.

Jak wygląda ten obraz z bliska? Kto napędza sprzedaż, a kto z kolei woli przyhamować inwestycje? I co mogą oznaczać dla kupujących i samych deweloperów najnowsze zmiany prawne oraz ekonomiczne? Przyjrzyjmy się bliżej trendom i prognozom, które kształtują obecny krajobraz rynku pierwotnego w Polsce.

Wzrost sprzedaży mieszkań we wrześniu 2025 – optymizm deweloperów z lekkim zastrzeżeniem

We wrześniu tego roku sprzedaż nowych mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce zanotowała imponujący wzrost – około 39 proc. w porównaniu do sierpnia. Dane pochodzące z propertynews.pl i strefainwestorow.pl potwierdzają, że wrzesień okazał się miesiącem ożywienia i zwiększonego zainteresowania kupujących. Warto zwrócić uwagę, że w III kwartale 2025 roku sprzedaż wzrosła o około 8 proc. w sześciu największych miastach, a niektóre spółki giełdowe, jak Robyg, odnotowały nawet 35-procentowy wzrost sprzedaży kwartał do kwartału – wynika z informacji rp.pl i parkiet.com. To wyraźny sygnał, że rynek pierwotny zaczyna odzyskiwać dynamikę.

Mimo tych pozytywnych danych, optymizm deweloperów nie jest już tak silny jak w sierpniu, kiedy aż 65 proc. firm spodziewało się dalszego wzrostu sprzedaży. We wrześniu liczba ta spadła do około 43 proc., co podają rp.pl i forsal.pl. Równocześnie wzrósł odsetek firm przewidujących stabilizację lub nawet spadek sprzedaży, który obecnie wynosi około 8 proc. Według forsal.pl, ten wzrost ostrożności to sygnał, że branża nie chce zbyt pochopnie zakładać, że dobra passa się utrzyma.

Warto także zauważyć, że wartość transakcji na rynku pierwotnym przekroczyła 3 miliardy złotych, co potwierdza, że pomimo wahań, rynek zaczyna się ożywiać po wcześniejszym spowolnieniu (skarbiec.biz). To ważny znak dla wszystkich zainteresowanych zakupem, inwestorów oraz samych deweloperów, którzy coraz śmielej patrzą na kolejne miesiące, ale z pewnym dystansem.

Stabilizacja cen mieszkań i ostrożność deweloperów w polityce cenowej

Mimo wyraźnego wzrostu sprzedaży, rynek cen mieszkań pozostaje stosunkowo stabilny. Zaledwie około 13 proc. deweloperów spodziewa się podwyżek cen w najbliższym czasie, co potwierdzają rp.pl oraz strefainwestorow.pl. Indeks Zmiany Cen Mieszkań praktycznie się nie zmienia, a jak podaje parkiet.com, rynek reaguje na zmiany stóp procentowych z pewnym opóźnieniem. To sprawia, że firmy budowlane i deweloperskie ostrożnie podchodzą do kwestii podnoszenia cen.

Duży wpływ na tę stabilizację ma nowa ustawa o jawności cen mieszkań, która wprowadza zasadę sprzedaży po najkorzystniejszej cenie. Jak wynika z informacji answer.com.pl, ustawa wymaga od deweloperów transparentności i raportowania zmian cen, co ogranicza swobodę podwyżek i wymusza większą dyscyplinę cenową. To zmienia dotychczasowe praktyki rynkowe i wymaga od firm większej przejrzystości wobec klientów.

Jednocześnie coraz wyższe koszty budowy i finansowania, które zdaniem amigdalina.com.pl i infor.pl wzrosły nawet o 20 proc., ograniczają możliwości oferowania mieszkań po niższych cenach. Jednak z uwagi na konkurencję oraz spowolnienie sprzedaży, podwyżki są umiarkowane i wprowadzane z dużą ostrożnością.

Nieco inaczej sytuacja wygląda regionalnie. W Trójmieście i Gdańsku ceny mieszkań wzrosły o około 11 proc. od kwietnia do sierpnia 2025, co potwierdzają rp.pl oraz propertyjournal.pl. Tymczasem w Krakowie i Warszawie ceny albo lekko spadły, albo utrzymały się na stabilnym poziomie, jak wskazuje southwestpolka.com. Różnice te pokazują, że lokalne uwarunkowania i popyt mają kluczowe znaczenie dla kształtowania cen.

Co ciekawe, wielu deweloperów masowo wstrzymuje nowe inwestycje, a niektóre firmy rozważają nawet zawieszenie działalności na 12–18 miesięcy – informuje oceniamydeweloperow.pl. To z kolei może w przyszłości ograniczyć podaż mieszkań i potencjalnie wpłynąć na wzrost cen, gdy rynek się ustabilizuje.

Perspektywy rynku mieszkaniowego – co czeka ceny i sprzedaż w najbliższych miesiącach i latach?

Eksperci przewidują, że ceny mieszkań mogą rosnąć w tempie od 5 do 10 proc. rocznie, a do 2030 roku wzrost cen może sięgnąć nawet 40–50 proc., jeśli obecne trendy kosztowe i podażowe się utrzymają. Takie prognozy podaje e-budownictwo.pl, co zwiastuje długoterminowy wzrost wartości nieruchomości, choć z pewnymi wahaniami.

Na początku 2026 roku można spodziewać się kolejnych wzrostów cen mieszkań, chociaż rynek będzie reagował z pewnym opóźnieniem na zmiany stóp procentowych i politykę kredytową – zauważa parkiet.com. Obniżki stóp procentowych i związany z tym spadek rat kredytów mieszkaniowych mogą zwiększyć aktywność zakupową, co dodatkowo wspiera popyt na rynku pierwotnym, jak podaje money.pl.

Jednak nie wszystko jest tak jednoznaczne. Mimo poprawy nastrojów, konsumenci wciąż wykazują umiarkowaną ostrożność w podejmowaniu decyzji zakupowych, co wskazuje e-budownictwo.pl. Harmonijne tempo wzrostu sprzedaży i cen jest więc hamowane przez tę rezerwę.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na wzrost kosztów inwestycji są rosnące wymagania dotyczące realizacji projektów, np. obowiązek budowy schronów. Jak podaje infor.pl, podnosi to koszty budowy nawet o 30 proc., co może mieć istotny wpływ na ceny nowych mieszkań w przyszłości.

Rynek pierwotny mieszkań w Polsce zaczyna się powoli ożywiać, choć zarówno deweloperzy, jak i kupujący podchodzą do tego z dużą ostrożnością. Ceny stabilizują się, a większa przejrzystość wymusza na firmach bardziej przemyślane decyzje cenowe. Jednocześnie rosnące koszty budowy i nowe przepisy wprowadzają sporo niepewności. To, jak potoczy się sytuacja, będzie zależało od równowagi między popytem a podażą oraz od dalszych działań władz w kwestii kredytów i regulacji. Warto więc obserwować, czy optymizm z ostatnich tygodni faktycznie przełoży się na trwały wzrost i stabilizację na rynku mieszkań.