Deweloperzy: Popyt na mieszkania stabilny, ale bez rekordów sprzedaży w 2025

W październiku 2025 roku rynek mieszkaniowy w Polsce pokazuje swoją złożoność i niejednoznaczność. Deweloperzy nie spodziewają się rekordowej sprzedaży, choć popyt na mieszkania pozostaje na relatywnie wysokim poziomie. Z najnowszych danych z końca września wynika, że niemal 43% firm z branży prognozuje wzrost sprzedaży, a niemal połowa zakłada stabilizację, co świadczy o umiarkowanym optymizmie i przewidywaniach utrzymania obecnego tempa. Jednocześnie rosnąca niepewność związana z kosztami budowy, sytuacją kredytową i legislacją powoduje, że deweloperzy zachowują ostrożność przy podejmowaniu decyzji o nowych inwestycjach.

Jak pokazują analizy rynku, w wielu miastach ceny mieszkań są stabilne lub powoli rosną, zwłaszcza w Warszawie, gdzie stolica nadal utrzymuje silną pozycję. Tymczasem na rynku wtórnym w niektórych lokalizacjach pojawiają się przeceny sięgające nawet 20%, co dodatkowo komplikuje obraz rynku i stawia przed branżą szereg wyzwań. Przyjrzyjmy się bliżej aktualnym nastrojom deweloperów, zachowaniom kupujących oraz perspektywom, które kształtują polski rynek nieruchomości pod koniec 2025 roku.

Aktualne nastroje deweloperów i prognozy sprzedaży na 2025 rok

Na koniec września 2025 roku aż 43,1% deweloperów oczekiwało wzrostu sprzedaży mieszkań, co wskazuje na utrzymujący się popyt pomimo braku sygnałów o rekordowych wynikach. Niemal połowa firm z branży przewiduje stabilizację tempa sprzedaży, co razem tworzy obraz rynku zrównoważonego, ale wymagającego elastycznego podejścia. Jak podaje portal propertynews.pl, te dane świadczą o zachowaniu deweloperów wobec zmiennej sytuacji gospodarczej i finansowej — nadal liczą na umiarkowany wzrost, ale z dużą dozą ostrożności.

Jednocześnie wzrost odsetka firm spodziewających się spadku sprzedaży z 2,5% do niemal 8% pokazuje, że część deweloperów dostrzega już wyraźniejsze ryzyka. To realistyczne podejście jest efektem wrześniowych wyników sprzedaży i rosnących kosztów inwestycji. Potwierdza to też zmienność rynku, na którą zwraca uwagę tvp.info, opisując miniony kwartał jako okres pełen niepewności i różnic regionalnych.

W związku z rosnącymi kosztami budowy oraz niejasną sytuacją prawną, wiele firm ogranicza skalę nowych inwestycji. Jak podaje wgn.pl, to jedna z głównych przyczyn ostrożności deweloperów, którzy coraz bardziej selektywnie podchodzą do planowania kolejnych projektów. Niepewność legislacyjna, na przykład w zakresie przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego czy wymagań środowiskowych, wpływa na tempo realizacji inwestycji i decyzje o ich rozpoczęciu.

Ceny mieszkań i oczekiwania kupujących w kontekście rynku wtórnego i pierwotnego

Patrząc na ceny mieszkań, sytuacja jest mocno zróżnicowana. W wielu dużych miastach utrzymują się one na stabilnym poziomie lub rosną powoli. Szczególnie Warszawa wyróżnia się na tle innych miast — ceny nie tylko się utrzymują, ale nawet rosną, co świadczy o silnej pozycji stolicy na rynku nieruchomości. Jak informuje wgn.pl, to efekt ciągłego popytu i ograniczonej podaży atrakcyjnych lokalizacji.

Z kolei w Łodzi obserwujemy szybszy wzrost cen mieszkań niż tempo wzrostu zarobków, co może powodować poważne wyzwania dla lokalnych nabywców. Portal wyborcza.pl zwraca uwagę na możliwe przeceny sięgające nawet 20% w mniej atrakcyjnych lokalizacjach i na rynku wtórnym. Taka sytuacja pokazuje, że nie wszędzie rynek jest równie stabilny, a różnice regionalne i segmentacyjne są coraz wyraźniejsze.

Co ciekawe, aż 58,4% osób poszukujących mieszkania liczy na spadki cen, co wyraźnie pokazuje rozbieżność między oczekiwaniami kupujących a realiami rynkowymi. Jak podaje propertynews.pl oraz rp.pl, wiele osób nadal wierzy w możliwość istotnych obniżek, choć fakty pokazują, że przeceny są ograniczone i dotyczą głównie mniej atrakcyjnych ofert.

Na rynku pierwotnym coraz więcej mieszkań pozostaje dłużej w ofercie, co może świadczyć o rosnącej ostrożności nabywców oraz zmianach w warunkach finansowych. Jak wynika z informacji oceniamydeweloperow.pl, deweloperzy muszą liczyć się z tym, że sprzedaż nowych mieszkań nie jest już tak szybka jak wcześniej, co wymusza na nich większą elastyczność w polityce cenowej i marketingowej.

Wyzwania i perspektywy rynku nieruchomości: kredyty, demografia i inwestycje

Kluczowym wyzwaniem dla rynku jest wrażliwość na zmiany stóp procentowych i warunków kredytowych. Zdolność kredytowa Polaków zmniejszyła się o ponad połowę, co znacząco ogranicza możliwości zakupu mieszkań przez wielu potencjalnych nabywców. Jak podaje oceniamydeweloperow.pl, to istotny czynnik hamujący popyt i wpływający na decyzje inwestorów.

Wcześniejsze prognozy analityków, m.in. infor.pl, przewidywały rozpoczęcie obniżania stóp procentowych już w 2023 roku, jednak ich wpływ na rynek jest stopniowy i niejednoznaczny. Zmiany te nie przełożyły się jeszcze na dynamiczne ożywienie, co pokazuje, jak długo trwa odbudowa zaufania i stabilizacji w sektorze kredytowym.

Nie mniej ważna jest kwestia demografii — liczba potencjalnych kupujących systematycznie maleje, co stanowi wyzwanie długoterminowe dla całej branży. Jak zauważa bithub.pl, ta tendencja wymusza na deweloperach konieczność dostosowania oferty do zmieniającego się profilu klientów oraz poszukiwania nowych modeli biznesowych.

W największych miastach, takich jak Warszawa czy Gdańsk, nadal rośnie zainteresowanie najmem, a liczba atrakcyjnych mieszkań na wynajem zaczyna być niewystarczająca. Jak podaje infor.pl, ta sytuacja może wpływać na decyzje inwestycyjne deweloperów, którzy coraz częściej planują projekty skierowane do rynku najmu, aby wykorzystać rosnące zapotrzebowanie.

Mimo tych wyzwań, branża nie stoi w miejscu. Deweloperzy realizują interesujące inwestycje odpowiadające na potrzeby współczesnych nabywców. Przykładem są nowoczesne miejskie wille we Wrocławiu, które łączą komfort i nowoczesność z atrakcyjną lokalizacją. Jednak, jak informuje wgn.pl, brakuje atrakcyjnych gruntów pod takie projekty w gęsto zabudowanych dzielnicach, co ogranicza skalę i dynamikę rozwoju.

—

Końcówka 2025 roku na polskim rynku nieruchomości przynosi mieszane uczucia – z jednej strony widać stabilny popyt, z drugiej zaś nie brakuje sygnałów, które każą działać ostrożnie. Rosnące koszty budowy, ograniczenia kredytowe i zmieniająca się demografia stawiają przed deweloperami wyzwania, które wymagają elastyczności i przemyślanych decyzji. Dodatkowo różnice między regionami oraz między rynkiem pierwotnym a wtórnym sprawiają, że sytuacja jest złożona, ale też pełna szans dla tych, którzy potrafią je dostrzec.