Deweloperzy w Polsce: więcej niż tylko zysk na rynku mieszkań

W październiku 2025 roku polski rynek nieruchomości wykazuje coraz bardziej złożone oblicze, które wykracza poza tradycyjne schematy maksymalizacji zysków deweloperów. Jak zwraca uwagę Tymon Nowosielski, prezes Eiffage Immobilier Polska, coraz większą rolę odgrywa odpowiedzialność społeczna inwestorów, ich troska o jakość życia mieszkańców oraz współpraca z samorządami lokalnymi. W perspektywie najbliższych trzech lat firma planuje wybudować kilka tysięcy lokali w akademikach, co wpisuje się w rozwój segmentu wynajmu instytucjonalnego, a zarazem pokazuje zmianę podejścia do rynku mieszkaniowego.

Jednakże branża nie jest wolna od wyzwań. Rosnące koszty inwestycji oraz nowe regulacje prawne nakładają na deweloperów obowiązek większej transparentności i wymuszają ostrożniejsze podejście do polityki cenowej. W tym artykule przyjrzymy się bliżej, jak te trendy i wyzwania kształtują obecnie polski rynek nieruchomości, jakie są perspektywy inwestycji i jakie napięcia pojawiają się między deweloperami a samorządami.

Odpowiedzialność deweloperów i jakość inwestycji ponad zysk

Prezes Eiffage Immobilier Polska, Tymon Nowosielski, podkreśla, że współcześni deweloperzy coraz częściej kierują się nie tylko chęcią maksymalizacji zysków, ale przede wszystkim troską o komfort przyszłych mieszkańców i estetykę przestrzeni miejskich. Jak wskazuje serwis propertynews.pl, to podejście jest widoczne w licznych projektach realizowanych we współpracy z lokalnymi samorządami, które wspólnie tworzą miejsca sprzyjające aktywnemu i wygodnemu życiu mieszkańców.

Eiffage Immobilier Polska zamierza w ciągu najbliższych trzech lat wybudować kilka tysięcy mieszkań w akademikach, co jest wyraźnym sygnałem zaangażowania w rozwój segmentu wynajmu instytucjonalnego. To podejście nie koncentruje się jedynie na szybkim zbyciu lokali, ale na długofalowym zarządzaniu i tworzeniu przestrzeni dostosowanych do potrzeb najemców.

Co więcej, deweloperzy często wprowadzają mieszkania na rynek etapami, monitorując reakcję klientów na oferowane ceny. Ta praktyka, dobrze znana na rynkach zagranicznych, pozwala elastycznie dostosowywać ofertę do realiów popytu i wpływa na stabilizację rynku – podaje propertynews.pl.

Rynek mieszkaniowy w Polsce: stabilizacja i wzrost sprzedaży

Przyjrzyjmy się statystykom, które potwierdzają pozytywne tendencje na polskim rynku nieruchomości. Według portalu rp.pl, w trzecim kwartale 2025 roku 16 największych firm deweloperskich sprzedało ponad 5,7 tysiąca mieszkań, co oznacza wzrost o 22 proc. w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. To wyraźny sygnał, że popyt na nowe lokale pozostaje silny.

Z kolei dane infor.pl wskazują, że w kwietniu 2025 roku deweloperzy sprzedali około 5 tysięcy mieszkań – był to najlepszy wynik od piętnastu miesięcy, co sugeruje ożywienie na rynku po okresie pewnej stagnacji. Bankier.pl podaje z kolei, że sprzedaż wzrosła o blisko 6 proc. w ciągu ostatniego roku, mimo presji na marże spowodowanej rosnącymi kosztami finansowania inwestycji.

Jednak rosnące ceny gruntów w największych miastach – aż o 26 proc. – oraz wzrost udziału kosztów gruntów w cenie mieszkania z 15 do 18 proc., jak informuje bithub.pl, powodują, że struktura kosztów deweloperskich znacząco się zmienia. To z kolei wpływa na politykę cenową i dostępność mieszkań.

Regulacje i wyzwania cenowe na rynku nieruchomości

Rok 2025 przyniósł istotne zmiany w prawie, które znacząco wpływają na funkcjonowanie rynku nieruchomości. Nowelizacja ustawy deweloperskiej nałożyła obowiązek publikacji pełnych danych o inwestycjach, co ma zwiększyć transparentność i pomóc klientom w podejmowaniu świadomych decyzji – podaje infor.pl. Ta większa jawność wymusiła na deweloperach zmianę podejścia do polityki cenowej.

Niemniej, jak zauważa propertynews.pl, niektórzy inwestorzy nadal stosują praktyki wstrzymywania sprzedaży mieszkań, by sztucznie podbijać ceny, co budzi kontrowersje i napięcia na rynku.

Ceny mieszkań w Polsce rosną szybciej niż zarobki, co wywołuje obawy dotyczące dostępności mieszkań dla przeciętnego nabywcy – podkreśla wyborcza.pl. Jednocześnie pojawiają się sygnały o możliwym pękaniu cenowej bańki, co może mieć dalekosiężne konsekwencje dla inwestorów i deweloperów.

W tym kontekście warto zwrócić uwagę na stanowisko prezydenta Katowic, który podkreśla, że spór o wyższy podatek od deweloperów nie jest próbą wzbogacenia miasta, lecz przestrzeganiem obowiązującego prawa. To pokazuje, jak napięte są relacje między samorządami a inwestorami, a także jak ważne jest znalezienie równowagi pomiędzy interesami obu stron – relacjonuje dziennikzachodni.pl.

Perspektywy wynajmu i inwestycji na rynku mieszkaniowym

Segment mieszkań na wynajem instytucjonalny rozwija się dynamicznie i jest postrzegany jako jeden z obszarów o dużym potencjale wzrostu. Potwierdza to strategia Eiffage, który planuje budowę tysięcy akademików w najbliższych latach, wpisując się w ten trend – podaje propertynews.pl.

Jednakże wynajem wiąże się także z wyzwaniami, przede wszystkim z ryzykiem zniszczeń i koniecznością bieżącego zarządzania nieruchomościami, co stanowi istotne obciążenie dla inwestorów i zarządców – wskazuje adres-strony.pl.

Nieruchomości w Polsce nadal nie tracą na wartości i są postrzegane jako atrakcyjna forma inwestycji. Jak podaje habitat-house.pl, w ostatnich latach ceny wzrosły nawet o 300-400 proc. To imponujące tempo wzrostu, które jednak nie może trwać w nieskończoność. Rosnące koszty gruntów i finansowania inwestycji, jak informuje bankier.pl, wymuszają na deweloperach ostrożniejsze podejście do kształtowania cen i struktury oferty, co może ograniczyć ich marże.

—

W 2025 roku polski rynek nieruchomości pełen jest wyzwań i sprzeczności – od troski o jakość i komfort mieszkańców, przez stabilizację sprzedaży, aż po regulacje i zmieniające się ceny. Coraz większe znaczenie zyskuje wynajem instytucjonalny, a deweloperzy chętniej angażują się w budowę akademików, co otwiera nowe możliwości rozwoju. W najbliższych latach kluczem do sukcesu będzie umiejętne łączenie tych różnych aspektów, by sprostać rosnącym oczekiwaniom rynku.