Dlaczego deweloperzy z parkami handlowymi uciekają z dużych miast?

Na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce trwa zauważalna zmiana – deweloperzy parków handlowych coraz częściej przenoszą swoje inwestycje z zatłoczonych centrów dużych miast na ich obrzeża oraz do mniejszych miejscowości. Jak wskazuje najnowszy raport JLL opublikowany 8 grudnia 2025 roku, ceny ziemi pod projekty handlowe w miastach liczących mniej niż 100 tysięcy mieszkańców wahają się od 400 do 1000 zł za metr kwadratowy, podczas gdy w ścisłych centrach dużych aglomeracji sięgają nawet 5000 zł za metr. Ta znaczna różnica kosztów sprawia, że inwestorzy coraz chętniej wybierają lokalizacje poza centrum, gdzie inwestycje są bardziej opłacalne, a jednocześnie rynek nadal oferuje duży potencjał rozwoju.

W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej temu zjawisku, analizując przyczyny migracji deweloperów, korzyści oraz wyzwania, jakie niesie ze sobą ta zmiana, a także zastanowimy się, jak wpłynie ona na przyszłość rynku nieruchomości handlowych oraz lokalne społeczności.

Rosnące koszty ziemi w centrach dużych miast – główny czynnik zmian

Według raportu JLL z grudnia 2025 roku, ceny ziemi pod inwestycje handlowe w centrach dużych miast osiągają poziomy nawet 5000 zł za metr kwadratowy. To kwota pięciokrotnie wyższa niż w mniejszych miejscowościach, gdzie ceny oscylują między 400 a 1000 zł za metr. W dodatku, na obrzeżach dużych miast ceny te są średnio dwukrotnie wyższe niż w miejscowościach poniżej 100 tysięcy mieszkańców, co stawia pod znakiem zapytania opłacalność inwestycji w najbardziej prestiżowych lokalizacjach.

Ta ogromna rozpiętość cenowa bezpośrednio wpływa na decyzje inwestorów. Koszty zakupu ziemi stanowią znaczącą część całkowitych wydatków związanych z realizacją projektów handlowych, dlatego wybór tańszej działki na obrzeżach lub w mniejszym mieście może być kluczowy dla utrzymania rentowności inwestycji. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli centrum miasta oferuje większy przepływ klientów, to wyższe koszty często przeważają nad tym potencjałem.

Migracja deweloperów do mniejszych miast i na obrzeża – korzyści i wyzwania

Coraz więcej deweloperów decyduje się na realizację projektów w miejscowościach poniżej 100 tysięcy mieszkańców. Tam ceny ziemi są kilkukrotnie niższe niż w centrach metropolii, co pozwala na znaczne obniżenie kosztów inwestycji. Taka strategia otwiera również możliwość oferowania konkurencyjnych stawek najmu dla potencjalnych najemców oraz atrakcyjniejszych cen dla klientów końcowych, co może przyciągać większą liczbę odwiedzających.

Rozwój parków handlowych na obrzeżach dużych miast i w mniejszych miejscowościach może mieć również pozytywny wpływ na lokalną gospodarkę. Nowe inwestycje stwarzają miejsca pracy, zwiększają dostępność usług handlowych i podnoszą komfort życia mieszkańców, którzy nie muszą już dojeżdżać do centrów metropolii, aby zrobić większe zakupy. Niemniej jednak, takie przesunięcia inwestycyjne niosą ze sobą pewne wyzwania. Przede wszystkim zmienia się dynamika urbanistyczna – rosnące znaczenie obrzeży wymaga rozbudowy i dostosowania infrastruktury transportowej, aby zapewnić wygodny i szybki dojazd do nowych centrów handlowych. Ponadto, rozwój na peryferiach może wpływać na zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym oraz wymagać koordynacji z lokalnymi planami rozwoju.

Perspektywy rynku nieruchomości handlowych w świetle obecnych trendów

Obserwowany obecnie trend „ucieczki” deweloperów z centrów dużych miast jest naturalną odpowiedzią na rosnące koszty gruntów oraz zmieniające się preferencje konsumentów. Coraz więcej klientów docenia wygodę zakupów w parkach handlowych zlokalizowanych na obrzeżach lub w mniejszych miejscowościach, gdzie parkingi są łatwiej dostępne, a przestrzeń handlowa bardziej rozległa.

Raport JLL wskazuje, że inwestycje w takich lokalizacjach mogą stać się dominującym kierunkiem rozwoju rynku parków handlowych w najbliższych latach. Deweloperzy będą musieli jednak umiejętnie balansować między niższymi kosztami zakupu ziemi a dostępnością klientów i infrastrukturą transportową. Sukces nowych projektów zależeć będzie od ich położenia, jakości zaplecza komunikacyjnego oraz atrakcyjności oferty handlowej.

Zmiany na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyraźnie pokazują, że nadchodzi nowa era. Wzrost cen gruntów w centrach dużych miast zmusza inwestorów do szukania innych miejsc, co otwiera przed nimi świeże możliwości, ale też stawia wyzwania wymagające przemyślanych działań i dobrej współpracy wszystkich stron. Z ciekawością warto śledzić, jak te przemiany wpłyną na kształt polskiego rynku handlowego w nadchodzących latach.