Jakie są koszty notarialne przy kupnie i sprzedaży mieszkania? Przegląd, porównanie i wskazówki na 2025 rok

Kupno mieszkania w Krakowie to nie tylko moment ekscytacji, ale również pierwsza poważna lekcja finansowa. Wielu kupujących – szczególnie tych stawiających pierwsze kroki na rynku – jest zaskoczonych, gdy poznaje pełną listę kosztów, które należy uiścić u notariusza. Warto więc dokładnie zrozumieć, skąd się biorą, kto je ustala i jak je realnie obniżyć, zanim podpiszesz swój pierwszy akt notarialny.

Wyobraź sobie: masz uzbierane oszczędności, wybrany lokal, zadowolonego sprzedającego. I wtedy pojawia się pierwsza poważna przeszkoda – koszty notarialne. Dla wielu osób, szczególnie kupujących swoje pierwsze mieszkanie, moment podpisania aktu to także pierwsze zderzenie z rozbudowaną tabelą opłat, które – jak wynika z relacji klientów publikowanych przez forum rynekpierwotny.pl – mogą sięgnąć nawet kilkunastu tysięcy złotych.

Dlaczego to tak ważne? Bo zrozumienie tych kosztów pozwala nie tylko uniknąć niemiłych niespodzianek, ale także lepiej wyliczyć realny budżet na zakup. W końcu finalne zobowiązanie obejmuje nie tylko cenę mieszkania, ale również sumę wszystkich „dodatków”, które stanowią niemal odrębny rachunek.

Kluczowym elementem przy zakupie lub sprzedaży mieszkania jest taksa notarialna – czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Wysokość tej opłaty od lat regulowana jest przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości i uzależniona od wartości nieruchomości. Co istotne, w 2025 roku jej struktura nie uległa zmianie – podwyżki wynikające z inflacji nie dotknęły tej branży, choć zmiany w innych sektorach gospodarki są zauważalne.

Jak wygląda to w liczbach?

• Dla mieszkań o wartości do 3 000 zł: taksa wynosi 100 zł (plus 23% VAT).
• Od 3 000,01 zł do 10 000 zł: 100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł.
• Od 10 000,01 zł do 30 000 zł: 310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł.
• Od 30 000,01 zł do 60 000 zł: 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł.
• Od 60 000,01 zł do 1 000 000 zł: 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł.
• Od 1 000 000,01 zł do 2 000 000 zł: 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 mln zł.
• Powyżej 2 000 000 zł: 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki, lecz nie więcej niż 10 000 zł.

Stawki te zostały szczegółowo potwierdzone w najnowszym raporcie Totalmoney.pl oraz tabelach opublikowanych na eteria.pl w lipcu 2025 roku.

Przykład z życia? Dla popularnej transakcji mieszkania za 500 000 zł: samo wynagrodzenie notariusza wynosi około 2 410 zł netto. Wystarczy doliczyć VAT, a suma rośnie do niemal 3 000 zł.

Kluczowe opłaty dodatkowe: Co jeszcze zapłacisz oprócz taksy?

Taksa notarialna to dopiero początek tej opowieści. Do pełnej kwoty należy doliczyć dodatkowe koszty, które – choć pojedynczo nie wydają się wysokie – skumulowane zamieniają się w poważną sumę.

• Wypisy aktu notarialnego: średnio od 6 do 20 zł za stronę, a finalnie zwykle 100–200 zł za całość dokumentacji.
• Opłata za pełnomocnictwo: 30 zł za jedną czynność, do 100 zł za umocowanie obejmujące kilka czynności.
• Wpis do księgi wieczystej: 200 zł za nieruchomość, dodatkowo 200 zł przy ustanowieniu hipoteki.
• Podatek PCC (2%) – obowiązuje wyłącznie na rynku wtórnym, co przy transakcji w wysokości 500 tys. zł oznacza dodatkowe 10 000 zł.
• Podatek VAT – naliczany wyłącznie na rynku pierwotnym, ukryty w cenie nabycia od dewelopera.

Jak podkreśla notariusz Bartłomiej Sierakowski na łamach budnex.pl, “Warto przed umówieniem wizyty zadzwonić do dwóch–trzech kancelarii i zapytać o orientacyjną wycenę – notariusze mają możliwość negocjacji prowizji”. To dobry moment, by zatrzymać się i zapytać: które z tych kwot są nieuniknione, a które można realnie zredukować?

Poniżej zestawienie najważniejszych kosztów, które czekają kupującego w zależności od wyboru rynku pierwotnego lub wtórnego. Warto przeanalizować, gdzie „ukrywają się” największe pułapki:

I tu ciekawostka: podatek PCC jest dla wielu osób największym szokiem przy zakupie używanego mieszkania. Sądząc po licznych relacjach na forach kupujących, zaskoczenie rośnie zwłaszcza wtedy, gdy przy pierwszym rozliczeniu kwota dodatku przekracza wyobrażenie o „drobnej formalności”.

Wbrew pozorom, większa część kosztów notarialnych nie jest sztywno ustalona raz na zawsze. Prawo wyznacza jedynie maksymalne stawki. W praktyce realna kwota zależy od kancelarii, lokalnej konkurencji oraz od umiejętności negocjacyjnych klienta. Jak podkreśla Kancelaria Notarialna M. Kędzierska, “Każda czynność notarialna ma ustawowo ograniczoną stawkę maksymalną, faktyczny koszt często bywa niższy po negocjacjach.”

Ciekawy detal: w mniejszych miastach, gdzie konkurencja rośnie, notariusze są bardziej skłonni do udzielania rabatów, co potwierdzają eksperci opisujący praktykę rynkową w Krakowie i okolicach. Jak to wykorzystać? Przed planowaną transakcją warto porównać kilka ofert i jasno komunikować oczekiwania co do ceny – oszczędności mogą sięgnąć kilkuset złotych.

Czy PCC to naprawdę największy koszt? Dla rynku wtórnego odpowiedź jest jednoznaczna: tak. Podatek od czynności cywilnoprawnych stanowi 2% wartości mieszkania, a więc przy cenie 500 tys. zł to równo 10 000 zł więcej do zapłaty. Co ciekawe – na rynku pierwotnym ten podatek nie obowiązuje, bo transakcja objęta jest już podatkiem VAT, który ukryty jest w kwocie od dewelopera.

Warto to podkreślić: kalkulując swój budżet przy zakupie mieszkania, nie wystarczy uwzględnić tylko ceny i wynagrodzenia notariusza. Trzeba dodać także podatek, koszty wypisów, pełnomocnictwa, wpisu do KW – a lista potrafi się wydłużyć przy bardziej skomplikowanych transakcjach.

Pojawiła się tu także kwestia czasu – wpis do księgi wieczystej potrafił zająć nawet kilka miesięcy (szczególnie w okresie zmian administracyjnych po pandemii), co dla wielu rodzin okazało się istotną komplikacją i źródłem stresu.

Najnowsze dane Totalmoney.pl oraz raporty portalu rynekpierwotny.pl pokazują, że średnie koszty „około-notarialne” dla transakcji o wartości 400–600 tys. zł w Krakowie oraz innych dużych miastach wahają się od 9 000 do 13 000 zł w 2025 roku. To pułap, który niejednokrotnie zmusza kupujących do przemyślenia całego budżetu:

Gdybym wiedziała rok temu, że koszty ‘dookoła’ wyniosą ponad 12 tysięcy, jeszcze raz przeliczyłabym swój budżet na mieszkanie…

Takie głosy są coraz częstsze, bo początkowe kalkulacje rzadko uwzględniają sumę wszystkich „drobnych” opłat, które okazują się niemałym wydatkiem.

Społeczna dyskusja wokół wysokości kosztów notarialnych nie ustaje. Zwolennicy podkreślają, że te opłaty są gwarancją legalności i bezpieczeństwa transakcji, chronią interesy obu stron i zapewniają, że transakcja jest perfekcyjnie udokumentowana zgodnie z polskim prawem.

Z drugiej strony, przeciwnicy – szczególnie młodzi kupujący – zauważają, że wysokość opłat stanowi realną barierę dla osób wchodzących na rynek własnościowy. Dodatkowo, koszty wypisów, PCC czy pełnomocnictwa bywają nieadekwatne do nakładu pracy i stanowią poważne obciążenie dla rodzin kupujących pierwsze mieszkanie.

Kupujący są zaskoczeni koniecznością zapłaty wysokiego podatku PCC przy zakupie używanego mieszkania – potwierdzają to liczne relacje na forum rynekpierwotny.pl.

Nieco optymizmu wnosi fakt, że w wielu kancelariach można negocjować stawki indywidualnie, szczególnie w kontekście rosnącej konkurencji na rynku notarialnym w 2025 roku.

• Zweryfikuj pełną tabelę opłat – zanim zdecydujesz się na konkretną kancelarię, poproś o szczegółowe wyliczenie wszystkich kosztów.
• Sprawdź, czy możesz negocjować stawkę – porównaj oferty kilku notariuszy, zapytaj o możliwe rabaty, szczególnie w Krakowie i mniejszych miejscowościach.
• Przygotuj wszystkie dokumenty – skompletowanie zaświadczeń, wypisów i pełnomocnictw przed wizytą u notariusza przyspieszy cały proces.
• Ustal, czy podatek PCC będzie obowiązywał – tylko na rynku wtórnym, rynek pierwotny (od dewelopera) jest zwolniony.
• Planuj budżet z marginesem bezpieczeństwa – uwzględnij nie tylko cenę mieszkania i taksę, ale również opłaty dodatkowe i czas oczekiwania na wpis do KW.
• Porozmawiaj z innymi kupującymi – komentarze na forach branżowych oraz rozmowy z doradcami mogą przynieść cenne wskazówki i ostrzeżenia.

Dzięki tym kilku krokom unikniesz wielu typowych pułapek i zadbasz o to, by Twoja transakcja przebiegła nie tylko bezpiecznie, ale i możliwie najtaniej.