Koniec lex deweloper: co dalej z planowaniem przestrzennym w Polsce?

Z końcem 2025 roku Polska pożegna lex deweloper – specustawę, która przez ostatnie lata znacząco wpływała na rynek nieruchomości, przyspieszając proces inwestycyjny dla deweloperów mieszkaniowych. W jej miejsce wprowadzono zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI), które od 2023 roku mają obejmować nie tylko sektor mieszkaniowy, ale także inne rodzaje inwestycji. Celem tych zmian jest stworzenie bardziej elastycznego i kompleksowego systemu planowania inwestycji. Jednak, jak podkreśla Tomasz Majda, prezes Towarzystwa Urbanistów Polskich, ani lex deweloper, ani ZPI nie rozwiązują fundamentalnego problemu – braku systemowego i partycypacyjnego planowania przestrzennego, w którym kluczowy byłby udział lokalnych społeczności.

Polska stoi przed wyzwaniem opracowania modelu, który nie tylko usprawni realizację inwestycji, lecz także zapewni ich zrównoważony rozwój i uwzględni głos mieszkańców. Przyjrzyjmy się bliżej, jak wyglądała droga od lex deweloper do zintegrowanych planów inwestycyjnych i jakie konsekwencje niosą te zmiany dla rynku nieruchomości oraz samych mieszkańców.

Lex deweloper – geneza, działanie i ograniczenia

Lex deweloper to specustawa, która miała na celu przyspieszenie procesu inwestycyjnego w sektorze mieszkaniowym. Obowiązująca do końca 2025 roku ustawa ułatwiała deweloperom szybkie uzyskiwanie pozwoleń na budowę, co znacząco wpłynęło na tempo realizacji nowych inwestycji. Jak podaje boop.pl, dzięki lex deweloper wydano pozwolenia na budowę około 103 tysięcy mieszkań, co było istotnym wsparciem dla rozwoju rynku nieruchomości.

Jednak specustawa ta nie obyła się bez kontrowersji. Największym problemem lex deweloper było wykluczenie lokalnych społeczności z procesu decyzyjnego, co prowadziło do licznych konfliktów i protestów na terenie całego kraju. Tomasz Majda, prezes Towarzystwa Urbanistów Polskich, zwraca uwagę, że odsunięcie mieszkańców od dialogu i konsultacji sprawiło, iż inwestycje często nie wpisywały się w potrzeby ani charakter okolicznych terenów, co generowało napięcia i sprzeciw społeczny, jak podaje propertydesign.pl.

W ostatnim czasie dynamika rynku zaczęła się jednak zmieniać. Boop.pl informuje, że liczba pozwoleń na budowę spadła o 25%, co sygnalizuje pojawiające się problemy w sektorze deweloperskim. Mniejsza liczba pozwoleń może wynikać zarówno z rosnących kosztów inwestycji, jak i z coraz trudniejszego otoczenia prawnego, w którym lex deweloper przestał być tak skutecznym narzędziem.

Wprowadzenie zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI) w 2023 roku

W odpowiedzi na niedoskonałości lex deweloper, w 2023 roku wprowadzono zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI), które mają zastąpić dotychczasową specustawę. Jak podaje bankier.pl, ZPI zostały zaprojektowane jako narzędzia umożliwiające planowanie inwestycji nie tylko mieszkaniowych, ale również infrastrukturalnych, komercyjnych i innych, co ma sprzyjać bardziej zrównoważonemu rozwojowi przestrzennemu.

ZPI mają zapewnić elastyczniejsze i bardziej kompleksowe podejście do planowania inwestycji, integrując różne sektory i potrzeby. Jednak, jak zauważa Tomasz Majda, mimo tych pozytywów, zintegrowane plany inwestycyjne nie zastępują systemowego planowania przestrzennego opartego na szerokich konsultacjach społecznych i partycypacji mieszkańców. Zarówno ZPI, jak i lex deweloper, to rozwiązania doraźne, które nie odpowiadają na potrzebę wypracowania trwałego modelu zarządzania przestrzenią, uwzględniającego lokalne głosy i potrzeby – podkreśla Majda w wypowiedziach dla bankier.pl oraz propertydesign.pl.

Aktualne wyzwania rynku nieruchomości i perspektywy rozwoju

Zakończenie obowiązywania lex deweloper pod koniec 2025 roku oznacza istotną zmianę dla całego sektora nieruchomości. Jak wskazuje propertydesign.pl, może to wpłynąć na tempo i charakter inwestycji, które dotąd korzystały z uproszczonych procedur. W ostatnich miesiącach rynek obserwuje kilkuprocentowy wzrost średnich cen mieszkań, co jest częściowo efektem spadku liczby nowych inwestycji. Zmniejszona podaż mieszkań na rynku może więc przełożyć się na rosnące koszty dla kupujących, o czym donosi wgospodarce.pl.

Mimo spowolnienia w budownictwie, popyt na mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie. Sprzedaż nowych kredytów hipotecznych w pierwszym kwartale 2025 roku wyniosła 20,4 miliarda złotych, co świadczy o ciągłym zapotrzebowaniu na nieruchomości – podaje wgospodarce.pl. Jednak eksperci ostrzegają, że bez wdrożenia systemowego i partycypacyjnego planowania przestrzennego rynek nieruchomości może napotkać kolejne trudności.

Jak zauważa propertydesign.pl, pomijanie lokalnych społeczności przy podejmowaniu decyzji oraz niepełne regulacje mogą pogłębiać napięcia i utrudniać dostęp do mieszkań. Polska stoi więc przed wyzwaniem znalezienia takiego rozwiązania, które zrównoważy interesy inwestorów, mieszkańców i ochrony środowiska, tworząc przestrzeń do zrównoważonego rozwoju. Tylko wtedy rynek nieruchomości będzie mógł działać stabilnie i harmonijnie w kolejnych latach.