Kryzys mieszkaniowy w Polsce: Brakuje 1,5 mln mieszkań, deweloperzy hamują budowy

Polska stoi dziś w obliczu poważnego kryzysu mieszkaniowego, który dotyka miliony rodzin i znacząco wpływa na codzienne życie obywateli. Brakuje około 1,5 miliona mieszkań, co plasuje nasz kraj w czołówce państw Unii Europejskiej z najwyższym poziomem przeludnienia w domach. Mimo rekordowej liczby mieszkań dostępnych na rynku, podaż nowych lokali systematycznie spada, głównie z powodu rosnących kosztów budowy, braku wykwalifikowanych pracowników oraz skomplikowanych i wydłużonych procedur administracyjnych. Deweloperzy coraz częściej rezygnują z rozpoczynania nowych inwestycji, co w kolejnych miesiącach może doprowadzić do dalszego wzrostu cen i utrudnić dostęp do własnego mieszkania.

Jak wynika z analiz ekspertów, bez zwiększenia siły nabywczej Polaków oraz uproszczenia procesu budowlanego, sytuacja na rynku mieszkaniowym będzie się pogarszać. Przyjrzyjmy się bliżej skali problemu, jego przyczynom oraz perspektywom na najbliższą przyszłość.

Skala luki mieszkaniowej i jej konsekwencje

W Polsce brakuje około 1,5 miliona mieszkań, co powoduje, że przeludnienie w polskich domach należy do najwyższych w Unii Europejskiej – z taką informacją wystąpił portal gospodarka.dziennik.pl 21 października 2025 roku. Eksperci z serwisu yanokhipoteczny.pl podnoszą, że rzeczywista luka może sięgać nawet 2 milionów mieszkań, a Polska zajmuje dopiero 16. miejsce w Europie pod względem liczby mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców. Obecnie na tysiąc mieszkańców przypada około 404 mieszkania, co jest wynikiem niższym niż poziom z 2011 roku – według prnews.pl brakuje więc jeszcze około 1,2 miliona mieszkań, by wrócić do wcześniejszego stanu.

Ta ogromna luka przekłada się na poważne problemy społeczne. Przeludnienie w domach negatywnie wpływa na komfort życia, ogranicza prywatność mieszkańców i utrudnia młodym ludziom start na rynku nieruchomości. Sytuacja ta odbija się także na dostępności mieszkań dla tych, którzy dopiero planują zakup własnego lokum.

Deweloperzy wycofują się z inwestycji – przyczyny i skutki

Sytuacja na rynku jest dodatkowo utrudniona przez fakt, że deweloperzy coraz częściej rezygnują z nowych inwestycji. W sierpniu 2025 roku rozpoczęto budowę jedynie 8,3 tysiąca mieszkań, co jest wyraźnym spadkiem w stosunku do poprzednich okresów – podają forsal.pl oraz wpolityce.pl. Liczba wydanych pozwoleń na budowę zmalała o około 30 proc., a rozpoczęte inwestycje spadły niemal o 40 proc. w porównaniu rok do roku, jak wynika z danych oceniamydeweloperow.pl.

Największą przeszkodą są dziś wydłużone procedury administracyjne, które znacząco opóźniają proces inwestycyjny, a także rosnące koszty materiałów i pracy oraz niedobór wykwalifikowanych pracowników – podkreśla propertyjournal.pl. Przykładowo, w powiecie poznańskim odnotowano wzrost powierzchni nowych mieszkań o ponad 5 milionów metrów kwadratowych, podczas gdy w powiecie hrubieszowskim przybyło zaledwie około 20 tysięcy metrów kwadratowych – relacjonuje egospodarka.pl. To pokazuje, jak bardzo różni się aktywność deweloperów w różnych regionach kraju.

Na rynku obserwujemy także zjawisko, że deweloperzy wstrzymują sprzedaż mieszkań, aby sztucznie podbijać ceny – informuje propertynews.pl. W Warszawie podaż nowych mieszkań na rynek spadła aż o 51% w porównaniu do lipca, co jest wyraźnym sygnałem ograniczania podaży przez inwestorów, jak podaje bknieruchomosci.pl. Taka taktyka tylko pogłębia kryzys, utrudniając zakup nieruchomości osobom potrzebującym.

Rynek mieszkaniowy w liczbach – sprzedaż, ceny i dostępność kredytów

Mimo spadku liczby nowych inwestycji, sprzedaż mieszkań wykazuje oznaki ożywienia. We wrześniu 2025 roku sprzedaż może wzrosnąć nawet o 20–30 proc. rok do roku, co podkreślają rp.pl oraz archive.ph. Giełdowi deweloperzy odnotowują już czwarty z kolei kwartał wzrostu sprzedaży, co wskazuje na rosnące zainteresowanie kupujących.

Jednak pomimo obniżki stóp procentowych, kredyty mieszkaniowe pozostają relatywnie drogie, co ogranicza siłę nabywczą Polaków – zaznacza propertynews.pl. Dostępność kredytowa mieszkań wzrosła o prawie 20 proc., jak podaje e-budownictwo.pl, ale wciąż stanowi barierę dla wielu potencjalnych nabywców. Średnia cena dwupokojowego mieszkania wynosi mniej niż 400 tysięcy złotych, a około 6 na 10 osób poszukujących lokum to najemcy, co świadczy o zmianie preferencji na rynku (com.pl).

Perspektywy i wyzwania – co dalej z rynkiem mieszkaniowym?

Eksperci zgodnie podkreślają, że bez wzrostu siły nabywczej Polaków oraz uproszczenia procesu budowy sytuacja na rynku mieszkaniowym będzie się stale pogarszać – zauważa gospodarka.dziennik.pl. W odpowiedzi na zmieniające się warunki, deweloperzy rozważają alternatywne modele działalności, takie jak mieszkania na wynajem instytucjonalny, które mogą lepiej odpowiadać na potrzeby rynku.

Wzrasta też liczba inwestycji w parki handlowe – obecnie powierzchnia parków handlowych w budowie jest największa w historii, co pokazuje, że deweloperzy dywersyfikują swoje działania, informuje tvn24.pl. Coraz częściej w nowych projektach pojawiają się elementy historyczne i zabytkowe, które wpływają na charakter osiedli i nadają im unikalny styl (trojmiasto.pl).

W lutym 2025 roku do Sejmu wpłynął projekt nowelizacji ustawy o obowiązku ujawniania cen mieszkań, co może zwiększyć transparentność rynku i wymusić większą uczciwość wśród deweloperów – podaje argonaut.edu.pl. Nowe przepisy przewidują kary sięgające do 10% rocznego obrotu firmy za nieprzestrzeganie obowiązków, co może wpłynąć na poprawę zachowań w branży.

—

Choć niektórzy, jak spidersweb.pl, uważają, że kryzys mieszkaniowy jest wyolbrzymiany lub wykorzystywany w mediach, trudno nie zauważyć, że liczby mówią same za siebie — dostęp do mieszkań staje się coraz trudniejszy, a koszty inwestycji rosną. Polski rynek nieruchomości stoi więc przed poważnymi wyzwaniami, które wymagają szybkich i skutecznych działań ze strony rządu, samorządów oraz firm, jeśli chcemy zapobiec pogłębieniu problemu i zapewnić ludziom godne warunki do życia.