11 maj 2025 00:45

Milenialsi na rynku nieruchomości – jakie mieszkania wybierają

Milenialsi – ludzie urodzeni w latach 1981–1996 – to dziś najliczniejsza aktywna ekonomicznie grupa Polaków, która powoli przejmuje pałeczkę głównego motoru popytu na rynku nieruchomości.

Ich decyzje zakupowe zaczynają wyznaczać kierunki rozwoju całej branży: od projektowania nowych osiedli, przez strategie sprzedaży deweloperów, po kształt polityki mieszkaniowej. Dlaczego? Bo to właśnie pokolenie Y wchodzi w okres zakładania rodzin, stabilizacji zawodowej i – co za tym idzie – zakupu pierwszego lub „docelowego” mieszkania.

W poniższym artykule przyjrzymy się dokładniej ich profilowi finansowemu i stylowi życia, kryteriom wyboru lokum, dylematowi rynek pierwotny kontra wtórny oraz zmianom, jakie milenialsi wymuszają na deweloperach i sprzedających. Na koniec zastanowimy się, jakie bariery i wyzwania mogą zdefiniować rynek nieruchomości w najbliższych latach – i jak na te wyzwania powinni odpowiedzieć decydenci.

Profil finansowy i styl życia milenialsów

Skąd biorą pieniądze na własne „M”?

Pokolenie Y wkracza na rynek nieruchomości z nietypowym portfelem. Dla części z nich podstawą są wciąż etaty, ale rośnie udział umów B2B, projektów freelance i przychodów z ekonomii współdzielenia. Z badań ZBP wynika, że aż 57 % milenialsów łączy minimum dwa źródła dochodu, a co czwarty regularnie dorabia w sieci. Choć średnie zarobki tej grupy rosną szybciej niż inflacja, to jednocześnie odsetek osób z oszczędnościami przekraczającymi 100 tys. zł nie sięga nawet 30 %. W rezultacie:

kredyt hipoteczny pozostaje główną dźwignią finansowania – korzysta z niego ponad 60 % kupujących w tym pokoleniu,
co piąty młody nabywca wspiera się rodzinnym „wkładem własnym”, w tym darowiznami od rodziców,
rosnącą popularność zyskują programy rządowe (Bezpieczny Kredyt 2 %, „Mieszkanie bez wkładu własnego”), które dla 14 % ankietowanych są kluczowym katalizatorem decyzji.

Elastyczny rynek pracy kształtuje potrzeby mieszkaniowe

Model „praca 9–17, biurko, open space” odchodzi do lamusa. Milenialsi często negocjują tryb hybrydowy lub w pełni zdalny, co ma kilka konsekwencji:

lokalizacja traci nieco na znaczeniu – ważniejsza staje się szybka sieć 5G i ergonomiczne miejsce do pracy w domu,
większa mobilność zawodowa sprzyja krótszym cyklom mieszkania w jednym miejscu; co trzeci respondent deklaruje, że za 5 lat może zmienić adres,
część poszukuje dodatkowego pomieszczenia „home office” lub przynajmniej wnęki biurowej, co winduje popyt na ustawne 2-3-pokojowe mieszkania o metrażu 45–65 m².

„Doświadczenia ponad posiadanie” – jak wpływa to na decyzje o zakupie?

Pokolenie Y deklaruje, że większą wartość mają dla nich podróże, rozwój osobisty i hobby niż gromadzenie dóbr materialnych. Nie oznacza to rezygnacji z własnego lokum, lecz raczej inne podejście do jego roli:

funkcjonalność wygrywa z prestiżowym adresem – mieszkanie ma wspierać styl życia, a nie go definiować,
ważny jest niski koszt utrzymania, by więcej środków mogło zostać przeznaczonych na pasje,
powszechność platform typu Airbnb wpływa na myślenie inwestycyjne — co dziesiąty milenials kupuje mieszkanie z opcją czasowego wynajmu, gdy wyrusza w świat.

Oszczędności i inwestowanie: od skarbonki do ETF-ów

Milenialsi miewają opinię „generacji bez oszczędności”, jednak rzeczywistość jest bardziej zniuansowana. Owszem, część żyje „od wypłaty do wypłaty”, ale równocześnie rośnie grupa świadomie odkładająca w fundusze indeksowe, kryptowaluty czy crowdfunding nieruchomości. Takie podejście:

buduje kapitał na wyższy wkład własny i lepsze warunki kredytu,
sprawia, że decyzję o zakupie odkłada się średnio o 2–3 lata, by zdążyć powiększyć poduszkę finansową,
generuje popyt na produkty bankowe dopasowane do nieregularnych wpłat i wypłat.

Styl życia a oczekiwania wobec przestrzeni

Półka z winylami, rower gravelowy pod oknem i szeroka kanapa do oglądania Netflixa – statystyczne mieszkanie milenialsa to hybryda biura, siłowni i strefy relaksu. Z tego powodu rosną wymagania dotyczące układu:

open space łączący kuchnię z salonem,
wyraźne strefowanie na część dzienną i prywatną,
możliwość łatwej aranżacji „na wymianę” – segmentowe meble, przesuwne drzwi, które nadążą za zmieniającym się trybem życia.

Podsumowując, finansowa elastyczność i unikalny zestaw priorytetów sprawiają, że milenialsi to grupa, która redefiniuje standardy posiadania własnego lokum. Ich decyzje zakupowe są zakorzenione w mobilnym stylu życia, silnej potrzebie niezależności i pragmatycznym podejściu do budżetu. To właśnie te czynniki kształtują popyt na mieszkania szyte na miarę pokolenia Y – kompaktowe, funkcjonalne i przyjazne dla portfela.

Kryteria wyboru mieszkania przez pokolenie Y

Metraż i układ funkcjonalny

Dla milenialsów kluczowe jest, aby metr kwadratowy pracował na siebie. Popularnością cieszą się mieszkania 2-3-pokojowe, w których łatwo wydzielić zarówno przestrzeń do pracy zdalnej, jak i miejsce wypoczynku. Otwarte aneksy kuchenne, przesuwne drzwi czy mobilne ścianki to rozwiązania pozwalające elastycznie kształtować wnętrze bez ponoszenia wysokich kosztów remontu.

Lokalizacja – serce miasta czy dobrze skomunikowane obrzeża?

Milenialsi rzadko są przywiązani do jednego adresu służbowego, dlatego wybierają dzielnice, które gwarantują sprawny dojazd w różne części aglomeracji. Największym zainteresowaniem cieszą się strefy z dostępem do transportu publicznego, ścieżek rowerowych i car-sharingu. Dla części kupujących wciąż liczy się prestiż śródmieścia, jednak rosnąca grupa stawia na obrzeża dobrze skomunikowane z centrum, gdzie można znaleźć więcej zieleni i większy metraż w tej samej cenie.

Ekologia i nowoczesne technologie

Energooszczędność – niskie rachunki za media są równie ważne jak troska o środowisko. Standardem stają się pompy ciepła, rekuperacja i instalacje fotowoltaiczne.
Smart home – sterowanie ogrzewaniem, oświetleniem czy roletami za pomocą aplikacji to już nie gadżet, lecz element podstawowego wyposażenia, który zwiększa wartość nieruchomości przy odsprzedaży.
Zielone certyfikaty – etykiety BREEAM czy LEED przekonują, że budynek spełnia wysokie normy ekologiczne, co dla części milenialsów bywa argumentem rozstrzygającym.

Infrastruktura i otoczenie

Milenialsi żyją szybko, dlatego liczy się dostęp do usług w promieniu kilkuminutowego spaceru. Najbardziej pożądane są:

sklepy spożywcze i punkty gastronomiczne działające do późnych godzin,
tereny rekreacyjne – parki, bulwary, siłownie plenerowe,
żłobki i przedszkola, które skracają logistykę codziennych obowiązków,
placówki medyczne oraz stacje roweru miejskiego.

Coraz większą popularnością cieszą się projekty typu „15-minute city”, gdzie wszystkie kluczowe usługi znajdują się w zasięgu krótkiego spaceru lub przejażdżki hulajnogą.

Rynek pierwotny czy wtórny – dylemat pokolenia Y

Dlaczego wybór nie jest oczywisty?

Dzisiejsi milenialsi podejmują decyzję mieszkaniową w otoczeniu dynamicznych zmian gospodarczych i technologicznych. Z jednej strony kuszą ich błysk nowych inwestycji, z drugiej – autentyczny charakter starszej zabudowy. Ostateczny wybór zależy od kombinacji finansów, stylu życia i dostępnych rozwiązań wsparcia.

Rynek pierwotny – argumenty „za” i „przeciw”

Nowoczesne technologie – instalacje smart home, wysoka energooszczędność, panele fotowoltaiczne.
Brak kosztów remontu i gwarancje dewelopera minimalizują wydatki na start.
Personalizacja – możliwość wyboru układu ścian, materiałów i pakietów wykończeniowych „pod klucz”.
Programy wsparcia takie jak „Bezpieczny Kredyt 2%” obniżają raty, a „Mieszkanie bez wkładu własnego” pomaga obejść barierę wkładu.
Ograniczenia: wyższa cena m² w centrach, odroczenie wprowadzenia się (etap budowy), dodatkowe opłaty za miejsca postojowe czy komórki lokatorskie.

Rynek wtórny – plusy i minusy

Lokalizacja – kamienice przy tętniących życiem ulicach i mieszkania w blokach z lat 90. są często bliżej śródmieścia.
Gotowe do zamieszkania – natychmiastowy odbiór kluczy, brak ryzyka opóźnień.
Klimat i historia – wysokie sufity, ceglane mury, dojrzała zieleń wokół.
Niższa efektywność energetyczna i konieczność kosztownych remontów mogą podnieść całkowite wydatki.
Mniejsza dostępność dopłat; nie wszystkie lokale spełniają kryteria niskoemisyjne wymagane w nowych programach.

Finansowanie – jak programy rządowe wpływają na wybór?

Dofinansowania skrojone z myślą o młodych kupujących przesuwają szalę na rynek pierwotny. BK 2% preferuje nowe inwestycje spełniające limit ceny m², a brak wymaganego wkładu własnego w drugim programie przyciąga osoby bez dużych oszczędności. Jednocześnie część banków podwyższa marże przy kredytach na lokale w starych kamienicach, co utrudnia transakcje na rynku wtórnym.

Personalizacja vs. autentyczność

Pokolenie Y ceni indywidualizm. Na rynku pierwotnym otrzymuje całe spektrum pakietów wykończeniowych, od skandynawskiego minimalizmu po loftowe industrialne wnętrza. Na rynku wtórnym liczy się natomiast „dusza” miejsca – oryginalna sztukateria, parkiet z dębowych klepek czy żeliwne kaloryfery. Decyzja sprowadza się więc do odpowiedzi na pytanie: czy ważniejszy jest charakter, czy pełna kontrola nad aranżacją?

Wnioski dla kupujących

Analiza całkowitego kosztu posiadania (zakup + remont + eksploatacja) jest ważniejsza niż sama cena m².
Warto śledzić zmiany w programach dopłat – próg dochodowy i limity cen m² mogą zmieniać atrakcyjność obu rynków.
Przed podpisaniem umowy wstępnej dobrze wykonać audyt energetyczny: w nowym budynku potwierdzi, czy deweloper dotrzymał parametrów, a w starym – pokaże zakres modernizacji.

Choć żadna z opcji nie jest jednoznacznie lepsza, milenialsi coraz częściej wybierają rozwiązanie hybrydowe: kupują mieszkanie w nowej inwestycji na obrzeżach, a klimat starszej architektury rekompensują aranżacją wnętrza. W efekcie to oni wyznaczają kierunek, w jakim podążają zarówno deweloperzy, jak i sprzedający na rynku wtórnym.

Wpływ milenialsów na strategie deweloperów i sprzedających

Nowe koncepty mieszkaniowe: od co-livingu po mikroapartamenty

Milenialsi wymuszają na rynku zwrot ku elastycznym formom zamieszkania. Popularność zdobywają projekty “co-living”, w których prywatne mikrokawalerki łączą się ze strefami wspólnymi– coworkingiem, kuchniami i rooftopami. Deweloperzy doceniają ten model, bo podnosi rentowność budynku, a młodzi mieszkańcy zyskują społeczność i niższy czynsz.

Mikroapartamenty (20–35 m²) cieszą się popytem w dobrze skomunikowanych dzielnicach dużych miast.
Standardem staje się elastyczna umowa najmu, możliwość podnajmu oraz pakiet „all-inclusive” (media, internet, serwis sprzątający).
Popyt na mniejsze jednostki przekłada się na większą liczbę lokali w jednym projekcie, co pomaga deweloperom optymalizować koszty gruntu.

Rewolucja w promocji: marketing cyfrowy i wirtualne doznania

Ponad 90% milenialsów rozpoczyna poszukiwanie mieszkania online. Stąd rosnące znaczenie wirtualnych spacerów, konfiguratorów 3D i interaktywnych makiet. Sprzedający inwestują w:

Strategie oparte na social media – Instagram, TikTok i YouTube zastępują tradycyjne ogłoszenia.
Kampanie z udziałem influencerów, którzy oprowadzają po inwestycji niczym po nowym gadżecie tech.
Targetowane reklamy geofencingowe: oferta wyświetla się użytkownikowi, gdy fizycznie znajdzie się w pobliżu działki inwestycyjnej.

Efekt? Krótszy cykl sprzedaży i możliwość dotarcia do klientów z różnych miast, a nawet państw, zanim blok wyrośnie z ziemi.

Standard „pod klucz” – wygoda ważniejsza niż DIY

Dla pokolenia Y czas to najcenniejsza waluta. Remontowanie od zera i samodzielne nadzorowanie ekip budowlanych przegrywa z gotowym, przewidywalnym rozwiązaniem. Dlatego coraz częściej deweloperzy oferują mieszkania:

W pełni wykończone, z kilkoma pakietami stylistycznymi: skandynawski, loftowy, minimalistyczny.
Zintegrowane ze smart home: sterowanie ogrzewaniem, oświetleniem i roletami z poziomu aplikacji.
Wyposażone w energooszczędne AGD klasy A+++, co obniża koszty eksploatacji i wpisuje się w zielone wartości milenialsów.

Pakiet wykończeniowy w cenie kredytu hipotecznego zmniejsza barierę wejścia oraz stres związany z wykańczaniem. Sprzedający notują dzięki temu wyższe marże, a młodzi nabywcy szybciej wprowadzają się do upragnionego „M”.

Projektowanie wspólnoty zamiast samych metrów kwadratowych

W oczach milenialsów liczy się nie tylko prywatna przestrzeń, lecz także możliwość budowania relacji. W odpowiedzi na to deweloperzy tworzą:

Dziedzińce z food-truckami i miejscami do grillowania.
Wspólne pralnie i warsztaty „zrób to sam”, redukujące potrzebę posiadania drogiego sprzętu.
Strefy fitness i sale multimedialne dostępne 24/7 na aplikację mieszkańca.

Takie udogodnienia budują lojalność najemców, obniżają wskaźnik pustostanów i zwiększają wartość odsprzedażową inwestycji.

Podsumowanie: symbioza potrzeb i zysków

Milenialsi, dzięki swojej liczebności i sile nabywczej, skutecznie przestawiają zwrotnicę całego rynku. Deweloperzy, którzy rozumieją trend na co-living, inwestują w marketing cyfrowy i proponują standard pod klucz, nie tylko odpowiadają na bieżące oczekiwania, ale też budują przewagę konkurencyjną na kolejne lata.

Przeszkody i przyszłe wyzwania na drodze milenialsów do własnego M

Rosnące koszty zakupu – bariera numer jeden

Dynamika wzrostu cen mieszkań w ostatnich latach wyprzedza tempo wzrostu płac, a jednocześnie zmienność stóp procentowych podnosi raty kredytów. Dla wielu młodych kupujących oznacza to konieczność odkładania zakupu albo wybór mniejszego metrażu.

Ceny transakcyjne w dużych miastach skoczyły średnio o kilkanaście procent rok do roku.
Podwyżki marż bankowych i zaostrzone wymogi scoringu kredytowego zmniejszają zdolność finansową.
Niestabilność rynkowa skłania część milenialsów do wstrzymywania decyzji lub szukania alternatywnych form inwestycji.

Brak dostatecznej podaży nowoczesnych, dostępnych cenowo mieszkań

Optymalny dla pokolenia Y mix: atrakcyjna lokalizacja, dobra komunikacja i rozsądny metraż – wciąż bywa towarem deficytowym. Rynek pierwotny koncentruje się na segmentach premium, a rynek wtórny nie zawsze spełnia wymagania jakościowe.

Mikroapartamenty szybko znikają z oferty, co podnosi ich cenę.
Wiele inwestycji realizuje się na gruntach położonych dalej od centrum, co utrudnia dojazdy.
Remont lokali z rynku wtórnego nierzadko pochłania budżet zbliżony do kosztu nowego mieszkania w stanie deweloperskim.

Zrównoważony rozwój miast kontra potrzeby młodych kupujących

Coraz silniejszy nacisk na ekologię, zielone tereny i redukcję emisji wymaga od samorządów oraz deweloperów kompleksowego planowania. Milenialsi oczekują nie tylko energooszczędnych budynków, lecz także infrastruktury sprzyjającej jakości życia.

Wprowadzanie standardów ESG w budownictwie podnosi koszty inwestycji, co przerzuca się na ceny mieszkań.
Niedostatek transportu publicznego w nowych dzielnicach ogranicza atrakcyjność nawet tańszych lokalizacji.
Polityka „mniej aut w centrum” sprzyja ekologii, ale wymusza dodatkowe inwestycje w parkingi buforowe i rowerowe.

Kwestie regulacyjne i programy wsparcia – pomoc czy przeszkoda?

Rządowe inicjatywy jak BK 2 % czy Mieszkanie bez wkładu własnego zwiększają dostępność finansowania, jednak wywołują też wzmożony popyt, który winduje ceny. Milenialsi martwią się, że pula środków wyczerpie się szybciej, niż zdążą złożyć wnioski.

Programy ograniczone limitem cenowym często wykluczają lokale w atrakcyjnych częściach dużych miast.
Niespójne przepisy dotyczące najmu instytucjonalnego i podatków komplikują długoterminowe plany inwestycyjne młodych.
Ciągłe zmiany legislacyjne utrudniają prognozowanie rat i opłacalności kredytu.

Przyszłość: co może odblokować rynek?

Aby zaspokoić potrzeby pokolenia Y, konieczne będą skoordynowane działania wszystkich interesariuszy.

Uproszczenie procedur budowlanych i przyśpieszenie wydawania pozwoleń zwiększy podaż nowych mieszkań.
Promowanie rewitalizacji pustostanów i konwersji biurowców na cele mieszkalne może poszerzyć ofertę w centrach miast.
Wprowadzenie długoterminowych, stabilnych programów dopłat ograniczy skoki cen wywołane krótkotrwałym popytem.
Rozwój transportu publicznego i infrastruktury rowerowej w peryferyjnych dzielnicach podniesie atrakcyjność tańszych lokalizacji.
Szerokie wdrożenie technologii prefabrykacji i modułowych rozwiązań budowlanych może obniżyć koszty i skrócić czas realizacji.

Milenialsi pozostaną kluczową grupą napędzającą popyt, ale bez systemowego złagodzenia powyższych barier ich marzenie o własnym, funkcjonalnym „M” może pozostać trudne do zrealizowania.

Podsumowanie kluczowych wniosków

Pokolenie milenialsów wyraźnie zaznaczyło swoją obecność na rynku nieruchomości. Ich priorytety – od elastycznego stylu pracy po ekologiczne technologie – przełożyły się na konkretne oczekiwania wobec deweloperów i sprzedających.

Funkcjonalny metraż i układy 2-3-pokojowe królują nad klasycznym „M-4”.
Lokalizacja to już nie tylko centrum, lecz także dobrze skomunikowane obrzeża z infrastrukturą na wyciągnięcie ręki.
Rośnie znaczenie energooszczędności, rozwiązań smart home oraz zrównoważonych materiałów.
Popularność zyskują modele co-livingu i kompaktowe mikroapartamenty z bogatymi strefami wspólnymi.
Wciąż liczą się programy wsparcia – od dopłat do kredytu po brak wymaganego wkładu własnego.

Prognoza na kolejną dekadę

Jeśli dynamika gospodarcza utrzyma obecny kurs, to właśnie decyzje zakupowe milenialsów będą wyznaczać rytm rozwoju nowych inwestycji. Przewiduje się:

Jeszcze większe zainteresowanie zielonym budownictwem oraz certyfikatami ekologicznymi.
Stały popyt na niewielkie, modułowe mieszkania, które łatwo dopasować do zmieniających się potrzeb.
Rozwój cyfrowych narzędzi sprzedażowych – od wirtualnych spacerów po podpisywanie umów online.
Presję na tworzenie miejskich przestrzeni mixed-use, gdzie praca, zakupy i rekreacja znajdują się w jednym kwartale.

Apel do branży i ustawodawców

Aby odpowiedzieć na oczekiwania pokolenia Y, potrzebne są skoordynowane działania:

Deweloperzy powinni konsekwentnie wdrażać standard „pod klucz” i rozszerzać ofertę pakietów wykończeniowych.
Władze miejskie i centralne powinny wspierać dostępność cenową poprzez długofalowe programy mieszkaniowe oraz uproszczone procedury budowlane.
Wspólna troska o zrównoważony rozwój miast zagwarantuje nie tylko satysfakcję milenialsów, lecz także wyższą jakość życia dla wszystkich mieszkańców.

Koniec końców

Pokolenie milenialsów nie zadowoli się byle jakim lokum – oczekuje mieszkań, które współgrają z ich stylem życia i wartościami. Kto szybciej zareaguje na te potrzeby, ten zyska lojalnych klientów i przewagę konkurencyjną w nadchodzących latach.