Nadpodaż mieszkań w Polsce 2025: Deweloperzy walczą o klienta

Na początku 2025 roku polski rynek mieszkaniowy znalazł się w nietypowej sytuacji – nadpodaż mieszkań w największych miastach wywołała falę wyzwań dla deweloperów i kupujących. W takich metropoliach jak Warszawa, Kraków czy Łódź sprzedaż nowych lokali zaczęła spadać, a ceny nieruchomości, które przez lata nieustannie rosły, zaczęły się stabilizować, a nawet nieznacznie obniżać. Co stoi za tą zmianą? I jak branża zamierza reagować na zmieniające się warunki? Warto przyjrzeć się bliżej, jak wygląda obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym oraz jakie perspektywy rysują się na najbliższe miesiące i lata.

Sytuacja ta ma wymiar zarówno ekonomiczny, jak i społecznym – inwestorzy muszą umiejętnie dostosować swoje strategie, a kupujący zyskują większą swobodę wyboru i negocjacji. Z drugiej strony, coraz częściej mówi się o konieczności zmiany podejścia do planowania inwestycji mieszkaniowych, aby lepiej odpowiadały realnym potrzebom klientów. Sprawdźmy zatem szczegóły i tendencje, które kształtują polski rynek nieruchomości w 2025 roku.

Początek 2025 roku: Nadpodaż mieszkań i spadek sprzedaży

Według danych przedstawionych przez propertynews.pl, na początku 2025 roku deweloperzy wprowadzili na rynek ponad 13,4 tysiąca nowych mieszkań. Efekt? Nadpodaż mieszkań, która zaczęła wywierać presję na dalsze losy sprzedaży. W sześciu największych aglomeracjach Polski – w tym w Warszawie, Krakowie i Łodzi – sprzedaż spadła o około 6 proc. W samym maju 2025 roku sprzedano około 3,8 tysiąca mieszkań, co oznacza spadek o 14 proc. w porównaniu z poprzednim miesiącem, wynika z danych regiodom.pl.

Szczególnie dotkliwy spadek odnotowano w Poznaniu, gdzie sprzedaż nowych lokali zmniejszyła się aż o 23 proc., a w Krakowie o 8 proc. – informują eksperci z regiodom.pl. To wyraźny sygnał, że rynek nie tylko zwalnia, ale również wymaga nowych strategii od deweloperów. W drugim kwartale 2025 roku wprowadzono na rynek 13,8 tysiąca mieszkań, co stanowi spadek o 12 proc. względem pierwszego kwartału, co dodatkowo potwierdza trend spadkowy. Jak podaje portal investorrealestateexpert.co, sprzedaż mieszkań maleje już drugi rok z rzędu – w pierwszej połowie 2025 roku sprzedano łącznie 18,3 tysiąca mieszkań.

Presja na ceny i wyprzedaż mieszkań w największych aglomeracjach

Spadek sprzedaży przekłada się również na dynamikę cen. Ceny mieszkań, które przez długi czas rosły, obecnie pozostają stabilne lub lekko spadają. Szczególnie widoczne jest to na rynku wtórnym. W Warszawie średnie ceny spadły niemal o 6 proc., a w Krakowie i Wrocławiu o 3-4 proc., jak wynika z analiz regiodom.pl oraz rp.pl. W Gdańsku odnotowano spadek cen o 0,7 proc., a w Krakowie o 4,3 proc., podaje rp.pl.

W Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii sytuacja jest jeszcze bardziej dramatyczna – wyprzedaż mieszkań na tamtejszym rynku trwałaby ponad dwa lata. To oznacza poważną nadpodaż i wyraźną presję na dalsze obniżki cen, jak wskazują źródła rp.pl oraz dorzeczy.pl. Eksperci z dorzeczy.pl podkreślają, że granicą nadpodaży jest około osiem kwartałów, co oznacza, że rynek jest już w fazie wyraźnego nasycenia. W odpowiedzi deweloperzy ograniczają nowe inwestycje i koncentrują się na sprzedaży gotowych lokali, by uniknąć kosztów związanych z utrzymaniem niesprzedanych mieszkań – jak podaje propertynews.pl.

Perspektywy rynku mieszkaniowego i reakcje branży

Mimo obecnych trudności, eksperci są umiarkowanie optymistyczni co do przyszłości rynku. Według rp.pl, sprzedaż mieszkań może się ożywić jesienią 2025 roku, jeśli poprawi się dostępność kredytów hipotecznych, co ma kluczowe znaczenie dla zdolności zakupowej klientów. Dane z II kwartału 2025 roku pokazują pewne sygnały stabilizacji – sprzedano wówczas prawie 5,2 tysiąca mieszkań, podaje parkiet.com.

Na horyzoncie pojawiają się także zmiany systemowe. W 2026 roku planowana jest reforma planistyczna, która może wpłynąć na tempo inwestycji mieszkaniowych, informuje parkiet.com. Jednocześnie liczba pozwoleń na budowę mieszkań spadła o ponad 25 proc., co według interia.pl oraz businessinsider.com.pl, może ograniczyć podaż w kolejnych latach. W dłuższej perspektywie, między 2027 a 2030 rokiem, fundamentalny popyt na mieszkania ma zostać zaspokojony, choć obecnie rynek skupia się przede wszystkim na dużych miastach – podaje money.pl.

Zbigniew Juroszek, ekspert cytowany przez propertynews.pl, podkreśla, że podstawą rynku pozostają mieszkania na własność budowane przez deweloperów. Wskazuje to na potrzebę dostosowania oferty do realnych potrzeb klientów, co może stać się kluczem do sukcesu w nadchodzących latach. Dodatkowo rząd planuje zmiany podatkowe, które mogą objąć właścicieli czterech i więcej mieszkań, co wpływa na nastroje inwestorów i może skłaniać do przemyślenia strategii posiadania nieruchomości – podaje propertynews.pl.

Coraz większe zainteresowanie inwestorów wzbudza sektor budownictwa wielorodzinnego oraz grunty pod usługi, co może zmieniać strukturę inwestycji na rynku nieruchomości – informuje propertynews.pl. Według bithub.pl, rynek może się nasycić w ciągu najbliższych 2-3 lat, a rosnąć będzie popyt na lokale w wyższym standardzie, co sugeruje możliwą zmianę preferencji klientów i kierunku rozwoju branży.

—

Obecna sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym wynika z nadpodaży i spadku sprzedaży, co skłania deweloperów i inwestorów do zmiany podejścia. Stabilizacja cen i mniejsza liczba nowych inwestycji pokazują, że rynek dostosowuje się do nowych realiów. Planowane reformy oraz łatwiejszy dostęp do kredytów mogą już wkrótce ożywić branżę. Dla kupujących to okazja na lepsze oferty i większą elastyczność, a dla firm – impuls do wprowadzania innowacji i precyzyjnego odpowiadania na potrzeby rynku.