Najem instytucjonalny (PRS) w Polsce 2025: Szansa czy zagrożenie dla rynku mieszkań?

Wyobraź sobie, że budzisz się w Warszawie. Za oknem tętni nowoczesne miasto, na horyzoncie majaczą szkła nowych wieżowców, a w powietrzu czuć gorączkę inwestycyjnego boomu. Właśnie w takim krajobrazie, w 2025 roku, instytucjonalny najem mieszkań – czyli PRS – rozpycha się łokciami. To nie tylko liczby i tabele. To setki tysięcy ludzi, którzy stają przed wyborem: kupić, wynająć od sąsiada czy zaufać nowym, potężnym graczom rynku? A to dopiero początek tej historii.

Dynamiczny wzrost PRS: kluczowe liczby i obecna skala rynku

Statystyki sektora PRS na I kwartał 2025

Wystarczy spojrzeć na liczby, by zrozumieć dynamikę zmian – według raportu firmy JLL, na koniec pierwszego kwartału 2025 roku na polskim rynku PRS znajdowało się już 24,4 tysiąca mieszkań, o 30% więcej niż dwanaście miesięcy wcześniej. To nie przypadek, to fala, która nabiera tempa. Jeszcze ciekawiej robi się, gdy spojrzymy na przyszłość: w przygotowaniu pozostaje około 8,1 tysiąca nowych lokali, a do końca 2025 roku podaż mieszkań PRS ma wzrosnąć o kolejne 26% – tak wynika z prognoz CBRE.

Główne miasta i operatorzy rynku

Zastanawiasz się, gdzie ten rynek jest najgorętszy? Odpowiedź jest prosta: Warszawa – tutaj skupia się ponad 40% wszystkich mieszkań PRS. Wrocław to już 19%, Kraków – 15%. Najwięksi operatorzy, jak Resi4Rent (ponad 6,3 tys. mieszkań), Vantage Rent czy PFR Nieruchomości/BGK, dyktują tempo – ten ostatni zarządza około 2,5 tys. lokali. Trend jest jasny: duże aglomeracje, wysoki standard i nowoczesne rozwiązania na pierwszym planie.

Struktura inwestycji i tempo rozwoju

Jeśli spojrzymy na strukturę kapitału, to właśnie fundusze i spółki z kapitałem zagranicznym są motorem napędowym rynku. W 2024 roku całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze PRS sięgnęła 373 mln euro, a liczba aktywnych inwestorów wzrosła do 33 – wynika z danych Polish Private Equity and Venture Capital Association. Przy tym wskaźnik pustostanów wynosił zaledwie 4,1% na koniec 2024 roku, co oznacza, że na wynajmowane mieszkania wciąż jest bardzo silny popyt.

Początki, zmiany właścicielskie i ewolucja rynku PRS w Polsce

Cofnijmy się o dekadę. W 2014 r. państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem rozpoczyna pierwsze programy pilotażowe w Warszawie i Poznaniu. Sceptycy pukają się w czoło: „Kto będzie chciał wynajmować od funduszu, skoro można od Kowalskiego?”. Tymczasem już po kilku latach sektor nabiera tempa, a od 2021 roku na rynku pojawia się coraz więcej zagranicznych funduszy, które zaczynają komercjalizować najem na niespotykaną dotąd skalę. W 2025 roku w Polsce działa już 33 inwestorów instytucjonalnych.

Prawdziwą rewolucję przynosi jednak ustawa z 2017 r. – to ona wprowadza pojęcie najem instytucjonalny. Reguluje obowiązki, zabezpieczenia i minimalne standardy – zarówno dla wynajmujących, jak i najemców. Efekt? Klienci czują się bezpieczniej, a firmy mają jasne zasady gry. Ale to nie koniec zmian. Do 2026 roku Ministerstwo Rozwoju zapowiada kolejne nowelizacje: większa ochrona praw konsumenta, ograniczenia możliwości eksmisji i obowiązkowe standardy techniczne dla budynków PRS. Dla rynku to szansa, dla niektórych inwestorów – dodatkowe wyzwanie.

Wpływ PRS na lokalne rynki mieszkaniowe i codzienne wybory najemców

Skąd ten rozkwit? Przede wszystkim z rosnącego popytu na wynajem w dużych miastach. W czasach, gdy kredyt hipoteczny dla przeciętnego 30-latka bywa nieosiągalny – PRS daje realną alternatywę. Tylko w 2024 roku, według GUS, liczba udzielonych kredytów hipotecznych spadła o 18% rok do roku. Wielu młodych ludzi nie chce już wiązać się z jednym miejscem na dekady. Wolą elastyczność – i właśnie to oferują profesjonalne firmy wynajmujące mieszkania w nowych projektach z siłownią, salą coworkingową czy usługami concierge.

To jednak miecz obosieczny. Tam, gdzie PRS dominuje (np. Mokotów, Praga Północ, centrum Wrocławia), obserwuje się lokalny wzrost czynszów. Eksperci CBRE wskazują, że w dzielnicach z dużą liczbą inwestycji PRS czynsze mogą być wyższe nawet o 12–15% niż średnie rynkowe. Z kolei w miastach z mniejszą koncentracją PRS sektor ten stabilizuje ceny, zapewniając zdrową konkurencję dla prywatnych wynajmujących.

Co ciekawe, PRS podnosi także poprzeczkę jeśli chodzi o standardy – budynki są lepiej wyposażone, a obsługa klienta przypomina raczej hotel niż tradycyjną stancję. Ale uwaga: to oznacza, że prywatni właściciele będą musieli dostosować się do nowych oczekiwań najemców. Gra rynkowa nabiera rumieńców.

Praktyczne wnioski i wskazówki dla tych, którzy myślą o wynajmie lub inwestycji

Co zatem zrobić z tą wiedzą? Jeśli rozważasz najem w dużym mieście, licz się z tym, że profesjonalny PRS daje stabilność, wyższy standard i przejrzyste zasady – ale za tę wygodę możesz zapłacić więcej niż u „prywatnego” właściciela. Z drugiej strony, PRS to szansa na rozwój – dla deweloperów, którzy mogą tworzyć nowoczesne projekty „pod klucz”, oraz dla inwestorów szukających bezpiecznych aktywów na lata. Warto jednak obserwować nadchodzące zmiany legislacyjne – mogą one ograniczyć zyski z najmu, ale jednocześnie zwiększyć ochronę najemców.

Jeśli jesteś osobą szukającą własnego mieszkania – miej świadomość, że rosnący PRS może ograniczyć podaż mieszkań na sprzedaż i podbić ceny, zwłaszcza w największych miastach. Zastanów się więc, czy wynajem nie jest dziś realną, elastyczną alternatywą. A może właśnie nadchodzi czas, by z rynku wycisnąć jak najwięcej – zanim konkurencja pomiędzy funduszami i osobami fizycznymi stanie się naprawdę zacięta?