Nowe prawo: Deweloper zbuduje przedszkole i drogę – porządek w negocjacjach

Rząd Polski wprowadza istotne zmiany w regulacjach dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego, które mają na celu uporządkowanie dotychczasowej współpracy między samorządami a inwestorami, zwłaszcza deweloperami. Od 2025 roku umowy urbanistyczne przestaną być jedynie cywilnoprawnymi porozumieniami, stając się obowiązkowym elementem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że inwestorzy będą musieli realizować inwestycje uzupełniające, takie jak budowa dróg, przedszkoli czy innych obiektów infrastruktury społecznej, a rady gmin uzyskają większe kompetencje do określania warunków współpracy w aktach prawa miejscowego.

Choć te zmiany mają poprawić ład przestrzenny i podnieść jakość życia mieszkańców, eksperci zwracają uwagę, że nie rozwiązują one wszystkich problemów branży deweloperskiej i planowania przestrzennego. Nowa ustawa to tylko jeden z kroków w kierunku wypracowania bardziej transparentnych i korzystnych dla społeczności lokalnych zasad inwestowania w przestrzeń miejską.

Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym – kluczowe zmiany

W dniu 14 września 2025 roku rząd oficjalnie opublikował projekt ustawy, która formalizuje negocjacje z inwestorami jako element prawa miejscowego, a nie tylko cywilnoprawnego porozumienia, jak miało to miejsce dotychczas. Jak podaje portalsamorzadowy.pl, to fundamentalna zmiana, która wprowadza nowe standardy w planowaniu przestrzennym i relacjach między samorządami a deweloperami.

Najważniejszą nowością jest włączenie umów urbanistycznych do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (ZPI). Oznacza to, że inwestorzy będą zobligowani do zawierania tych umów jako integralnej części planów, co w praktyce przekłada się na większą kontrolę nad realizacją inwestycji. W ramach tych umów inwestorzy mają obowiązek realizować inwestycje uzupełniające, takie jak budowa dróg publicznych, przedszkoli, szkół czy innych elementów infrastruktury społecznej niezbędnej do komfortowego funkcjonowania nowych osiedli.

Dodatkowo rady gmin zyskują prawo do określania zasad tych umów w aktach prawa miejscowego, co zdecydowanie wzmacnia pozycję samorządów w negocjacjach z deweloperami. Ta zmiana ma na celu zwiększenie transparentności i zapewnienie, że inwestycje będą realizowane z korzyścią dla lokalnych społeczności.

Tło i kontekst problemów w negocjacjach z deweloperami

Problemy z negocjacjami pomiędzy samorządami a deweloperami nie są nowością. Jak wskazuje serwis regiodom.pl, deweloperzy często dążą do maksymalizacji wykorzystania działek, niejednokrotnie kosztem komfortu przyszłych mieszkańców. To zjawisko określane jest jako „patodeweloperka” – chaotyczna, nieprzemyślana zabudowa, której skutki odczuwają zarówno mieszkańcy, jak i władze lokalne.

Kupujący mieszkania rzadko analizują dokładnie otoczenie inwestycji, co pozwala deweloperom sprzedawać nieruchomości z niekorzystnym sąsiedztwem, na przykład w pobliżu myjni samochodowych czy tras dla tirów. To dodatkowo pogłębia problem niskiej jakości przestrzeni mieszkalnej.

Zgodnie z informacjami farmer.pl, do 30 czerwca 2026 roku gminy mają obowiązek uchwalić plany ogólne, które mają pomóc w uporządkowaniu przestrzeni i zmniejszeniu kosztów związanych z chaotyczną zabudową. Rząd deklaruje, że głównym celem zmian jest zatrzymanie chaosu w zagospodarowaniu przestrzennym oraz ograniczenie wydatków ponoszonych przez samorządy w związku z niekontrolowaną rozbudową.

Dodatkowe regulacje i wyzwania w branży deweloperskiej

Poza zmianami dotyczącymi umów urbanistycznych, nowa ustawa wprowadza także obowiązek jawności cen mieszkań, w tym cen komórek lokatorskich. Jak podają tabletowo.pl, klubjagiellonski.pl oraz bezprawnik.pl, ten krok ma ułatwić klientom porównywanie ofert i ograniczyć praktyki omijania przepisów przez deweloperów, które do tej pory utrudniały transparentność rynku.

Niestety, jak wskazuje bezprawnik.pl, niektórzy deweloperzy próbują obejść nowe przepisy, oferując mieszkania po cenie 1 zł za metr kwadratowy, co wymaga dalszego nadzoru i ewentualnych korekt legislacyjnych. To pokazuje, że choć ustawodawca stara się uporządkować rynek, to w praktyce pojawiają się nowe wyzwania i próby obchodzenia prawa.

Eksperci cytowani przez tabletowo.pl zaznaczają, że mimo wprowadzenia nowych regulacji, nadal istnieją poważne wyzwania związane z realizacją inwestycji uzupełniających oraz faktycznym wpływem tych działań na komfort życia mieszkańców. Z kolei media, takie jak wprost.pl, zwracają uwagę na trwające protesty mieszkańców wobec inwestycji, na przykład biogazowni, które pokazują, że konflikt interesów między inwestorami a lokalną społecznością pozostaje aktualny i będzie wymagał dalszej uwagi.

—

Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to krok w stronę bardziej przejrzystego i uporządkowanego rynku nieruchomości. Włączenie umów urbanistycznych do miejscowych planów oraz obowiązek ujawniania cen mieszkań mogą realnie poprawić jakość przestrzeni miejskiej i lepiej chronić interesy mieszkańców. Mimo to, pierwsze sygnały pokazują, że to nie rozwiązanie wszystkich wyzwań branży deweloperskiej i planowania przestrzennego. Aby przyniosły oczekiwane rezultaty, potrzebna będzie dalsza współpraca samorządów, inwestorów i społeczności lokalnych oraz uważne monitorowanie efektów wprowadzonych zmian.