Nowe przepisy zmieniają rynek nieruchomości: spadki cen działek i jawność cen mieszkań

Rynek nieruchomości w Polsce wkracza w nową erę przejrzystości i regulacji, które mogą znacząco wpłynąć na ceny mieszkań i działek. Od 11 lipca 2025 roku obowiązuje ustawa o jawności cen mieszkań i domów, nakładająca na deweloperów wymóg publikowania cen ofertowych oraz pełnej informacji o dodatkowych kosztach – wszystko to ma pomóc klientom w podejmowaniu bardziej świadomych decyzji zakupowych. Równocześnie samorządy zostały zobowiązane do uchwalenia nowych planów zagospodarowania przestrzennego do połowy 2026 roku, co może wiązać się z ograniczeniami w zabudowie i wpływać na wartość gruntów.

Te dwa zjawiska budzą wiele emocji i niepewności na rynku. Związek Gmin Wiejskich Rzeczypospolitej Polskiej ostrzega o możliwej lawinie procesów sądowych dotyczących odszkodowań za utratę wartości nieruchomości, a eksperci podkreślają, że zmiany mogą pogłębić chaos przestrzenny. Warto przyjrzeć się bliżej, jakie skutki mogą przynieść nowe przepisy i jak będą kształtować się ceny działek i mieszkań w najbliższych miesiącach.

Nowe plany zagospodarowania przestrzennego i ich wpływ na ceny działek

Samorządy mają czas do połowy 2026 roku, aby uchwalić nowe plany ogólne zagospodarowania przestrzennego. W praktyce oznacza to, że lokalne władze mogą wprowadzić ograniczenia w zabudowie działek, co – jak wynika z analiz – może prowadzić do spadku ich wartości. Ograniczenia te mają na celu m.in. ochronę środowiska i racjonalne gospodarowanie przestrzenią, jednak dla właścicieli gruntów może to oznaczać realne straty finansowe.

Związek Gmin Wiejskich Rzeczypospolitej Polskiej (ZGW RP) przewiduje, że w ślad za tymi zmianami pójdzie fala procesów sądowych. Właściciele działek, którzy odczują spadek wartości swoich nieruchomości, będą domagać się odszkodowań, co może dodatkowo obciążyć budżety samorządów i skomplikować procesy planistyczne.

Eksperci zwracają też uwagę na rosnący chaos przestrzenny – niepewność co do przyszłych regulacji powoduje, że właściciele gruntów intensywnie składają wnioski do urzędów, starając się zachować jak największą wartość swoich nieruchomości. Jak podaje farmer.pl, chociaż ograniczenia w zabudowie mogą powodować lokalne spadki cen działek, to mniejsza podaż gruntów ogólnie może wywierać presję na wzrost cen w innych rejonach. Ta dwutorowa dynamika pokazuje, że rynek działek może stać się jeszcze bardziej zróżnicowany i nieprzewidywalny.

Ustawa o jawności cen mieszkań – nowe obowiązki deweloperów od 11 lipca 2025

Od 11 lipca 2025 roku weszła w życie ustawa o jawności cen mieszkań i domów. Nakłada ona na deweloperów obowiązek publikowania cen ofertowych na swoich stronach internetowych oraz szczegółowego informowania klientów o wszystkich dodatkowych kosztach związanych z zakupem nieruchomości. Celem jest zwiększenie transparentności rynku nieruchomości i ułatwienie konsumentom podejmowania świadomych decyzji.

Bartosz Guss, ekspert cytowany przez trojmiasto.pl, podkreśla, że nowe przepisy mają za zadanie wyrównać szanse klientów, którzy często do tej pory borykali się z brakiem jasnych informacji o cenach i dodatkowych opłatach. Ustawa koncentruje się na rynku mieszkań i domów na sprzedaż, nie obejmując lokali usługowych ani najmu krótkoterminowego.

Jak informuje rp.pl, deweloperzy musieli dostosować swoje systemy informatyczne i infrastrukturę techniczną, aby sprostać nowym wymogom – to dla wielu firm nowe wyzwanie organizacyjne i finansowe. Według informacji podanych przez propertynews.pl oraz money.pl, efekty wprowadzenia ustawy zaczną być widoczne już od września 2025 roku, co może wpływać na ofertę i ceny na rynku pierwotnym.

Perspektywy cen mieszkań i działek – między spadkami a presją kosztową

Prognozy dotyczące cen działek są obecnie podzielone. Jak podaje farmer.pl oraz portalsamorzadowy.pl, nowe plany zagospodarowania przestrzennego mogą spowodować ostre spadki cen działek w niektórych lokalizacjach. Z drugiej strony, mniejsza podaż gruntów w obszarach, gdzie zabudowa będzie nadal możliwa, może wywołać presję wzrostową cen. Taka dwoistość pokazuje, że rynek działek będzie bardzo zróżnicowany, a ceny zależały będą w dużej mierze od lokalnych uwarunkowań.

Z kolei czerwcowy Indeks Nastroju Deweloperów wskazuje na wzrost liczby firm spodziewających się podwyżek cen mieszkań, co pokazuje portal regiodom.pl. Eksperci zwracają jednak uwagę, że presja kosztowa – szczególnie w zakresie rosnących cen materiałów budowlanych i robocizny – ogranicza zdolność deweloperów do obniżania cen, mimo że klienci liczą na spadki (jak podkreślają infor.pl oraz rp.pl).

Sprzedaż mieszkań nieco zwolniła, a ceny nieruchomości u deweloperów spadły, jednak według raportu PKO BP cytowanego przez kb.pl oraz analiz fxmag.pl możliwe są wzrosty cen pod koniec 2025 roku. Portalsamorzadowy.pl dodaje, że jeśli na rynku jest mniej towaru przy utrzymującym się popycie, naturalnym efektem jest zwyżka cen, co dodatkowo komplikuje prognozy dla najbliższych miesięcy.

Rynek nieruchomości w najbliższym czasie będzie musiał zmierzyć się z wieloma wyzwaniami i zmianami. Nowe przepisy dotyczące jawności cen i planowania przestrzennego mogą na krótką metę wywołać pewne zawirowania oraz lokalne spadki wartości, ale jednocześnie mogą sprzyjać wzrostom tam, gdzie dostęp do gruntów będzie ograniczony. Dla inwestorów i kupujących oznacza to potrzebę uważnego obserwowania rynku i gotowości do szybkiego dostosowania się do zmieniających się warunków prawnych i ekonomicznych.