Nowe zasady przejmowania nieruchomości i 12-miesięczny czynsz zastępczy

Od grudnia 2025 roku w życie weszły nowe przepisy regulujące przejmowanie nieruchomości pod inwestycje kolejowe, które zmieniają zasady ochrony praw lokatorów niebędących właścicielami mieszkań. Inwestorzy, w tym takie podmioty jak PKP PLK, Centralny Port Komunikacyjny (CPK) oraz jednostki samorządu terytorialnego, zostali zobowiązani do finansowania czynszu za lokale zastępcze przez okres do 12 miesięcy. To rozwiązanie ma dać najemcom nie tylko czas na znalezienie nowego miejsca do życia, ale również na uporządkowanie wszelkich formalności związanych z przeprowadzką.

Co więcej, właściciele nieruchomości, które zostaną przejęte pod inwestycje kolejowe, zyskują gwarancję minimum 120 dni na opuszczenie lokalu od momentu wydania decyzji o odszkodowaniu. Te zmiany są efektem nowelizacji ustawy o transporcie kolejowym oraz ustawy o CPK, które mają uzupełnić dotychczasowe regulacje i wzmocnić ochronę praw osób dotkniętych inwestycjami infrastrukturalnymi. W dalszej części artykułu przyjrzymy się bliżej szczegółom tych regulacji oraz ich potencjalnemu wpływowi na rynek nieruchomości i sytuację najemców.

Nowelizacja przepisów – tło i cele zmian

W grudniu 2025 roku zostały wprowadzone nowe przepisy, które uzupełniają dotychczasowe regulacje dotyczące przejmowania nieruchomości pod inwestycje kolejowe. Ich głównym celem jest lepsza ochrona lokatorów, którzy nie są właścicielami przejmowanych nieruchomości. Do tej pory wiele osób wynajmujących lokale w takich budynkach miało ograniczone prawa i często szybko musiało się wyprowadzać, co rodziło liczne problemy społeczne i prawne.

Senatorzy szczególnie podkreślali, że nowelizacja ma na celu zwiększenie zabezpieczeń dla osób dotkniętych przejęciami nieruchomości, które prowadzą inwestorzy tacy jak PKP PLK, CPK czy jednostki samorządu terytorialnego. Zmiany te mają przeciwdziałać sytuacjom, w których najemcy byli pozostawiani bez wsparcia finansowego i odpowiedniego czasu na znalezienie nowego mieszkania. Jak informował portalsamorzadowy.pl, potrzeba tych regulacji wynikała z konieczności lepszego uregulowania kwestii najmu lokali zastępczych oraz zwiększenia ochrony praw lokatorów, którzy nie mieli dotąd wystarczających gwarancji.

Finansowanie czynszu za lokal zastępczy przez inwestora

Jednym z najważniejszych elementów nowelizacji jest obowiązek inwestorów do finansowania czynszu za lokal zastępczy przez okres do 12 miesięcy. Ten czas ma pozwolić najemcom na spokojne uporządkowanie swojej sytuacji życiowej i znalezienie trwałego miejsca zamieszkania. To rozwiązanie jest kluczowe zwłaszcza w sytuacjach, gdy szybka wyprowadzka była dotąd jedyną możliwą opcją.

Nowe przepisy jasno określają, że wysokość czynszu za lokal zastępczy nie może przekraczać stawki czynszu za lokal spełniający wymagania lokalu zamiennego, zgodnie z przepisami o ochronie praw lokatorów. Jak podaje portalsamorzadowy.pl, ma to zapobiegać nadmiernym kosztom, które mogłyby obciążać najemców, a jednocześnie zapewnić im dostęp do mieszkań o odpowiednim standardzie. Warto dodać, że wcześniejsze analizy poradnikprzedsiebiorcy.pl wskazywały, iż rosnące ceny nieruchomości wpływają na wzrost czynszów, dlatego ograniczenie wysokości czynszu do poziomu lokalu zamiennego jest istotnym narzędziem ochrony najemców przed nadmiernymi wydatkami.

Okres wyprowadzki i odszkodowania dla właścicieli

Nowelizacja ustawy o CPK wprowadza również istotną zmianę dla właścicieli przejmowanych nieruchomości. Zgodnie z nowymi przepisami, mają oni zagwarantowane minimum 120 dni na opuszczenie lokalu od momentu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ten okres ma umożliwić właścicielom realne przygotowanie się do wyprowadzki oraz znalezienie alternatywnego miejsca do zamieszkania, co jest niezwykle ważne z punktu widzenia skutków społecznych inwestycji.

Jak informuje forsal.pl, w toczących się postępowaniach dotyczących przejmowania nieruchomości znajduje się łącznie 920 nieruchomości, w tym 117 zabudowanych budynków mieszkalnych. Ta skala pokazuje, jak duży wpływ na rynek nieruchomości mają inwestycje kolejowe oraz jak ważne są nowe regulacje, które mają chronić zarówno najemców, jak i właścicieli. Dzięki temu właściciele mają szansę na spokojne przygotowanie się do zmiany miejsca zamieszkania i uniknięcie dramatycznych sytuacji.

Znaczenie nowych regulacji dla rynku nieruchomości i najemców

Wprowadzone zmiany prawne mają istotne znaczenie dla rynku nieruchomości, zwłaszcza w obszarach objętych dużymi inwestycjami kolejowymi. Nowe przepisy wprowadzają mechanizmy ochrony najemców, którzy do tej pory często byli narażeni na szybkie i kosztowne wyprowadzki bez odpowiedniego wsparcia. Finansowanie lokali zastępczych przez inwestorów oraz ustalenie maksymalnej wysokości czynszu pozwala na stabilizację sytuacji najemców i ogranicza ryzyko konfliktów prawnych.

Poradnikprzedsiebiorcy.pl podkreśla, że dobrze uregulowane warunki najmu oraz finansowanie lokali zastępczych przez inwestorów to elementy, które mogą znacząco poprawić relacje między stronami oraz zapobiec sporom sądowym. Dodatkowo, minimum 120 dni na wyprowadzkę daje czas na negocjacje i lepszą organizację życia po przejęciu nieruchomości, co jest korzystne zarówno dla lokatorów, jak i właścicieli.

Warto także zauważyć, że zmiany te mogą mieć wpływ na ceny nieruchomości i czynsze w rejonach inwestycji kolejowych, gdzie od dłuższego czasu obserwuje się wzrost stawek. Nowe regulacje, wprowadzając ograniczenia i obowiązki dla inwestorów, mogą przyczynić się do stabilizacji rynku i ograniczenia niekontrolowanego wzrostu kosztów najmu.

Grudniowa nowelizacja przepisów przynosi realne wsparcie zarówno dla lokatorów, jak i właścicieli na obszarach objętych inwestycjami kolejowymi. Dzięki finansowej pomocy dla najemców oraz jasno określonym terminom wyprowadzki, łatwiej będzie złagodzić społeczne konsekwencje tych zmian i poprawić sytuację na rynku nieruchomości.