Paradoks rynku nieruchomości: mniej mieszkań na rynku wtórnym, ale ceny spadają

W listopadzie 2025 roku na rynku nieruchomości w największych polskich miastach pojawił się zaskakujący trend, który zaskakuje nawet doświadczonych analityków. Mimo że liczba dostępnych mieszkań z rynku wtórnego znacząco spadła, ceny tych lokali nie wzrosły, a przeciwnie – uległy obniżeniu. Ten nietypowy układ sił na rynku dotyczy szczególnie Krakowa, Warszawy, Wrocławia i Poznania, gdzie zmniejszenie podaży mieszkań jest najbardziej wyraźne. Jak to możliwe, że przy mniejszej liczbie ofert ceny idą w dół? Warto przyjrzeć się bliżej temu zjawisku, jego przyczynom oraz konsekwencjom dla kupujących i sprzedających.

Analiza portalu GetHome.pl wskazuje, że zmiany na rynku wtórnym w tych czterech aglomeracjach mogą zwiastować przesunięcie równowagi rynkowej i nową dynamikę, która wymaga świeżego spojrzenia na mechanizmy popytu i podaży. W tym artykule rozwiniemy tę zagadkę, wyjaśniając, co kryje się za paradoksem spadających cen mimo kurczącej się oferty oraz jakie strategie powinny obrać uczestnicy rynku nieruchomości w Polsce.

Spadek liczby mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach

W listopadzie 2025 roku w największych polskich miastach – Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu – zauważono wyraźny spadek liczby mieszkań dostępnych na rynku wtórnym. Jak podaje portal GetHome.pl, na przestrzeni ostatnich tygodni liczba ofert na sprzedaż zmniejszyła się tam znacząco, co odbiło się na lokalnej dynamice rynku nieruchomości. W praktyce oznacza to, że kupujący mają do wyboru mniej mieszkań, a sprzedający oferują mniej lokali do sprzedaży.

To zjawisko jest szczególnie istotne, gdyż rynek wtórny tradycyjnie stanowił dużą część całkowitej podaży mieszkań. W miastach takich jak Warszawa czy Kraków, gdzie rynek pierwotny nie zawsze zaspokajał popyt, mieszkania z drugiej ręki były często pierwszym wyborem dla wielu nabywców. Obecny spadek liczby dostępnych ofert wskazuje na ograniczoną aktywność sprzedających lub na to, że właściciele wolą wstrzymać się z wystawianiem mieszkań na sprzedaż, co może mieć związek z niepewną sytuacją gospodarczą i rosnącymi kosztami kredytów.

Paradoks cenowy – dlaczego mieszkania tanieją mimo mniejszej podaży?

Zaskakujące jest to, że pomimo kurczenia się oferty na rynku wtórnym, ceny mieszkań w tych największych miastach uległy obniżeniu. W świetle klasycznych zasad ekonomii, gdy podaż maleje, ceny zwykle rosną – tymczasem w listopadzie 2025 roku obserwujemy odwrotną sytuację. Jak podaje portal GetHome.pl, ten paradoks cenowy może wynikać z kilku nakładających się czynników.

Po pierwsze, zmiana zachowań zarówno kupujących, jak i sprzedających ma tu kluczowe znaczenie. Rosnące stopy procentowe, które podnoszą koszty kredytów hipotecznych, skutecznie ograniczają zdolność nabywczą potencjalnych klientów. W efekcie, mimo mniejszej podaży mieszkań, popyt jest osłabiony – kupujący nie są skłonni oferować wyższych cen, co z kolei wymusza korektę cen w dół. Do tego dochodzi niepewność gospodarcza, która często powoduje, że ludzie odkładają decyzje zakupowe, zwiększając presję na sprzedających.

Ten układ sił wskazuje na przesunięcie równowagi rynkowej – rynek nieruchomości nie zachowuje się już według tradycyjnych schematów, a ceny dostosowują się do zmieniających się realiów popytu i podaży. To ważna wskazówka dla wszystkich uczestników rynku, że obecna sytuacja wymaga uważnej obserwacji i elastycznego podejścia.

Co oznacza to dla kupujących i sprzedających na rynku nieruchomości?

Dla kupujących obecna sytuacja niesie ze sobą pewne korzyści. Mimo że liczba dostępnych mieszkań na rynku wtórnym jest mniejsza, ceny są bardziej przystępne niż w poprzednich miesiącach. To oznacza, że osoby szukające własnego mieszkania mogą znaleźć oferty w niższych cenach, co w warunkach rosnących kosztów kredytów może być nieoczekiwaną okazją. Jednak ograniczona liczba opcji wymaga większej czujności i szybkiego podejmowania decyzji.

Z kolei sprzedający mogą mieć trudności z osiągnięciem oczekiwanych cen. Obniżające się ceny mieszkań w połączeniu z mniejszą liczbą potencjalnych nabywców mogą zniechęcać właścicieli do wystawiania kolejnych ofert na sprzedaż. W efekcie może dojść do dalszego ograniczenia podaży, co z kolei będzie wpływać na dynamikę rynku w nadchodzących miesiącach.

Eksperci rynku nieruchomości podkreślają, że obecna sytuacja wymaga uważnego monitorowania i dostosowywania strategii sprzedaży oraz zakupu do zmieniających się warunków. Zarówno kupujący, jak i sprzedający muszą być przygotowani na większą elastyczność i otwartość na negocjacje, aby skutecznie poruszać się w nowej rzeczywistości rynkowej.

—

Listopad 2025 roku zaskoczył na rynku nieruchomości największych polskich miast – mimo mniejszej liczby dostępnych mieszkań z rynku wtórnego, ceny poszły w dół. To pokazuje, jak szybko i nieprzewidywalnie potrafi się zmieniać sytuacja, a znane reguły ekonomii czasem dają się zaskoczyć. Zarówno kupujący, jak i sprzedający powinni uważnie obserwować te zmiany, by umiejętnie wykorzystać ten nietypowy moment.