Podatek od nieruchomości 2026: Jaką stawkę zastosować przy wynajmie mieszkania?

Zbliża się rok 2026, a wraz z nim nowe wyzwania dla właścicieli mieszkań na wynajem, zwłaszcza w obszarze podatków. Najwyższy Sąd Administracyjny (NSA) wydał niedawno ważne stanowisko dotyczące stosowania podatku od nieruchomości w kontekście wynajmu lokali mieszkalnych, które rozwiewa wiele dotychczasowych wątpliwości. Okazuje się, że podatek ten w Polsce nie zależy od wartości rynkowej nieruchomości, lecz jest naliczany na podstawie powierzchni oraz lokalnych stawek ustalanych przez gminy. Dodatkowo, wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe pozostaje zwolniony z VAT, a podatek dochodowy można rozliczać w formie ryczałtu. Warto poznać dokładne zasady i zmiany, aby uniknąć błędów i nadmiernych kosztów w nadchodzącym roku.

Podatek od nieruchomości w 2026 roku – zasady i orzeczenie NSA

Na rok 2026 obowiązuje podatek od nieruchomości, którego wysokość zależy przede wszystkim od powierzchni nieruchomości oraz od stawek ustalonych przez poszczególne gminy. Zgodnie z przepisami, lokalne stawki nie mogą przekraczać ustawowych limitów, co zapewnia pewien poziom ochrony podatników przed nadmiernym obciążeniem. Ważnym elementem potwierdzonym przez Najwyższy Sąd Administracyjny jest to, że przy wynajmie mieszkań podatek od nieruchomości nie jest uzależniony od wartości rynkowej lokalu, lecz od jego powierzchni i lokalnych stawek podatkowych.

Ta wyraźna interpretacja NSA ma duże znaczenie dla właścicieli nieruchomości przeznaczonych na wynajem. Problemy związane z wymiarem podatku od nieruchomości dla tego typu najmu, które chwilowo przycichły po zakończeniu wymiaru za 2025 rok, znów mogą się pojawić wraz z początkiem nowego roku. Jak podaje portal nieruchomosci.infor.pl, orzeczenie NSA jest kluczowe, ponieważ rozwiewa wątpliwości co do podstawy opodatkowania i wskazuje, że nie ma podstaw do naliczania podatku od wartości rynkowej mieszkania.

Różnica między podatkiem od nieruchomości a podatkiem katastralnym

Warto zwrócić uwagę, że podatek od nieruchomości w Polsce wyraźnie różni się od podatku katastralnego, który choć rozważany w niektórych krajach, nie jest obecnie stosowany w naszym systemie podatkowym. Podatek od nieruchomości w Polsce opiera się na powierzchni lokalu oraz na stawkach ustalanych przez gminy, a nie na wartości rynkowej nieruchomości.

W przeciwieństwie do tego, podatek katastralny, który jest przedmiotem rozważań i debat, bazuje na wartości rynkowej nieruchomości. Oznacza to, że im droższe mieszkanie, tym wyższy podatek. Jak informuje forsal.pl na dzień 1 stycznia 2026 roku, podatek katastralny mógłby sięgać nawet 9 tysięcy złotych rocznie dla drogich mieszkań, co stanowi znaczną różnicę w stosunku do obecnego systemu. To rozróżnienie jest istotne, ponieważ w Polsce w 2026 roku obowiązuje nadal system oparty na powierzchni i lokalnych stawkach, a nie na wartości nieruchomości.

Podatek VAT i dochodowy przy wynajmie mieszkań – co się zmienia w 2026 roku?

Wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe pozostaje zwolniony z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. To zwolnienie dotyczy zarówno osób prywatnych, jak i firm, pod warunkiem że wynajem odbywa się na własny rachunek i wyłącznie na cele mieszkaniowe. Warto jednak zwrócić uwagę na nowość od 2026 roku: limit zwolnienia z VAT wynosi 240 000 zł rocznie, co ma istotne znaczenie dla właścicieli mieszkań, którzy osiągają wyższe przychody z najmu. Taką informację podaje poradnikprzedsiebiorcy.pl.

Jeśli chodzi o podatek dochodowy, to najem można rozliczać ryczałtem według stawki 8,5% do przychodów w wysokości 100 000 zł rocznie, co dla wielu właścicieli jest korzystną formą opodatkowania. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej związanej z najmem, możliwe jest również rozliczanie najmu ryczałtem pod warunkiem zgłoszenia tego faktu w CEIDG – i to do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu rozpoczęcia najmu. To ważna informacja dla przedsiębiorców planujących wynajmować mieszkania.

Uchwała NSA z 24 maja 2021 roku potwierdza te zasady dotyczące opodatkowania najmu ryczałtem, wskazując na stabilność i czytelność obowiązujących przepisów. Dodatkowo właściciele mieszkań powinni pamiętać, że umowę najmu trzeba zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej zawarcia, a w przypadku najmu trwającego powyżej roku – umowa powinna być sporządzona na piśmie.

Praktyczne wskazówki dla wynajmujących na 2026 rok

Przy planowaniu rozliczeń podatkowych za 2026 rok właściciele mieszkań powinni przede wszystkim zweryfikować stawki podatku od nieruchomości obowiązujące w ich gminie, ponieważ to one w największym stopniu decydują o wysokości zobowiązania. Warto pamiętać, że podatek od nieruchomości opłaca się na zwykły rachunek bankowy, a każdy podatek ma przypisany symbol podatkowy, co znacznie ułatwia poprawne rozliczenia – przypomina poradnikprzedsiebiorcy.pl.

Mimo że wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe pozostaje zwolniony z VAT, to właściciele powinni monitorować swoje przychody, aby nie przekroczyć ustawowego limitu zwolnienia. W przypadku działalności gospodarczej związanej z najmem, konieczne jest zgłoszenie takiej działalności w CEIDG, co pozwala na rozliczanie przychodów ryczałtem.

Na koniec nie można zapomnieć o obowiązku zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego oraz o formie umowy – szczególnie jeśli najem trwa dłużej niż rok, wtedy dokument musi być sporządzony na piśmie. Taka dbałość o formalności pozwala uniknąć nieporozumień i problemów w przyszłości.

—

W 2026 roku właściciele mieszkań na wynajem powinni dobrze znać obowiązujące przepisy podatkowe i na bieżąco śledzić lokalne stawki oraz limity. Ważne jest, że NSA potwierdził — podatek od nieruchomości nie będzie liczony od wartości rynkowej, co dla wielu wynajmujących jest sporym ułatwieniem. Dbałość o porządek w dokumentach i prawidłowe rozliczenia pomogą natomiast uniknąć niepotrzebnych wydatków i stresu.