Podatek od pustostanów: Jak zmienia strategie deweloperów, ale nie ceny mieszkań

W październiku 2025 roku samorządy w Polsce coraz śmielej sięgają po narzędzie, które ma wymusić lepsze wykorzystanie pustych mieszkań – podatek od pustostanów. Przykłady Katowic i Warszawy pokazują, że lokalne władze nie boją się znacząco podnosić jego stawki, by zmobilizować właścicieli i deweloperów do aktywności na rynku nieruchomości. Choć obciążenia fiskalne rosną nawet kilkudziesięciokrotnie, eksperci zgodnie podkreślają, że nie wpłynie to na obniżkę cen mieszkań. Zamiast tego deweloperzy zmieniają swoje strategie sprzedaży i zarządzania ofertą, dostosowując się do nowych realiów.

Co dokładnie oznacza podatek od pustostanów dla kupujących i sprzedających? Jakie wyzwania stawia branży nieruchomości nowa polityka fiskalna i regulacyjna? Zapraszamy do szczegółowej analizy najnowszych trendów, reakcji rynku oraz opinii ekspertów.

Wprowadzenie i cel podatku od pustostanów w Polsce

Od 2025 roku coraz więcej polskich samorządów, w tym największe miasta jak Katowice i Warszawa, decyduje się na wprowadzenie lub podniesienie podatku od pustych mieszkań. Celem jest ograniczenie liczby nieruchomości pozostających bez użytkowania oraz zwiększenie dostępności mieszkań na rynku. To działanie ma przede wszystkim charakter regulacyjny i fiskalny – lokalne władze chcą zmusić właścicieli i deweloperów do aktywnego wykorzystywania swoich lokali, a nie bezpośrednio kontrolować ceny nieruchomości.

W Katowicach podatek od gotowych, niesprzedanych lokali został podniesiony niemal trzydziestokrotnie. Miasto traktuje takie lokale jak lokale użytkowe, co budzi spore kontrowersje prawne. Jak podaje bknieruchomosci.pl, ta klasyfikacja wywołuje liczne spory sądowe między deweloperami a samorządem, którzy kwestionują zasadność tak wysokiego obciążenia.

Warszawa poszła jeszcze dalej, stosując najwyższą stawkę podatku od pustostanów i tym samym pokazując stanowcze podejście do problemu. Z kolei inne miasta, takie jak Kielce, wciąż nie podjęły decyzji o podwyższeniu stawek, co świadczy o braku jednolitego podejścia do tej kwestii w całym kraju, jak wskazuje gazetaprawna.pl.

Skala podatku i jego wpływ na rynek nieruchomości

Z punktu widzenia właściciela mieszkania podatek od pustostanu może oznaczać istotny dodatkowy koszt. Dla przykładu, przy stawce 34 zł za metr kwadratowy rocznie, podatek za mieszkanie o powierzchni około 50 m² wyniesie około 1700 zł rocznie. To przekłada się na około 150 zł miesięcznie – kwotę, która wydaje się relatywnie niewielka w porównaniu do ceny samego mieszkania, która sięga kilkuset tysięcy złotych. Taką analizę podają 300gospodarka.pl oraz propertynews.pl.

W praktyce deweloperzy do tej pory płacili podatek w wysokości około 1,19 zł/m² za puste lokale, więc obecne podwyżki są znaczące. Jednak jak podkreśla epoznan.pl, mimo wzrostu stawek, podatek ten nie jest na tyle duży, by wymusić na deweloperach obniżki cen mieszkań.

Eksperci, w tym Anton Bubiel z SonarHome, podkreślają, że podatek od pustostanów raczej nie spowoduje spadku cen. Zamiast tego deweloperzy będą zmieniać swoje strategie biznesowe – mogą ograniczać liczbę mieszkań wprowadzanych na rynek lub lepiej zarządzać istniejącą ofertą, aby minimalizować koszty związane z pustostanami. Informacje te przytacza 300gospodarka.pl.

W Polsce szacuje się, że jest około 1,8 miliona pustych lokali, z czego spora część to mieszkania utrzymywane jako inwestycje kapitałowe. Taki stan rzeczy ogranicza skuteczność podatku w zwiększaniu faktycznej dostępności mieszkań na rynku, co wynika z analiz biuraprawne.com oraz nie-tylko-podatki.pl.

Reakcje deweloperów i zmiany w strategiach sprzedaży

Nowe obciążenia fiskalne wywołują zdecydowane reakcje wśród deweloperów. Jednym z głównych kontrowersyjnych punktów jest klasyfikacja pustych mieszkań jako lokale użytkowe, co znacząco podnosi wysokość podatku. To prowadzi do sporów prawnych – jak informuje 300gospodarka.pl, deweloperzy nie wykluczają walki w sądach o zmianę interpretacji tych przepisów.

W odpowiedzi na podwyżki podatku i nowe regulacje, deweloperzy planują zmiany w zarządzaniu swoimi ofertami i strategiach sprzedaży. Jednak, jak podaje rp.pl, nie przewidują oni obniżek cen mieszkań. Wręcz przeciwnie – pomimo dodatkowych kosztów, ostatnie miesiące przyniosły wzrost sprzedaży o około 8%, co wskazuje na trwałe zainteresowanie kupujących.

Od 11 lipca 2025 roku obowiązuje nowelizacja ustawy deweloperskiej, która nakłada na deweloperów obowiązek publikowania danych o inwestycjach w centralnym rejestrze. To zwiększa transparentność rynku i ułatwia kontrolę nad podażą mieszkań, jak podkreśla infor.pl.

Dodatkowo, deweloperzy muszą ujawniać całkowite ceny mieszkań oraz codziennie raportować je na portalu dane.gov.pl. Ma to na celu ograniczenie praktyk ukrywania rzeczywistych kosztów przez sprzedawców, co zauważa oceniamydeweloperow.pl oraz bknieruchomosci.pl.

Mimo tych działań, do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) wpłynęło już ponad tysiąc skarg na deweloperów. Klienci narzekają na stosowanie różnych metod manipulacji, na przykład zamieszczanie haseł typu „zapytaj o rabat”, które służą do kontrolowania negocjacji i omijania obowiązku jawności cen, co relacjonują oceniamydeweloperow.pl i businessinsider.com.pl.

Szerszy kontekst fiskalny i polityczny wpływ na rynek nieruchomości

Wprowadzenie i podnoszenie podatku od pustostanów wpisuje się w szerszy kontekst fiskalny i polityczny. Polska znajduje się w czołówce Unii Europejskiej pod względem tempa narastania długu publicznego, co zwiększa presję na poszukiwanie nowych źródeł dochodów publicznych, także na poziomie lokalnym. Jak podaje parkiet.com, deficyt sektora finansów publicznych co prawda nieznacznie się zmniejszył, ale samorządy nadal szukają dodatkowych funduszy, co przekłada się na coroczne zmiany stawek podatków lokalnych, w tym podatku od pustostanów (rp.pl).

W politycznym tle zmian podatkowych ważną rolę może odegrać nowy prezydent, Nawrocki. Jak wskazuje poradnikprzedsiebiorcy.pl, może on być siłą napędową zmian w systemie podatkowym, na przykład poprzez rozszerzenie ulg prorodzinnych także na przedsiębiorców. Takie działania mogą wpłynąć na politykę podatkową wobec rynku nieruchomości, choć szczegóły na razie pozostają w sferze spekulacji.

Lewica z kolei postuluje, by na zwiększenie dostępności mieszkań przeznaczyć 1% PKB, argumentując, że w Polsce nie potrzeba kolejnych kredytów mieszkaniowych, lecz realnego wzrostu podaży mieszkań. Jak podkreśla partiarazem.pl, to podejście stawia na długofalowe rozwiązania systemowe, które mogłyby poprawić sytuację na rynku nieruchomości.

—

W 2025 roku podatek od pustostanów coraz wyraźniej wpływa na rynek mieszkaniowy, pomagając go uporządkować i jednocześnie zwiększając wpływy lokalnych budżetów. Choć wyższe stawki nie obniżają cen mieszkań, wymuszają na deweloperach większą przejrzystość i zmianę podejścia do biznesu. W obliczu rosnących wyzwań finansowych i regulacyjnych branża nieruchomości musi dostosować się do nowych realiów, gdzie równie ważne jak ceny stają się odpowiedzialne zarządzanie ofertą i troska o potrzeby klientów.