Raport 2025: Większy boom mieszkaniowy w mniejszych ośrodkach niż w metropoliach

W ostatnich latach rynek nieruchomości w Polsce zmienia swoje oblicze – coraz więcej inwestycji mieszkaniowych trafia poza wielkie metropolie. Najnowszy raport opublikowany 24 sierpnia 2025 roku wyraźnie to potwierdza: w mniejszych ośrodkach miejskich powstaje niemal dwukrotnie więcej mieszkań niż w największych aglomeracjach. Szczególnie dynamiczny rozwój obserwujemy w tzw. obwarzankach, czyli gminach i powiatach otaczających duże miasta, które w ostatnich latach przyciągały średnio około 20 tysięcy nowych lokali rocznie. Co stoi za tym przesunięciem inwestycyjnym i jakie mogą być jego długofalowe skutki? Przyjrzyjmy się temu trendowi uważniej.

Ta zmiana ma znaczenie nie tylko dla deweloperów i kupujących, ale również dla urbanistów, samorządowców i planistów przestrzennych, którzy muszą odpowiednio reagować na rosnące zapotrzebowanie na mieszkania poza centrami. Zrozumienie, dlaczego mniejsze ośrodki i ich okolice zyskują na popularności, pomoże lepiej przewidzieć przyszłość polskiego rynku nieruchomości i jego wpływ na rozwój miast i regionów.

Boom mieszkaniowy w obwarzankach – co pokazuje najnowszy raport?

Raport z 24 sierpnia 2025 roku jasno wskazuje, że budownictwo mieszkaniowe w mniejszych ośrodkach miejskich rozwija się w tempie niemal dwukrotnie wyższym niż w dużych metropoliach. Szczególną uwagę zwracają tzw. obwarzanki – czyli gminy i powiaty graniczące z największymi aglomeracjami. To właśnie tam, na obrzeżach wielkich miast, w ostatnich kilku latach powstawało średnio około 20 tysięcy mieszkań rocznie.

Ta intensywność inwestycji nie jest przypadkowa. Coraz więcej osób poszukuje mieszkań nie tylko ze względów cenowych, ale i jakościowych – przestronne lokale z dostępem do terenów zielonych, spokojniejsza okolica czy lepsze warunki życia poza miejskim zgiełkiem stają się coraz bardziej atrakcyjne. Kupujący, zmęczeni wysokimi kosztami i tłokiem w centrach dużych miast, chętniej decydują się na zakup nieruchomości w miejscowościach sąsiadujących z metropoliami, gdzie ceny są bardziej przystępne, a oferta mieszkaniowa różnorodna.

Jak podaje portal wnp.pl, takie dane pokazują wyraźną zmianę dynamiki rynku nieruchomości w Polsce. Rozwój nie skupia się już wyłącznie na dużych miastach, tylko coraz śmielej przenosi się na ich peryferia, otwierając nowe możliwości dla inwestorów i nabywców.

Dlaczego deweloperzy wybierają mniejsze ośrodki zamiast metropolii?

Coraz większa aktywność deweloperów w mniejszych ośrodkach i obwarzankach nie jest przypadkowa. Przede wszystkim oferują one znacznie atrakcyjniejsze warunki inwestycyjne niż zatłoczone i często kosztowne centra dużych miast. Niższe ceny gruntów, mniejsze ograniczenia urbanistyczne oraz mniej skomplikowane procedury administracyjne sprawiają, że budowa nowych osiedli mieszkaniowych jest tam bardziej opłacalna i elastyczna.

Dodatkowo obwarzanki zyskują na znaczeniu dzięki dobrze rozwiniętym połączeniom komunikacyjnym z dużymi aglomeracjami. Dogodne drogi, szybkie koleje podmiejskie czy autobusy sprawiają, że mieszkańcy mogą wygodnie dojeżdżać do pracy, szkół i usług w miastach, nie rezygnując przy tym z komfortu życia na przedmieściach.

Trend ten doskonale wpisuje się w obserwacje rynku, gdzie kupujący coraz częściej szukają kompromisu między dostępem do miejskiego życia a wyższą jakością przestrzeni i spokojem na obrzeżach. Jak zauważa portal wnp.pl, zmienia się nie tylko miejsce, ale i sposób myślenia o mieszkaniu – liczy się nie tylko lokalizacja w centrum, ale przede wszystkim funkcjonalność i jakość życia.

Ta ewolucja pociąga za sobą także konieczność rozwoju infrastruktury i odpowiedniego planowania przestrzennego w regionach podmiejskich. Wzrost zainteresowania obszarami obwarzankowymi wymusza na władzach samorządowych oraz planistach miejskich nowe podejście do zagospodarowania przestrzeni, aby sprostać rosnącym oczekiwaniom mieszkańców i inwestorów.

Konsekwencje i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości poza metropoliami

Rosnąca liczba inwestycji mieszkaniowych w mniejszych ośrodkach może przynieść szereg korzyści dla całego rynku nieruchomości w Polsce. Przede wszystkim może zmniejszyć presję na rynek mieszkaniowy w dużych miastach, gdzie wysokie ceny i ograniczona podaż utrudniają zakup własnego mieszkania wielu osobom. Przeniesienie części inwestycji na obszary podmiejskie może zatem poprawić dostępność mieszkań i zrównoważyć podaż.

Jednak rozwój obwarzanków wymaga jednocześnie odpowiedniego wsparcia infrastrukturalnego i planistycznego. Aby zapewnić zrównoważony i harmonijny rozwój tych terenów, niezbędne są inwestycje w drogi, transport publiczny, szkoły, służbę zdrowia i inne usługi. Bez tego ryzyko powstania tzw. „sypialni” miast, czyli miejsc zdominowanych przez mieszkalnictwo bez odpowiedniej infrastruktury społecznej i usługowej, będzie bardzo wysokie.

Eksperci podkreślają, że dalszy wzrost budownictwa w mniejszych ośrodkach może znacząco zmienić strukturę demograficzną i ekonomiczną regionów sąsiadujących z metropoliami. Mogą tam pojawić się nowe ośrodki życia społecznego i gospodarczego, które odciążać będą centra miast, a także stymulować rozwój lokalnych rynków pracy.

Jak wynika z informacji podanych przez wnp.pl, obserwowanie tego trendu jest kluczowe dla inwestorów, samorządów i planistów miejskich. Muszą oni dostosować swoje strategie do nowych realiów rynkowych, aby wykorzystać potencjał rozwoju mniejszych ośrodków i jednocześnie zapobiec negatywnym skutkom niekontrolowanej urbanizacji.

—

Rynek nieruchomości w Polsce zmienia się na naszych oczach. Coraz więcej inwestycji mieszkaniowych pojawia się w mniejszych miastach i ich okolicach, co pokazuje, że kupujący i deweloperzy zaczynają patrzeć poza wielkie aglomeracje. To otwiera szansę na łatwiejszy dostęp do mieszkań i bardziej zrównoważony rozwój przestrzenny, choć jednocześnie wymaga lepszego planowania infrastruktury. Warto więc zwrócić uwagę, że przyszłość rynku nieruchomości to nie tylko centra dużych miast, ale też ich coraz ważniejsze otoczenie.