Rynek kupującego w Warszawie: spadek sprzedaży i rosnąca oferta mieszkań

Warszawski rynek mieszkaniowy przechodzi wyraźną metamorfozę – w drugim kwartale 2025 roku coraz bardziej sprzyja kupującym. Dane opublikowane przez CBRE oraz serwis tabelaofert.pl pokazują, że mimo rekordowo dużej liczby mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym, sprzedaż nowych lokali wyraźnie spada. To oznacza, że osoby poszukujące własnego mieszkania mają obecnie więcej opcji do wyboru i znacznie większą siłę przetargową podczas negocjacji z deweloperami. Co stoi za tym zjawiskiem i jak może wyglądać przyszłość stołecznego rynku nieruchomości? Zapraszamy do szczegółowej analizy najnowszych danych i opinii ekspertów.

Aktualna sytuacja na warszawskim rynku mieszkaniowym w II kwartale 2025

W drugim kwartale tego roku warszawski rynek nowych mieszkań wyraźnie zwalnia tempo sprzedaży. Najnowsze raporty CBRE i statystyki portalu tabelaofert.pl potwierdzają, że liczba sprzedanych lokali maleje, podczas gdy oferta dostępnych mieszkań stale rośnie. To oznacza, że rynek pierwotny zaczyna się nasycać, a równowaga rynkowa przesuwa się wyraźnie na stronę kupujących.

Deweloperzy zwiększają liczbę nowych inwestycji i wprowadzają na rynek coraz więcej mieszkań, co powoduje, że w Warszawie mamy do czynienia z rosnącą podażą. Jak podaje bankier.pl, ten niekorzystny dla sprzedających trend jest efektem kilku istotnych czynników: pogarszającej się koniunktury gospodarczej oraz rosnących kosztów kredytów hipotecznych, które ograniczają zdolność finansową potencjalnych nabywców. W praktyce oznacza to, że mimo bogatej oferty, popyt na nowe mieszkania słabnie, a deweloperzy muszą bardziej niż wcześniej starać się o klientów.

Przyczyny spadku sprzedaży i rosnącej podaży mieszkań

Spadek popytu na nowe mieszkania nie jest przypadkowy. Główną przyczyną jest wzrost kosztów finansowania zakupu – oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie, co znacząco ogranicza zdolność kredytową wielu osób. W rezultacie potencjalni nabywcy zwlekają z decyzjami zakupowymi lub poszukują mieszkań w niższym przedziale cenowym.

Mimo trudnej sytuacji sprzedażowej deweloperzy nie rezygnują z nowych inwestycji – wręcz przeciwnie, kontynuują uruchamianie kolejnych projektów. To powoduje dalszy wzrost liczby dostępnych mieszkań na rynku pierwotnym. Jednak jak pokazują dane CBRE, aby przyciągnąć klientów, firmy deweloperskie coraz częściej sięgają po promocje i obniżki cen. To wyraźny sygnał, że konkurencja na rynku jest coraz bardziej zacięta.

Wcześniejsze raporty wskazywały na podobne tendencje, ale obecna dynamika zmian jest bardziej intensywna i ma większy wpływ na branżę nieruchomości. Deweloperzy muszą więc zmierzyć się z poważnym wyzwaniem – jak przystosować się do rynku kupującego, który wymusza elastyczne podejście do cen i warunków sprzedaży.

Konsekwencje dla kupujących i deweloperów oraz perspektywy na przyszłość

Z punktu widzenia kupujących, obecna sytuacja to prawdziwa okazja. Większy wybór mieszkań i rosnąca konkurencja między deweloperami oznaczają lepsze warunki negocjacyjne – zarówno cenowe, jak i dotyczące dodatkowych udogodnień czy terminów płatności. To czas, w którym osoby planujące zakup mogą realnie zyskać na elastyczności ofert i uzyskać korzystniejsze warunki.

Deweloperzy natomiast stoją przed koniecznością zmiany strategii sprzedażowych. Coraz większy nacisk kładą na dostosowanie oferty do oczekiwań klientów i zwiększenie atrakcyjności swoich projektów. Elastyczność cenowa oraz innowacyjne rozwiązania marketingowe stają się niezbędne, by utrzymać zainteresowanie kupujących.

Eksperci rynku nieruchomości zwracają uwagę, że jeśli obecne tendencje się utrzymają, sprzedaż może zwolnić jeszcze bardziej. W efekcie deweloperzy będą musieli na nowo przemyśleć swoje inwestycje i podchodzić do nowych projektów z większą ostrożnością. Według bankier.pl, w Warszawie coraz silniejsza staje się pozycja kupujących, co może przynieść stabilizację cen i zaostrzyć rywalizację między sprzedającymi. To z kolei może przedłużyć ten okres, dając klientom realną szansę na lepsze warunki i większy wpływ na ofertę mieszkaniową w stolicy.