Rynek mieszkań w Polsce 2025: koniec przewagi rynku wtórnego i mocne odbicie deweloperów

W 2024 roku Polacy zdecydowanie częściej sięgali po mieszkania z rynku wtórnego, które odpowiadały za około 60% wszystkich transakcji mieszkaniowych w kraju. Tak wynika z analizy portalu GetHome.pl, opartej na danych Głównego Urzędu Statystycznego. Ten trend świadczy o dużej popularności mieszkań używanych, które często są bardziej dostępne cenowo i zlokalizowane w atrakcyjnych punktach miast. Jednak pod koniec roku na rynku pojawiły się istotne zmiany – sprzedaż mieszkań z drugiej ręki zaczęła wyhamowywać, a w centrum uwagi znalazł się rynek pierwotny, który dzięki agresywnym promocjom deweloperów przygotowuje się na silne odbicie w 2026 roku.

Na tę zmianę wpływ mają m.in. spadające stopy procentowe, które obniżają koszt kredytów hipotecznych, a także wzrost podaży nowych mieszkań, szczególnie w takich metropoliach jak Warszawa. W efekcie rok 2025 może okazać się przełomowy – to pierwsza od ponad dekady szansa na stabilizację, a nawet niewielki spadek cen nieruchomości. To z kolei otwiera nowe możliwości dla kupujących i zmienia dynamikę całego rynku mieszkaniowego.

Dominacja rynku wtórnego w 2024 roku – tło i skala zjawiska

W ubiegłym roku rynek wtórny zdecydowanie dominował w polskim sektorze nieruchomości mieszkaniowych. Jak podaje portal pb.pl, około 60% wszystkich transakcji dotyczyło mieszkań używanych, co jest potwierdzone danymi GUS i analizą GetHome.pl. Taki poziom przewagi rynku wtórnego był widoczny w 14 z 16 województw, co według informacji portalu com.pl pokazuje, że trend ten nie ograniczał się do pojedynczych regionów, lecz obejmował niemal całą Polskę.

Wcześniejsze lata, zwłaszcza 2020, charakteryzowały się spadkiem sprzedaży mieszkań z drugiej ręki o około 11%, co świadczy o tym, że rynek wtórny dopiero powoli wychodził z okresu osłabienia. W 2024 roku jednak właściciela zmieniło aż 255,3 tys. lokali mieszkalnych – jak podaje regiodom.pl – co jasno wskazuje na ożywienie i zwiększoną aktywność kupujących na tym segmencie rynku.

Zmiana dynamiki pod koniec 2024 roku – rosnąca rola deweloperów

Pod koniec 2024 roku nastąpiła wyraźna zmiana na korzyść rynku pierwotnego. W listopadzie sprzedaż mieszkań z rynku wtórnego zaczęła wyhamowywać – informuje regiodom.pl – co eksperci łączą z agresywnymi promocjami deweloperów, którzy intensyfikowali swoje działania marketingowe. Wśród tych działań znalazły się liczne akcje promocyjne, m.in. z okazji Black Friday, które miały na celu przyciągnięcie klientów atrakcyjnymi ofertami i dodatkowymi rabatami – podaje forsal.pl, parkiet.com oraz rp.pl.

Nie bez znaczenia jest też rosnąca podaż nowych mieszkań – według fxmag.pl w listopadzie 2025 roku wprowadzono do sprzedaży aż 33 703 nowe oferty, a ogólna liczba dostępnych mieszkań od deweloperów przekroczyła 61,3 tysiąca. To pokazuje, że deweloperzy przygotowują się na silne wejście na rynek. Dodatkowo, obniżki stóp procentowych i spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, o czym informuje rp.pl, stymulują popyt na nowe mieszkania, czyniąc je bardziej przystępnymi dla szerokiego grona nabywców.

Perspektywy rynku mieszkaniowego na 2025 i 2026 rok

Eksperci z branży nieruchomości są zgodni co do tego, że rok 2025 może być wyjątkowy – jak podaje fxmag.pl oraz kronikatygodnia.pl, może to być pierwszy od ponad dziesięciu lat okres bez wzrostu cen mieszkań. Taka stabilizacja cenowa sprzyja szczególnie rynkowi pierwotnemu, który dzięki tańszym kredytom i zwiększonej podaży szykuje się na mocne odbicie w 2026 roku. Sygnały wzmożonego ruchu na rynku pierwotnym są szczególnie widoczne w Warszawie, gdzie deweloperzy intensyfikują swoje działania sprzedażowe.

Mimo spadku zainteresowania rynkiem wtórnym, ceny mieszkań używanych w dużych miastach zaczęły rosnąć, co związane jest z kurczącą się podażą tych nieruchomości, jak podaje forsal.pl. Jednak nastroje wśród potencjalnych nabywców są mieszane – według danych e-budownictwo.pl tylko 34% ankietowanych uważa, że obecny moment sprzyja zakupowi mieszkania, podczas gdy 37% ocenia sytuację na rynku jako niekorzystną. To pokazuje, że mimo poprawiających się warunków, nie wszyscy czują się jeszcze gotowi do inwestycji.

Długoterminowe wyzwania i zagrożenia dla rynku nieruchomości

Patrząc w przyszłość, eksperci biją na alarm. Jak informuje money.pl, za dwie dekady Polska może zmierzyć się z poważnym problemem pustostanów – milionów mieszkań, które pozostaną niewykorzystane. Taka sytuacja wynika między innymi z demograficznych zmian i zmniejszającego się zapotrzebowania na nowe nieruchomości. W konsekwencji część z nich może trafić na sprzedaż za symboliczną złotówkę, co wskazuje na poważne wyzwania związane z utrzymaniem i gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi.

Te długofalowe zagrożenia pokazują, że rynek nieruchomości w Polsce stoi nie tylko przed krótkoterminowymi korektami, ale także przed koniecznością przemyślenia strategii rozwoju i zarządzania mieszkaniami, aby zrównoważyć podaż z realnym popytem i uniknąć kryzysu nadpodaży. Dla kupujących i inwestorów to czas uważnej obserwacji i świadomych decyzji.

—

Rok 2024 upłynął pod znakiem przewagi rynku wtórnego, choć pod koniec zaczęło wyraźnie rosnąć zainteresowanie nowymi mieszkaniami. Coraz niższe stopy procentowe, atrakcyjne oferty deweloperów i większa liczba dostępnych lokali zapowiadają istotne zmiany w najbliższych latach. Jednocześnie pojawiają się wyzwania, które mogą wpłynąć na kształt polskiego rynku nieruchomości na dłużej. Dla osób szukających mieszkania to czas pełen szans, ale też wymagający rozwagi i przemyślanych decyzji.