Rynek mieszkań w Polsce 2025: stabilizacja z wyzwaniami i niedoborami

W pierwszej połowie 2025 roku polski rynek mieszkaniowy wkroczył w fazę stabilizacji cen, co dla wielu obserwatorów i uczestników rynku może oznaczać chwilę oddechu po latach dynamicznych wzrostów. Jednak ta pozorna równowaga nie oznacza, że wszyscy mogą odetchnąć z ulgą. Mimo spadku stóp procentowych i zatrzymania wzrostu cen, deweloperzy coraz częściej odkładają start nowych inwestycji, a osoby poszukujące własnego „M” nadal borykają się z wysokimi kosztami kredytów. Szczególnie dotkliwy okazuje się brak małych mieszkań do 50 m² w największych miastach, co jeszcze bardziej komplikuje sytuację na rynku. Jednocześnie na rynku wtórnym sprzedaż wyraźnie spada, a banki zachowują dużą ostrożność w udzielaniu finansowania. To właśnie te zjawiska kreślą obraz rynku, który wymaga szczegółowej analizy i ostrożnych prognoz na najbliższe miesiące.

Stabilizacja cen i spadek stóp procentowych – jak wygląda obecna sytuacja?

Pierwszy kwartał 2025 roku przyniósł przełomową zmianę – ceny transakcyjne mieszkań w Polsce przestały rosnąć. Po długim okresie zauważalnego wzrostu, rynek wreszcie osiągnął punkt stabilizacji, co według serwisu strefainwestorow.pl jest istotnym sygnałem dla całej branży nieruchomości. Ta zmiana pokazuje, że boom na mieszkania nie trwa wiecznie i rynek zaczyna reagować na zróżnicowane czynniki makroekonomiczne.

W maju 2025 roku nastąpiła obniżka stóp procentowych, która na krótko ożywiła sprzedaż mieszkań. Niestety, efekt ten okazał się przejściowy. Już w czerwcu sprzedaż spadła o 13% w największych miastach, osiągając poziom niespełna 3,1 tys. sprzedanych lokali, jak podaje money.pl. To wyraźny sygnał, że mimo korzystniejszych warunków finansowania, popyt na mieszkania nie rośnie proporcjonalnie. Wiele zależy od polityki banków, które nadal zachowują dużą ostrożność przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Forsal.pl wskazuje, że ta ostrożność ogranicza dostępność finansowania i tym samym hamuje popyt, nawet jeśli stopy procentowe są niższe.

Niedobór małych mieszkań i zmiany na rynku pierwotnym oraz wtórnym

Jednym z palących problemów pozostaje deficyt małych mieszkań do 50 m² na rynku pierwotnym. Bankier.pl podkreśla, że w dużych miastach brakuje ich około 10% względem faktycznego popytu. Ten niedobór nie tylko utrudnia życie singlom i młodym rodzinom, ale też wpływa na cały rynek najmu, gdzie małe lokale cieszą się największym zainteresowaniem.

Na rynku wtórnym sytuacja również nie jest łatwa. Liczba dostępnych ofert systematycznie się zmniejsza. W Warszawie, jak informuje regiodom.pl, liczba mieszkań na sprzedaż spadła o 5%, osiągając poziom około 18,3 tys. lokali. We Wrocławiu spadek nowych ogłoszeń jest jeszcze wyraźniejszy – aż o 10,4%, jak podaje strefabiznesu.pl. To ograniczenie podaży na rynku wtórnym powoduje, że kupujący mają mniej możliwości wyboru, co może wpływać na ceny.

Wyjątkową sytuacją jest Łódź, gdzie ceny mieszkań używanych wzrosły o 2% do średnio 8,8 tys. zł za metr kwadratowy – jest to jeden z niewielu regionów, gdzie notuje się wzrost cen mimo ogólnego wyhamowania sprzedaży (regiodom.pl). Na poziomie całego kraju liczba ofert mieszkań z rynku wtórnego wynosi obecnie około 211 tys., co wskazuje na ograniczoną podaż, jak podaje strefainwestorow.pl.

Deweloperzy i inwestycje – spowolnienie i wyzwania administracyjne

Deweloperzy reagują na niepewność rynkową i rosnące koszty realizacji inwestycji coraz większą ostrożnością. Jak informuje infor.pl, wiele firm opóźnia rozpoczęcie nowych projektów, co może mieć długofalowe skutki dla podaży mieszkań. Mimo to, duzi gracze, jak Grupa TAG, utrzymują tempo realizacji – w 2025 roku mają w budowie około 7300 mieszkań, ale działają z wyraźną rezerwą.

Niestety, sytuację utrudniają także czynniki administracyjne. Liczba pozwoleń na budowę spada, a czas oczekiwania na ich wydanie w Warszawie uległ znacznemu wydłużeniu, co podaje egospodarka.pl. To opóźnia wprowadzanie nowych mieszkań na rynek i może ograniczyć dostępność lokali w najbliższym czasie. Plany deweloperów na ten rok zakładają wprowadzenie na rynek od 3100 do 3300 mieszkań, jednak realizacja tych celów stoi pod znakiem zapytania z powodu wspomnianych barier administracyjnych.

Rynek wynajmu i prognozy na dalszą część 2025 roku

Na tle wyzwań rynku sprzedaży mieszkań, segment wynajmu (PRS) rozwija się dynamicznie, zwłaszcza w dużych miastach. Według propertynews.pl, rosnąca liczba mieszkańców w największych aglomeracjach tworzy silny popyt na najem. Czynsze kształtują się obecnie w przedziale od 75 zł do 136 zł za metr kwadratowy, co świadczy o rosnącym zainteresowaniu tym segmentem rynku.

Analitycy PKO BP prognozują, że do jesieni 2025 roku wzrost cen mieszkań będzie hamował, z możliwością wystąpienia lokalnych korekt. Jednak pod koniec roku może pojawić się niewielkie odbicie i wzrosty cen transakcyjnych, co podaje dorzeczy.pl. Warto również zauważyć, że wartość nieruchomości zabudowanych wzrosła ostatnio o 20,2%, co podkreśla rosnące znaczenie rynku nieruchomości mimo obecnych trudności.

Rynek mieszkaniowy w Polsce w pierwszej połowie 2025 roku utrzymuje się na stabilnym poziomie, choć nie brakuje mu wyzwań — od ograniczonej podaży i ostrożności banków, po problemy inwestycyjne i biurokratyczne. W kolejnych miesiącach można spodziewać się powolnego dostosowywania się rynku do nowych realiów, a także rosnącej roli wynajmu, który coraz częściej staje się atrakcyjną opcją dla mieszkańców miast. Warto przyglądać się tym zmianom, by lepiej zrozumieć, jak wpłyną one na codzienne decyzje kupujących, sprzedających i inwestorów.