Rynek mieszkaniowy 2025: perspektywy dla deweloperów i inwestorów

W drugim kwartale 2025 roku deweloperzy notowani na GPW i Catalyst odnotowali niemal 5,2 tysiąca sprzedanych mieszkań, co oznacza trzeci kolejny kwartał wzrostu sprzedaży po trudnym okresie wywołanym kryzysem stóp procentowych w III kwartale 2024 roku. Choć tempo tego wzrostu jest powolne i oscyluje wokół kilku procent kwartalnie, rynek zaczyna wykazywać oznaki stabilizacji, a eksperci prognozują stopniowe ożywienie popytu na mieszkania w kolejnych miesiącach. Jednak deweloperzy pozostają ostrożni – ograniczają nowe inwestycje i unikają podnoszenia cen, co w połączeniu z nadpodażą mieszkań oraz spadkiem sprzedaży w czerwcu 2025 roku wskazuje na wyraźną niepewność na rynku.

Rok 2026 zapowiada się jako czas istotnych zmian, głównie za sprawą nadchodzącej reformy planistycznej. Nowe regulacje premiować będą silne podmioty z dużymi bankami ziemi, co może przyspieszyć proces konsolidacji rynku. Inwestorzy mogą liczyć na poprawę koniunktury dzięki dalszym obniżkom stóp procentowych oraz stabilnym wynikom spółek deweloperskich, jednak wyzwania związane z nadpodażą i zmieniającymi się warunkami makroekonomicznymi pozostaną istotnym czynnikiem wpływającym na rynek nieruchomości.

Aktualna sytuacja sprzedaży mieszkań i inwestycji deweloperskich w 2025 roku

W drugim kwartale 2025 roku 16 deweloperów notowanych na GPW i Catalyst sprzedało prawie 5,2 tysiąca mieszkań, co oznacza trzeci kwartał z rzędu ze wzrostem sprzedaży od dna z III kwartału 2024 roku. Jednak, jak podaje parkiet.com, tempo tego wzrostu pozostaje umiarkowane i wynosi zaledwie kilka procent kwartalnie. To wyraźny sygnał, że rynek powoli wychodzi z okresu stagnacji, ale pełna stabilizacja wciąż wymaga czasu.

Tymczasem w czerwcu 2025 roku rozpoczęto budowę 8809 nowych lokali, co oznacza spadek o 38% w porównaniu do czerwca 2024 roku oraz o 21% względem maja 2025 roku, jak wskazuje rp.pl. To znaczący sygnał ograniczania nowych inwestycji przez deweloperów, którzy wolą najpierw upłynnić istniejące zasoby niż ryzykować nadmierną ekspansję.

Sprzedaż mieszkań w czerwcu również zanotowała spadek – o 8,7% względem maja 2025 roku, informuje interia.pl. Deweloperzy koncentrują się na sprzedaży gotowych lokali, jednocześnie unikając podnoszenia cen, aby nie generować dodatkowych kosztów związanych z utrzymaniem niesprzedanych mieszkań, co potwierdza parkiet.com. Wcześniejsze dane z egospodarka.pl wskazywały, że sprzedaż mieszkań spada już drugi rok z rzędu, a lokalne rynki, takie jak Katowice, doświadczyły nawet 22-procentowego spadku sprzedaży rok do roku. To pokazuje, że rynek jest nadal zróżnicowany pod względem dynamiki regionalnej.

Perspektywy popytu i wpływ czynników makroekonomicznych

Eksperci rynku nieruchomości przewidują stopniowy wzrost popytu na mieszkania w trzecim i czwartym kwartale 2025 roku, co może przełożyć się na ożywienie sprzedaży jesienią. Parkiet.com oraz rp.pl wskazują, że poprawa dostępności kredytów mieszkaniowych będzie jednym z głównych czynników sprzyjających lepszej koniunkturze na rynku. Niższe stopy procentowe poprawiają zdolność kredytową kupujących, co z kolei przekłada się na wzrost zainteresowania zakupem mieszkań.

Wpływ obniżek stóp procentowych już w 2023 roku był pozytywny dla wyników sprzedaży oraz notowań spółek deweloperskich – jak podaje parkiet.com, stabilna sytuacja finansowa firm pozwoliła na wypłatę dywidend, co dodatkowo przyciągnęło inwestorów. Mimo to, rekordowo wysoka podaż mieszkań oraz spadająca sprzedaż wymuszają na deweloperach ostrożność i konieczność dostosowania oferty do realnego popytu. Szczególnie mniejsi gracze rynkowi mogą odczuć presję, aby zmienić strategię działania, podkreśla parkiet.com.

Reforma planistyczna i jej znaczenie dla rynku nieruchomości w 2026 roku

Rok 2026 przyniesie istotne zmiany za sprawą nowej reformy planistycznej, która premiować będzie deweloperów dysponujących dużymi bankami ziemi oraz silnymi bilansami finansowymi. Według parkiet.com, to rozwiązanie będzie sprzyjać konsolidacji rynku, ponieważ mniejsi deweloperzy mogą mieć trudności z dostosowaniem się do nowych wymogów, a rynek zacznie się skupiać wokół większych i bardziej stabilnych podmiotów.

Dodatkowo, spadek wydanych pozwoleń na budowę o ponad 25% w porównaniu do ubiegłego roku, o czym informuje interia.pl, wskazuje na ograniczanie nowych inwestycji, co jest bezpośrednim skutkiem obecnej sytuacji rynkowej oraz nadpodaży mieszkań. To ograniczenie podaży może w dłuższej perspektywie wpłynąć na stabilizację cen i poprawę sytuacji na rynku.

Zmiany cen mieszkań na rynku wtórnym jako reakcja na popyt

Rynek wtórny również reaguje na zmniejszony popyt. Sprzedający dostosowują się do sytuacji, korygując ceny mieszkań. Jak podaje rp.pl, w Gdańsku ceny spadły o 0,7%, a w Krakowie aż o 4,3%. Te obniżki są sygnałem dostosowania się rynku do obecnej nadpodaży i ostrożności kupujących, którzy mają dziś większą siłę negocjacyjną.

Takie ruchy cenowe mogą zachęcić część zainteresowanych do powrotu na rynek, jednak wskazują również na wyzwania, z którymi muszą mierzyć się sprzedający i deweloperzy w obecnych warunkach. Warto obserwować, czy te trendy utrzymają się w kolejnych miesiącach i jak wpłyną na dynamikę całego segmentu nieruchomości.

—

Rynek mieszkaniowy w Polsce w 2025 roku powoli się ożywia po trudnym okresie. Sprzedaż rośnie, choć w umiarkowanym tempie, a deweloperzy podchodzą do nowych inwestycji z dużą ostrożnością. Nadchodzące zmiany w planowaniu przestrzennym i dostępności kredytów mogą znacząco wpłynąć na sytuację w najbliższym czasie. Ruchy cen na rynku wtórnym pokazują, że zarówno sprzedający, jak i kupujący starają się odnaleźć w nowych warunkach. Pomimo wyzwań, szanse na rozwój pozostają realne, zwłaszcza dla tych, którzy potrafią elastycznie reagować na zmieniające się okoliczności.