Rynek mieszkaniowy w Polsce: boom sprzedażowy i prognozy na 2026 rok

Listopad 2025 roku przyniósł wyraźne ożywienie na rynku pierwotnym mieszkań w Polsce, a to jest naprawdę coś, na co czekali zarówno kupujący, jak i deweloperzy. W siedmiu największych miastach sprzedano ponad 5 tysięcy nowych lokali, co oznacza wzrost o 73% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego oraz aż o 27% względem października. To nie tylko liczby, ale sygnał, że rynek pierwotny odzyskuje swoją pozycję po dominacji rynku wtórnego, który w 2024 roku odpowiadał za około 60% wszystkich transakcji.

Co więcej, eksperci zapowiadają stabilizację i powolny wzrost cen w 2026 roku, a korzystne zmiany w polityce stóp procentowych poprawią zdolność kredytową kupujących. Z kolei segment mieszkań premium oraz najem instytucjonalny zyskują na znaczeniu, wprowadzając nowe trendy i wyzwania dla całego rynku nieruchomości. Zapraszam do bliższego przyjrzenia się tym dynamicznym zjawiskom, które kształtują rynek na przełomie 2025 i 2026 roku.

Boom sprzedażowy na rynku pierwotnym pod koniec 2025 roku

Listopad 2025 roku okazał się przełomowy dla rynku pierwotnego mieszkań w Polsce. Jak podaje portal pb.pl, w siedmiu największych miastach sprzedano ponad 5 tysięcy nowych lokali, co stanowi wzrost o 73% rok do roku oraz o 27% w porównaniu z październikiem. To wyraźna zmiana w dynamice rynku, który jeszcze do niedawna ustępował pola rynku wtórnego.

W 2024 roku, zgodnie z informacjami money.pl, rynek wtórny dominował z udziałem około 60% wszystkich transakcji, co oznaczało, że kupujący często wybierali mieszkania z drugiej ręki. Teraz jednak wyraźnie widać, że deweloperzy odzyskują przewagę. Bankier.pl prognozuje, że ostatni kwartał 2025 roku może być rekordowy dla branży deweloperskiej, co potwierdza trend powrotu rynku pierwotnego do łask klientów.

Co istotne, podaż nowych mieszkań utrzymuje się na wysokim poziomie, co wzmaga konkurencję między deweloperami i sprzyja negocjacjom cenowym – zwraca uwagę propertynews.pl. To dobra wiadomość dla kupujących, którzy mogą liczyć nie tylko na bogatszy wybór, ale i korzystniejsze warunki finansowe.

Rynek wtórny i jego wyzwania – kurczenie się oferty

Mimo ożywienia na rynku pierwotnym, popyt na mieszkania z rynku wtórnego pozostaje wysoki. Jednak jak zauważają gazeta.pl oraz portalsamorzadowy.pl, oferta lokali używanych zaczyna się wyczerpywać. W siedmiu największych miastach liczba dostępnych mieszkań z drugiej ręki spadła poniżej 60 tysięcy, co może mieć wpływ na dalszą strukturę rynku.

Ceny na rynku wtórnym są zróżnicowane regionalnie – najtaniej jest w Katowicach i Łodzi, gdzie średnie stawki nie przekraczają 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy, informuje gazeta.pl. Mimo że ceny utrzymują się na wysokim poziomie, dynamika wzrostów wyraźnie zwolniła, a obecny rynek charakteryzuje się stabilizacją cenową, co potwierdza businessinsider.com.pl.

Te tendencje wskazują, że choć zainteresowanie mieszkaniami z rynku wtórnego nie maleje, ograniczona podaż może wymusić dalsze zmiany w preferencjach kupujących, które już teraz obserwujemy w postaci powrotu do nowych inwestycji.

Prognozy i trendy na 2026 rok – stabilizacja i powolny wzrost

Eksperci są zgodni, że pierwsza połowa 2026 roku przyniesie stabilizację cen mieszkań, a w drugiej połowie można spodziewać się niewielkich wzrostów, choć nie tak dynamicznych jak w poprzednich latach. Takie przewidywania przedstawiają money.pl oraz e-budownictwo.pl.

Dużą rolę odegrają obniżki stóp procentowych, które już w 2025 roku miały miejsce, a w 2026 mogą spaść do około 3,5%. Według fakt.pl, poprawi to zdolność kredytową Polaków i ożywi rynek kredytów hipotecznych, co jest dobrą wiadomością zarówno dla kupujących, jak i deweloperów.

Program Bezpieczny Kredyt 2% będzie działał stabilizująco, ograniczając gwałtowne wzrosty cen mieszkań – informuje money.pl. Z drugiej strony zakończenie programów dopłat może spowodować ochłodzenie rynku, co wymaga uważnej obserwacji – podkreśla propertynews.pl.

Warto też zwrócić uwagę na rosnący segment mieszkań premium i luksusowych. Według wprost.pl, inwestycje tego typu przyciągają coraz więcej inwestorów gotówkowych, a w Warszawie powstają obiekty spełniające międzynarodowe standardy luksusu. Równocześnie najem instytucjonalny (PRS) rozwija się stabilnie i prognozuje się, że w ciągu najbliższych pięciu lat jego udział na rynku mieszkaniowym wzrośnie dwukrotnie, jak podaje propertynews.pl.

Wyzwania i ryzyka dla rynku nieruchomości

Mimo pozytywnych sygnałów, eksperci zwracają uwagę na kilka wyzwań, które mogą wpłynąć na przyszłość rynku nieruchomości. Fxmag.pl wskazuje na możliwość wzrostu kosztów budowy w 2026 roku, co może przełożyć się na ceny mieszkań i zmniejszyć marże deweloperów.

Brak dostępnych terenów pod zabudowę wielorodzinną w wielu lokalizacjach to kolejny problem, który destabilizuje rynek i utrudnia realizację nowych inwestycji, podkreśla fxmag.pl. Dodatkowo, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego uznający sprzedaż mieszkań z zyskiem za działalność gospodarczą może skutkować wyższymi podatkami dla sprzedających, co według forsal.pl może wpłynąć na dynamikę rynku.

Większe miasta szybciej poradzą sobie z uporządkowaniem chaosu planistycznego, co może poprawić dostępność nowych mieszkań – zauważa managerplus.pl. Wysoka podaż mieszkań i rosnąca konkurencja między deweloperami będą sprzyjać negocjacjom cenowym i korzystnym warunkom dla kupujących, co podkreśla propertynews.pl.

—

Na przełomie 2025 i 2026 roku polski rynek nieruchomości przechodzi ważne zmiany. Ożywienie na rynku pierwotnym, stabilizacja cen oraz rosnące znaczenie segmentu premium i najmu instytucjonalnego tworzą interesującą mieszankę trendów. Jednocześnie wyzwania związane z kosztami budowy, dostępnością gruntów i regulacjami podatkowymi przypominają, że warto uważnie śledzić, co dzieje się na rynku. Dla osób planujących zakup czy inwestycję to moment, by dokładnie obserwować zarówno popyt, jak i przeszkody, które mogą wpłynąć na realizację ich planów mieszkaniowych.