Rynek nieruchomości w Lublinie, Szczecinie i Białymstoku w 2024-2025

Rynek nieruchomości w średnich polskich miastach takich jak Lublin, Szczecin i Białystok przechodzi obecnie istotne zmiany, które zaskakują zarówno kupujących, jak i deweloperów. W 2024 roku oraz pierwszej połowie 2025 roku obserwujemy rekordową podaż mieszkań, która osiągnęła historyczne poziomy, jednak równocześnie sprzedaż zdaje się wyraźnie zwalniać. Co stoi za tym paradoksem? Wysokie ceny nieruchomości, rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz coraz wyższe koszty utrzymania domów i mieszkań sprawiają, że potencjalni nabywcy podchodzą do zakupów z większą ostrożnością, szczególnie w segmencie domów jednorodzinnych. Eksperci prognozują, że fundamentalny niedobór mieszkań w Polsce może zostać wyrównany około 2028 roku, ale pełne dostosowanie rynku do standardów zachodnioeuropejskich zajmie jeszcze co najmniej dekadę.

Przyjrzyjmy się bliżej, jak rynek nieruchomości wygląda obecnie w Lublinie, Szczecinie i Białymstoku, jakie czynniki kształtują ceny i popyt oraz jakie perspektywy i wyzwania stoją przed tymi miastami na najbliższe lata.

Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości w Lublinie, Szczecinie i Białymstoku

Rynek nieruchomości w średnich miastach Polski dynamicznie się zmienia i staje się coraz bardziej atrakcyjny dla kupujących, co potwierdza portal bilgorajska.pl. W 2024 roku i pierwszej połowie 2025 roku deweloperzy wykazali się rekordową aktywnością — na rynku pojawiło się ponad 62 tysiące mieszkań, co stanowi historyczne maksimum. W samym pierwszym półroczu 2025 roku wprowadzono do oferty aż 23,3 tysiąca nowych lokali, co pokazuje, jak intensywnie działa branża deweloperska (według danych bankier.pl, strefainwestorow.pl i regiodom.pl).

Mimo tak imponującej podaży, sprzedaż nie nadąża za ofertą. W porównaniu do roku poprzedniego liczba sprzedanych mieszkań spadła o około 10%, a w siedmiu największych miastach kraju w pierwszej połowie 2025 roku sprzedano łącznie 18,3 tysiąca lokali (regiodom.pl). W Lublinie, Szczecinie i Białymstoku, mimo bogatej oferty, liczba klientów gotowych do zakupu wyraźnie maleje. To zjawisko może prowadzić do stagnacji rynku, jeśli nie pojawią się nowe bodźce lub korzystniejsze warunki finansowania, które zachęcą potencjalnych nabywców do działania.

Czynniki wpływające na różnice cen i popytu w regionach

Rzeczoznawca majątkowy, którego wypowiedź przytacza podlaskie24.pl, podkreśla, że wartość nieruchomości w Lublinie, Szczecinie i Białymstoku jest bardzo zróżnicowana i zależy od wielu czynników. Najważniejsze z nich to lokalizacja, standard wykończenia oraz dostępność infrastruktury, która znacząco wpływa na atrakcyjność poszczególnych inwestycji. To właśnie te zmienne kształtują lokalne różnice cenowe i popyt.

Jednak na ogólny spadek zainteresowania zakupem mieszkań i domów wpływają przede wszystkim rosnące koszty. Wysokie ceny nieruchomości, coraz droższe kredyty hipoteczne oraz rosnące koszty utrzymania powodują, że kupujący stają się bardziej ostrożni. Szczególnie widoczne jest to w segmencie domów jednorodzinnych, gdzie popyt zmalał o około 9% (informacje bithub.pl i wprost.pl). Eksperci z portalu wprost.pl alarmują, że domy jednorodzinne obecnie przeżywają swoistą hibernację — drogie utrzymanie i wysokie ceny skutecznie zniechęcają potencjalnych nabywców.

W porównaniu z większymi ośrodkami, takimi jak Warszawa czy Poznań, gdzie również obserwujemy spadek sprzedaży (wgospodarce.pl), średnie miasta mają swoje unikalne wyzwania. Mniejsza liczba mieszkańców i specyficzne potrzeby lokalnych rynków sprawiają, że rozwój rynku nieruchomości w Lublinie, Szczecinie i Białymstoku wymaga indywidualnego podejścia i specjalnych strategii.

Perspektywy i prognozy rozwoju rynku mieszkaniowego do 2028 roku i dalej

Eksperci z Alior Banku oraz analizy portalu businessinsider.com.pl wskazują, że fundamentalny niedobór mieszkań w Polsce, szacowany na 300-400 tysięcy lokali (regiodom.pl), może zostać wyrównany około 2028 roku. To oznacza, że podaż mieszkań powinna zacząć zaspokajać realne potrzeby rynku w ciągu najbliższych trzech lat. Jednak pełne dostosowanie polskiego rynku mieszkaniowego do standardów zachodnioeuropejskich — zwłaszcza pod względem metrażu mieszkań i ich standardu — potrwa znacznie dłużej, nawet do około 2034 roku (businessinsider.com.pl).

W maju 2025 roku, mimo spowolnienia, dziennie rezerwowano średnio 115 mieszkań, co pokazuje, że popyt na rynku wciąż istnieje, choć jest bardziej ograniczony (regiodom.pl). Na rynku pojawiła się nowa faza stabilizacji, a negocjacje cenowe stały się normą, z rabatami sięgającymi 5-10%, jak informuje dziennikbaltycki.pl. To oznacza, że kupujący mogą liczyć na korzystniejsze warunki, ale jednocześnie sprzedający muszą być bardziej elastyczni.

Brak nowych impulsów i ułatwień finansowych może jednak prowadzić do dalszej stagnacji rynku. Dlatego kluczowe będą działania pobudzające popyt i wspierające dostępność mieszkań. Tylko w ten sposób rynek nieruchomości w Lublinie, Szczecinie i Białymstoku, a także w innych średnich miastach, będzie mógł się rozwijać w sposób stabilny i zrównoważony.

—

Na rynku nieruchomości w średnich polskich miastach mamy teraz do czynienia z wyjątkową sytuacją – podaż jest rekordowo wysoka, ale popyt słabnie, głównie przez czynniki ekonomiczne i rosnące koszty. Choć prognozy sugerują, że niedobory mogą się wkrótce wyrównać, pełne dostosowanie do zachodnich standardów wciąż wymaga czasu i wysiłku. Zarówno kupujący, jak i sprzedający będą musieli przyzwyczaić się do tej nowej rzeczywistości, w której elastyczność i umiejętność negocjacji odgrywają coraz większą rolę.