Rynek nieruchomości w Polsce: stabilizacja cen w 2025 i wzrost od 2026

Rynek nieruchomości w Polsce pod koniec 2025 roku zachowuje stabilność, choć już teraz eksperci PKO BP wskazują, że bardziej wyraźne zmiany cen mieszkań mogą pojawić się dopiero w 2026 roku. Co stoi za tą ostrożną prognozą? Przede wszystkim ożywienie popytu ma być napędzane obniżkami stóp procentowych, które poprawiają zdolność kredytową Polaków, a także rosnącymi dochodami gospodarstw domowych. Jednak, jak podkreślają analitycy, rynek pozostaje wrażliwy na wiele czynników zewnętrznych, takich jak niepewność geopolityczna czy potencjalne zmiany podatkowe.

W nadchodzącym roku spodziewana jest stabilizacja cen mieszkań w pierwszej połowie, a w drugiej połowie – umiarkowane wzrosty, choć wolniejsze niż te, które znamy z ostatnich lat. To zapowiada czas bardziej wyważonych decyzji zakupowych, co może oznaczać, że 2026 rok przyniesie na rynku nieruchomości nową jakość – mniej gwałtownych zmian, ale też więcej selektywności po stronie kupujących.

Aktualny stan rynku nieruchomości w Polsce pod koniec 2025 roku

Według analizy PKO BP z grudnia 2025 roku, ceny transakcyjne mieszkań w trzecim kwartale utrzymały się na zasadniczo stabilnym poziomie, bez wyraźnych wzrostów. To potwierdza, że mimo obniżek stóp procentowych w mijającym roku, które miały potencjał, by pobudzić popyt, rynek cenowy nie zareagował natychmiastowo. Jak podaje fakt.pl, spadek stóp procentowych wpłynął na poprawę warunków finansowania, ale nie od razu przełożył się na wyższe ceny.

Duże znaczenie miała także wysoka podaż mieszkań, zwłaszcza na rynku pierwotnym, oraz ostra rywalizacja między deweloperami. Businessinsider.com.pl zwraca uwagę, że właśnie te czynniki ograniczyły presję na wzrost cen, utrzymując je na stabilnym poziomie. Jednocześnie sprzedaż nowych mieszkań wzrosła o około 10 proc. w porównaniu do 2024 roku, a rynek wtórny zanotował rekordową liczbę 148 tysięcy transakcji, co jest najwyższym wynikiem w historii – podaje money.pl. To pokazuje, że choć ceny stoją w miejscu, aktywność kupujących jest wysoka, co zwiastuje zmiany w nadchodzącym czasie.

Prognozy i czynniki wpływające na rynek nieruchomości w 2026 roku

Eksperci PKO BP i inni analitycy rynku przewidują, że w 2026 roku ożywienie popytu na mieszkania będzie wyraźniejsze, zwłaszcza w drugiej połowie roku. Bankier.pl, money.pl i fakt.pl wskazują, że może to skutkować umiarkowanym wzrostem cen sięgającym kilku procent. Głównym motorem tego zjawiska będą dalsze obniżki stóp procentowych, które zwiększą zdolność kredytową gospodarstw domowych, ułatwiając zakup nieruchomości.

Jednak rosnące koszty inwestycji nie pozostaną bez wpływu na rynek. Wzrost cen działek budowlanych oraz wysokie koszty usług budowlanych, jak podaje bankier.pl, mogą podnosić cenę końcową mieszkań. Deweloperzy planują zwiększyć ofertę o około 5 proc. w 2026 roku, próbując sprostać rosnącemu popytowi, lecz utrzyma się wysoka konkurencja. Według prognoz JLL oraz innych analityków, sprzedaż mieszkań może wzrosnąć o kilkanaście procent, co jest dobrym sygnałem dla sektora (com.pl, rp.pl, tvn24.pl).

Inflacja bazowa, która w 2025 roku wyniosła 3,3 proc., ma spaść do około 2,9 proc. w 2027 roku, co według danych propertynews.pl i managerplus.pl wpłynie na stabilizację kosztów i cen na rynku nieruchomości. Warto jednak zauważyć, że 2026 rok będzie rynkiem klienta – nasili się wojna cenowa, a popyt stanie się bardziej selektywny. Interia.pl i comparic.pl podkreślają, że to może ograniczyć gwałtowne wzrosty cen, a nawet wprowadzić presję na ich spadek w niektórych segmentach.

Do tego dochodzą czynniki ryzyka, które mogą wpłynąć na dynamikę rynku. Niepewność geopolityczna związana z trwającą wojną na Ukrainie oraz potencjalne zmiany podatkowe, takie jak wprowadzenie podatku katastralnego, pozostają poważnym wyzwaniem. Forsal.pl i money.pl zauważają, że te elementy mogą ostudzić zapał inwestorów i wpłynąć na decyzje zakupowe.

Regionalne i rynkowe zróżnicowanie oraz perspektywy na przyszłość

Rynek nieruchomości w Polsce nie jest jednolity i różnice regionalne będą wyraźne także w 2026 roku. W dużych miastach oraz ich satelitarnych miejscowościach popyt na mieszkania będzie szczególnie silny, co może wywołać większe wzrosty cen w tych lokalizacjach – podkreślają bankier.pl oraz businessinsider.com.pl. Z kolei w takich miastach jak Wrocław, mimo ograniczonej podaży, ceny mieszkań spadły o około 2 proc. rok do roku, co pokazuje portalsamorzadowy.pl i dobrze ilustruje regionalne zróżnicowanie rynku.

Ceny nieruchomości mają rosnąć w tempie zbliżonym do inflacji, co oznacza umiarkowane i stabilne zmiany bez gwałtownych wahań – wskazują tvn24.pl i forsal.pl. Mieszkania z rynku wtórnego pozostaną dominującym segmentem, stanowiąc około 60 proc. wszystkich transakcji, jak podaje money.pl, co dodatkowo podkreśla ich istotną rolę w strukturze sprzedaży.

Eksperci z managerplus.pl i comparic.pl przewidują, że 2026 rok może być początkiem nowej ery na rynku nieruchomości – z bardziej wyważonymi decyzjami zakupowymi i większą selektywnością klientów. To znak, że rynek dojrzewa, a kupujący coraz staranniej analizują oferty, co może przełożyć się na stabilniejszy i bardziej przewidywalny rozwój branży.

—

W 2025 roku rynek nieruchomości w Polsce utrzymuje się na stabilnym poziomie, ale już w 2026 roku można spodziewać się umiarkowanego ożywienia i lekkiego wzrostu cen. Tempo tych zmian będzie jednak spokojniejsze niż wcześniej, a zmieniające się warunki gospodarcze, rosnące koszty oraz zewnętrzne ryzyka skłonią zarówno kupujących, jak i deweloperów do większej ostrożności. To sprawia, że nadchodzący rok może przynieść bardziej przemyślane decyzje i większą selektywność, co w dłuższej perspektywie może wzmocnić stabilność polskiego rynku nieruchomości.