Rynek nowych mieszkań 2025: stabilizacja cen i umiarkowany optymizm deweloperów

W czerwcu 2025 roku na rynku nowych mieszkań w Polsce obserwujemy zaskakująco spokojną stabilizację cen oraz lekkie spowolnienie tempa sprzedaży. Po dynamicznym wzroście sprzedaży w maju, kiedy to popyt na nowe lokale zwiększył się aż o 25% w porównaniu do kwietnia, deweloperzy raczej nie rzucają się w wir podwyżek ani nie kuszą klientów rabatami. W największych ośrodkach miejskich, takich jak Warszawa, Kraków czy Trójmiasto, ceny utrzymują się na stabilnym poziomie lub rosną tylko nieznacznie, co świadczy o pewnej równowadze między podażą a popytem. Istotnym elementem tej układanki są nowe przepisy o jawności cen mieszkań, które od maja 2025 roku nakładają na deweloperów obowiązek publicznego udostępniania cen ofertowych oraz ich historii, zwiększając transparentność rynku i potencjalnie ograniczając praktyki promocyjne.

Czy to oznacza koniec sezonu wyprzedaży i początek epoki droższych, bardziej przejrzystych ofert? Spróbujmy przyjrzeć się bliżej aktualnym nastrojom na rynku, dynamice sprzedaży, zachowaniom cenowym w największych miastach oraz wpływowi nowych regulacji na rynek mieszkaniowy.

Aktualne nastroje i dynamika sprzedaży na rynku nowych mieszkań

Maj 2025 roku przyniósł wyraźne ożywienie w sprzedaży nowych mieszkań. Jak podają rp.pl oraz portalsamorzadowy.pl, ponad 3,7 tysiąca sprzedanych lokali oznacza wzrost rzędu 25% w porównaniu do kwietnia. Indeks zmiany tempa sprzedaży osiągnął w maju poziom 0,12, co wskazuje na umiarkowane, lecz zauważalne ożywienie. Jednocześnie jednak, z informacji rp.pl i bithub.pl wynika, że aż 20% deweloperów spodziewa się spadków tempa sprzedaży w kolejnych miesiącach, sygnalizując pewną ostrożność i niepewność na rynku.

Pomimo wzrostu popytu, większość firm deweloperskich zdecydowała się utrzymać ceny mieszkań na obecnym poziomie, unikając stosowania obniżek czy promocji – podkreśla rp.pl. To dość istotna zmiana w porównaniu z wcześniejszymi okresami, gdy rabaty były częstym narzędziem stymulowania sprzedaży. W tej chwili deweloperzy wolą raczej zachować stabilność cenową, co może być efektem nowych regulacji i rosnącej transparentności rynku.

Interesującym zjawiskiem jest również rosnący udział mieszkań z segmentu popularnego w ofercie deweloperów, co wskazuje na dostosowanie się branży do zmieniających się preferencji klientów. Jak podaje rynekpierwotny.pl, konsumenci coraz częściej wybierają mieszkania o umiarkowanym standardzie i korzystniejszej cenie, co może wpływać na strukturę podaży i kształtowanie się cen.

Ceny mieszkań w największych miastach – stabilizacja czy powolny wzrost?

Przyjrzyjmy się, jak kształtują się ceny w największych aglomeracjach. W Warszawie średnia cena za metr kwadratowy nowych mieszkań przekroczyła w maju 2025 roku 20 tysięcy złotych, co potwierdzają rp.pl oraz portalsamorzadowy.pl. To pokazuje, że stolica wciąż pozostaje jednym z najdroższych rynków mieszkaniowych w Polsce.

W Krakowie sytuacja jest nieco spokojniejsza: ceny wzrosły nieznacznie, o około 2%, a średnia cena ofertowa wyniosła około 15 863 zł za metr kwadratowy – informują rp.pl oraz fxmag.pl. Natomiast Trójmiasto zanotowało wyraźniejszy wzrost cen, na poziomie około 10%, co może wynikać z ograniczonej podaży i rosnącego popytu.

Warto jednak zauważyć, że w pierwszym kwartale 2025 roku ceny mieszkań używanych wykazały tendencje spadkowe w niektórych miastach, takich jak Kraków, Lublin czy Olsztyn. W Warszawie po raz pierwszy od 2017 roku ceny transakcyjne mieszkań również nieco spadły, jak podają bankier.pl oraz bezprawnik.pl. To sugeruje, że rynek wtórny i pierwotny mogą podążać różnymi ścieżkami cenowymi, a także że presja wzrostowa cen nie jest jednoznaczna.

Eksperci cytowani przez rp.pl przewidują, że w drugiej połowie 2025 roku może dojść do ograniczenia dostępności mieszkań, co potencjalnie mogłoby przełożyć się na wzrost cen. Na razie jednak sytuacja pozostaje względnie stabilna, a ewentualna presja inflacyjna na ceny jest hamowana przez zrównoważony popyt i podaż.

Nowe przepisy o jawności cen mieszkań – co zmieniają dla rynku i kupujących?

Przełomowym momentem na rynku nieruchomości była nowelizacja ustawy deweloperskiej, przyjęta przez Sejm 21 maja 2025 roku i podpisana przez prezydenta Andrzeja Dudę. Zmiany nakładają na deweloperów obowiązek publicznego udostępniania cen ofertowych mieszkań oraz historii ich zmian, co ma na celu zwiększenie transparentności rynku i wzmocnienie pozycji kupujących – relacjonują dziennik.pl oraz ceo.com.pl.

Ustawa o jawności cen mieszkań weszła w życie w tym samym dniu i wymaga od firm deweloperskich publikowania szczegółowych informacji o cenach. Za nieprzestrzeganie nowych zasad przewidziane są kary, podkreśla ongeo.pl. Polski Związek Firm Deweloperskich zgłaszał swoje wątpliwości i kierował pisma do UOKiK-u, co świadczy o wyzwaniach adaptacyjnych, jakie te regulacje stawiają przed branżą – informuje spidersweb.pl.

Jednym z efektów wprowadzenia tych przepisów może być ograniczenie stosowania promocji i rabatów, co częściowo tłumaczy decyzję deweloperów o utrzymaniu cen na stabilnym poziomie. Taką interpretację prezentuje rp.pl, wskazując, że transparentność cenowa skłania firmy do bardziej ostrożnej polityki cenowej.

—

Czerwiec 2025 przynosi na rynku nowych mieszkań w Polsce umiarkowane ożywienie sprzedaży, przy stabilnych cenach i coraz większej przejrzystości. Wprowadzone przepisy o jawności cen wymuszają większą otwartość, co z czasem może zmienić sposób, w jaki deweloperzy tworzą oferty i prowadzą promocje. Różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym wciąż są wyraźne, dlatego warto uważnie obserwować, jak zmienia się dostępność i ceny – to właśnie te czynniki będą kształtować przyszłość rynku mieszkaniowego w Polsce.