Senat zaostrza opodatkowanie fundacji rodzinnych – wpływ na właścicieli nieruchomości

6 listopada 2025 roku Senat RP podjął ważną decyzję, która z pewnością zaważy na przyszłości rynku nieruchomości i zarządzaniu majątkiem w Polsce. Senatorowie odrzucili poprawki do ustawy dotyczącej opodatkowania fundacji rodzinnych, decydując się na przyjęcie jej w pierwotnym kształcie. Za tą decyzją głosowało 60 senatorów, a przeciw było 31. Nowe przepisy rozszerzają zakres podatkowy na dochody z najmu nieruchomości innych niż mieszkalne, co wcześniej stanowiło lukę w systemie podatkowym.

Ta zmiana oznacza poważne zwiększenie obciążeń podatkowych dla właścicieli nieruchomości, którzy korzystają z fundacji rodzinnych jako narzędzia zarządzania majątkiem. W niniejszym artykule przyjrzymy się szczegółom nowej regulacji, przeanalizujemy jej konsekwencje dla rynku nieruchomości oraz zastanowimy się, dlaczego ustawodawcy zdecydowali się na tak zdecydowany krok.

Senat zamyka luki podatkowe w fundacjach rodzinnych – co się zmienia?

6 listopada 2025 roku Senat RP postanowił odrzucić wszystkie zgłoszone poprawki do ustawy o fundacjach rodzinnych, przyjmując ją w pierwotnym kształcie. Za takim rozwiązaniem opowiedziało się 60 senatorów, a przeciw było 31. To wyraźny sygnał, że większość parlamentarzystów dostrzegała potrzebę szybkiego i zdecydowanego działania.

Nowa ustawa wprowadza opodatkowanie dochodów fundacji rodzinnych pochodzących z najmu nieruchomości innych niż mieszkalne. Do tej pory takie przychody nie podlegały opodatkowaniu w ramach fundacji, co tworzyło lukę podatkową wykorzystywaną przez właścicieli nieruchomości. Dzięki nowej regulacji system podatkowy ma stać się bardziej spójny i odporny na unikanie płacenia podatków.

Jak podaje portal bankier.pl, ustawa ta jest postrzegana jako swoisty „podatkowy cios” dla właścicieli nieruchomości, którzy dotychczas mogli korzystać z preferencyjnych rozwiązań podatkowych. Wprowadzenie podatku dochodowego od najmu nieruchomości komercyjnych przez fundacje rodzinne eliminuje dotychczasowe możliwości optymalizacji i uszczelnia system fiskalny.

Fundacje rodzinne a rynek nieruchomości – jakie będą skutki zmian?

Fundacje rodzinne od lat cieszyły się popularnością jako narzędzie do zarządzania majątkiem, w tym posiadanymi nieruchomościami. Pozwalały one na efektywną optymalizację podatkową, przy jednoczesnym zachowaniu kontroli nad majątkiem rodzinnym. Zmiany w ustawie, które nakładają podatek na dochody z najmu nieruchomości innych niż mieszkalne, mogą jednak wpłynąć na dotychczasowe praktyki.

Objęcie dochodów z najmu nieruchomości komercyjnych podatkiem dochodowym może znacząco obniżyć rentowność takich inwestycji. W efekcie inwestorzy mogą być zmuszeni do zmiany strategii zarządzania majątkiem i rewizji struktur prawnych oraz finansowych, które dotąd wykorzystywali do optymalizacji podatkowej.

Zmiana ta może mieć również wpływ na rynek najmu komercyjnego w Polsce. Wzrost kosztów podatkowych może przełożyć się na wyższe ceny najmu, co z kolei może wpłynąć na popyt i podaż nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej. W dłuższej perspektywie możliwy jest także wpływ na ceny samych nieruchomości komercyjnych, które mogą się dostosować do nowych realiów kosztowych.

Dlaczego ustawodawcy zdecydowali się na zaostrzenie przepisów?

Głównym powodem wprowadzenia zaostrzeń jest potrzeba uszczelnienia systemu podatkowego oraz eliminacji luk, które pozwalały fundacjom rodzinnym obniżać obciążenia podatkowe. Ustawodawcy chcą w ten sposób zwiększyć wpływy do budżetu państwa, a jednocześnie zapewnić większą sprawiedliwość podatkową wobec wszystkich uczestników rynku.

Jak wynika z informacji publikowanych przez portal bankier.pl, celem jest również wyeliminowanie nieuczciwych praktyk optymalizacyjnych, które w ostatnich latach zyskały na popularności w sektorze nieruchomości i majątku rodzinnego. Decyzja Senatu, która nie uwzględniła żadnych poprawek, świadczy o zdecydowanym poparciu dla tej linii legislacyjnej, pomimo sprzeciwu części środowisk inwestorskich.

Ta zmiana wpisuje się w szerszy trend globalny i krajowy, polegający na zwiększaniu transparentności oraz ograniczaniu możliwości agresywnej optymalizacji podatkowej, szczególnie w obszarze nieruchomości. Można się spodziewać, że kolejne regulacje będą kontynuować ten kierunek, aby zapewnić stabilność i uczciwość systemu podatkowego.

—

Zmiany w przepisach dotyczących fundacji rodzinnych i opodatkowania najmu nieruchomości komercyjnych to ważny sygnał dla rynku nieruchomości w Polsce. Właściciele takich fundacji będą musieli przyjrzeć się swoim planom inwestycyjnym i dostosować je do nowych wymogów. To także krok w stronę bardziej przejrzystych i sprawiedliwych zasad podatkowych, co może pozytywnie wpłynąć na całą gospodarkę.