Sierpień 2025: Pierwszy spadek liczby mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce

W sierpniu 2025 roku na polskim rynku nieruchomości zaszła istotna zmiana – po raz pierwszy w tym roku odnotowano spadek liczby mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl ujawniły, że kupujący w Krakowie mieli do wyboru około 3,4 tysiąca mieszkań wycenionych w przedziale 10-15 tysięcy złotych za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o 21% od początku roku. Równocześnie w największych miastach, takich jak Warszawa, Wrocław, Trójmiasto czy Łódź, liczba nowych ofert spadła nawet o kilkadziesiąt procent w porównaniu z lipcem. Ten unikalny układ sił – spadająca podaż w zestawieniu z rosnącym popytem, do którego zachęcają m.in. obniżki stóp procentowych – kształtuje obecny obraz rynku, który eksperci przewidują jako stabilizujący się z umiarkowanym ożywieniem, jednak nadal pod silnym wpływem makroekonomicznych czynników.

Sierpień 2025 – przełom na rynku pierwotnym mieszkań w Polsce

Sierpień okazał się miesiącem przełomowym na rynku pierwotnym mieszkań w Polsce. Jak podaje portal wnp.pl, po raz pierwszy w tym roku nastąpił spadek liczby mieszkań dostępnych do sprzedaży. Choć na pierwszy rzut oka może to budzić obawy o ograniczenie oferty, to jednak na tle całego roku sytuacja pozostaje dość złożona. W Krakowie bowiem liczba mieszkań w przedziale cenowym 10-15 tys. zł za metr kwadratowy wzrosła o 21% względem stycznia, osiągając poziom około 3,4 tysiąca dostępnych lokali. To pokazuje, że wciąż istnieje szeroki wybór dla kupujących, choć dynamika podaży zaczyna się zmieniać.

Jednocześnie w największych aglomeracjach, czyli Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście oraz Łodzi, liczba nowych ofert spadła nawet o kilkadziesiąt procent w porównaniu z lipcem. Mimo tego spadku, ogólna liczba mieszkań w ofercie deweloperskiej pozostaje wysoka – jest o 22% większa niż przed rokiem. To oznacza, że rynek nadal operuje na poziomie wysokiej podaży, choć powoli zaczynają pojawiać się symptomy zwężenia wachlarza dostępnych ofert, co może wpłynąć na dalsze kształtowanie się cen i decyzji zakupowych.

Czynniki wpływające na rynek: popyt, stopy procentowe i kredyty

Na dynamikę rynku nieruchomości w 2025 roku szczególny wpływ miały zmiany stóp procentowych oraz sytuacja kredytowa kupujących. Jak podaje rp.pl, w ciągu roku stopy procentowe obniżyły się o około 1 punkt procentowy, co poprawiło warunki finansowe osób starających się o kredyt mieszkaniowy. Taka zmiana naturalnie stymuluje popyt, jednak dostępność kredytów nadal pozostaje na umiarkowanym poziomie, co może ograniczać pełne wykorzystanie potencjału rynku.

W sierpniu odnotowano spadek popytu na kredyty mieszkaniowe o 14%, co wskazuje na pewną ostrożność wśród kupujących, mimo poprawy warunków. To ciekawy paradoks, bo jednocześnie portal rp.pl raportował wzrost liczby klientów poszukujących mieszkań o około 30%. Można to tłumaczyć segmentacją rynku – część kupujących może opóźniać decyzje kredytowe, a inni szukają ofert bez natychmiastowego finansowania z banku.

Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w sierpniu była wysoka, co w połączeniu z ograniczeniem podaży skutkuje spadkiem liczby dostępnych lokali. Eksperci cytowani przez wnp.pl przewidują, że deweloperzy mogą zacząć stopniowo wznawiać wstrzymane projekty, jednak ożywienie podaży będzie umiarkowane i silnie uzależnione od sytuacji makroekonomicznej, w tym dalszych decyzji dotyczących stóp procentowych i dostępności kredytów.

Rynek wtórny: spadki cen i liczby ofert, stabilizacja po latach wzrostów

Rynek wtórny mieszkań również odczuł skutki zmian na rynku pierwotnym i w szerokim kontekście makroekonomicznym. Jak podają serwisy biznesinfo.pl, wprost.pl, radiozet.pl oraz com.pl, w sierpniu 2025 roku zanotowano spadki cen niemal we wszystkich aglomeracjach. To sygnał stabilizacji i korekty po latach dynamicznych wzrostów, które w niektórych lokalizacjach zdążyły napędzić bardzo wysokie ceny nieruchomości.

W Krakowie, który pozostaje najbardziej kosztownym rynkiem wtórnym w Polsce, średnie ceny spadły do około 15 252 zł za metr kwadratowy. Liczba ofert sprzedaży mieszkań zmniejszyła się o około 10%, co wskazuje na ograniczenie podaży i większą elastyczność sprzedających. Coraz częściej właściciele wykazują większą otwartość na negocjacje, co daje kupującym lepsze możliwości wyboru. Jednak najtańsze mieszkania znikają z rynku szybciej, co pokazuje, że popyt na tańsze lokale wciąż jest wysoki.

W największych miastach, takich jak Warszawa i Kraków, ceny mieszkań z rynku wtórnego zaczęły spadać, co może zwiastować dłuższą korektę. Ta zmiana w trendach cenowych sugeruje, że rynek zyskuje na dojrzałości i coraz bardziej reaguje na równowagę między podażą a popytem.

Szerszy kontekst i trendy na rynku nieruchomości w Polsce i Europie

Patrząc na dane z pierwszej połowy 2025 roku, widać wyraźny spadek aktywności budowlanej. Jak podaje portal oknonet.pl, wydano około 121,4 tysiąca pozwoleń na budowę, co oznacza spadek o niemal 16% w porównaniu z rokiem poprzednim. Liczba oddanych do użytku mieszkań była najniższa od 2019 roku, co może wpłynąć na ograniczenie podaży w kolejnych kwartałach.

Na koniec sierpnia dostępnych było około 62,5 tysiąca mieszkań na rynku pierwotnym w całej Polsce, według danych southwestpolka.com. Ceny w różnych regionach wykazują zróżnicowane tendencje – w Trójmieście od kwietnia 2025 roku wzrosły o 11%, podczas gdy w Gdyni zanotowano spadek cen o 1%. Warszawa odnotowała wzrost cen o 4% w porównaniu z czerwcem, co świadczy o lokalnych różnicach w dynamice rynku.

W szerszej perspektywie europejskiej, jak wskazuje great.report, ceny domów wzrosły o ponad 20% od 2015 roku. Jednak Wielka Brytania w sierpniu 2025 roku doświadczyła najszerszego spadku cen od 18 miesięcy, pokazując, że trendy na rynku nieruchomości są bardzo zróżnicowane i zależą od specyfiki lokalnych gospodarek i polityki monetarnej.

Inicjatywy i perspektywy dla rynku nieruchomości w Polsce

W sferze inicjatyw rynkowych warto zwrócić uwagę na działania serwisu deweloperuch.pl, który rozpoczął zbiórkę środków na wykup danych z Rejestru Cen Nieruchomości. Celem jest zwiększenie transparentności rynku poprzez udostępnianie realnych cen mieszkań, co spotkało się z poparciem minister Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, jak podają kansascitydj.net oraz junglemedicmissions.org.

Deweloperzy, jak Lokum Deweloper, intensyfikują swoją działalność w Krakowie, dążąc do stabilnej sytuacji branży, co może pozytywnie wpłynąć na przyszłą podaż mieszkań. Jednocześnie rentowność z wynajmu mieszkań spadła do poziomu 5-6%, co wpływa na decyzje inwestorów i może zmieniać dynamikę rynku najmu, podkreśla forbes.pl.

Interesującym trendem są mikrokawalerki, które pozostają jednym z najszybciej rozwijających się segmentów rynku nieruchomości, odpowiadając na zmieniające się potrzeby klientów, również według forbes.pl. Ponadto, jak informuje rp.pl, deweloperzy tacy jak Dom Development zapowiadają intensyfikację sprzedaży pod koniec roku, co może przynieść ożywienie na rynku i wpłynąć na poprawę dynamiki sprzedażowej.

—

Sierpień 2025 roku przyniósł sporo zmian i wyzwań na polskim rynku nieruchomości. Mniej nowych mieszkań trafia na rynek, ceny na rynku wtórnym lekko się korygują, a sytuacja różni się w zależności od regionu i wpływów europejskich. To wszystko sprawia, że obraz rynku jest skomplikowany i będzie się jeszcze zmieniał w nadchodzących miesiącach. Zarówno kupujący, sprzedający, jak i inwestorzy powinni uważnie obserwować te ruchy, bo choć na horyzoncie widać pewną stabilizację, rynek wciąż pozostaje wrażliwy na różne czynniki, które mogą wpłynąć na jego dalszy rozwój.