Sprzedaż mieszkań spada. Deweloperzy walczą z problemami rynku 2025

W pierwszej połowie 2025 roku polski rynek mieszkaniowy doświadczył wyraźnych zmian, które odbiły się na wynikach sprzedażowych deweloperów działających na siedmiu największych rynkach w kraju. Sprzedaż nowych mieszkań spadła o 10 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego, co jest efektem zarówno rosnących kosztów budowy, jak i zmieniającej się struktury klientów. Największe problemy pojawiły się w Katowicach, gdzie sprzedaż zmalała aż o 22 proc., podczas gdy Kraków zanotował niemal dwukrotny spadek w stosunku do swoich najlepszych lat. W odpowiedzi na te wyzwania branża wprowadza promocje i rabaty, a od września 2025 roku czeka ją nowe obowiązkowe regulacje dotyczące jawnego publikowania cen mieszkań. Co oznaczają te zmiany dla kupujących i deweloperów – czy to początek stabilizacji, czy raczej zapowiedź głębszej transformacji rynku?

Spadek sprzedaży mieszkań w I połowie 2025 roku – dane i regionalne różnice

Według danych Otodom Analytics, w pierwszym półroczu 2025 roku deweloperzy na siedmiu największych rynkach w Polsce sprzedali łącznie 18,3 tysiąca mieszkań, co oznacza spadek o 10 proc. w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej. Jak podaje portal bizblog.spidersweb.pl, jest to wyraźny sygnał, że rynek wchodzi w fazę schłodzenia po kilku latach dynamicznego wzrostu.

Największe kłopoty odnotowano w Katowicach, gdzie sprzedaż spadła aż o 22 proc. To znacznie przewyższa przeciętną dla całego kraju i wskazuje na specyficzne wyzwania lokalnego rynku, takie jak spowolnienie gospodarcze w regionie oraz zmniejszone zainteresowanie inwestorów. Z kolei Kraków, który w poprzednich latach należał do liderów sprzedaży, zanotował niemal dwukrotny spadek liczby sprzedanych mieszkań w porównaniu do najlepszych lat. W I połowie 2025 roku sprzedano tam około 2,9 tysiąca lokali, co według biznesowego portalu bizblog.spidersweb.pl jest wynikiem dalekim od oczekiwań.

Warto przypomnieć, że rok 2024 był wyjątkowo dobry dla rynku nieruchomości, co przypisywano m.in. programowi BK2 proc., który zachęcał do zakupu mieszkań poprzez preferencyjne warunki kredytowe. Portal parkiet.com zwraca uwagę, że efekt ten częściowo tłumaczy obecny spadek sprzedaży – rynek korzystał wcześniej z impulsu, który teraz wygasa, a kupujący wykazują większą ostrożność.

Zmieniająca się struktura klientów i strategie deweloperów

Eksperci rynku nieruchomości zauważają, że w 2025 roku nastąpiła istotna zmiana w profilach klientów deweloperów. Jak podaje rp.pl, główną grupę nabywców stanowią obecnie osoby finansujące zakup za pomocą kredytów hipotecznych. Najzamożniejsi klienci coraz częściej sięgają po nieruchomości za granicą, natomiast inwestorzy-flipperzy praktycznie zniknęli z polskiego rynku. To pokazuje, że rynek staje się bardziej zróżnicowany i – co ważne – mniej spekulacyjny.

Deweloperzy z kolei starają się utrzymać stabilność cen mieszkań, unikając ich oficjalnego obniżania. Zamiast tego coraz częściej sięgają po promocje i rabaty, by nie psuć ogólnego wizerunku rynku i nie wywoływać paniki wśród inwestorów. Jak podkreśla rp.pl, ta strategia pozwala firmom kontrolować ceny i jednocześnie stymulować sprzedaż w trudniejszym otoczeniu.

Mimo spadku sprzedaży, niemal co piąta firma deweloperska planuje podwyżki cen. Argumentują to rosnącymi kosztami materiałów budowlanych i robocizny, które przekładają się na wyższe wydatki inwestycyjne. Również portal pro.rp.pl wskazuje, że presja kosztowa jest jednym z głównych czynników wpływających na decyzje cenowe deweloperów.

Warto również zwrócić uwagę na rosnącą podaż mieszkań gotowych do odbioru. W maju 2025 roku liczba takich ofert sięgnęła 23,7 tysiąca – podają tvn24.pl i strefabiznesu.pl. To daje kupującym możliwość szybszego zamieszkania i sprzyja podejmowaniu bardziej racjonalnych decyzji zakupowych.

Stabilizacja rynku i nowe regulacje zwiększające przejrzystość

Analizy branżowe wskazują, że rynek nieruchomości znajduje się obecnie w fazie stabilizacji. Jak informują mieszkanicznik.org.pl i deepai.report, deweloperzy skupiają się na wyprzedaży gotowej oferty, ograniczając jednocześnie rozpoczynanie nowych inwestycji. To z kolei może prowadzić do ograniczonego wyboru mieszkań w najbliższych 12–18 miesiącach i stabilizacji cen.

Coraz więcej mieszkań dostępnych jest „od ręki”, co sprzyja podejmowaniu bardziej przemyślanych decyzji przez kupujących. Portal trojmiasto.pl podkreśla, że taka sytuacja daje nabywcom większą elastyczność i pewność co do terminu zamieszkania.

Od 11 września 2025 roku wchodzi w życie obowiązek jawnego publikowania przez deweloperów cen ofertowych mieszkań na ich stronach internetowych. Jak wynika z informacji zawszepomorze.pl, ma to zwiększyć transparentność rynku i ułatwić klientom porównywanie ofert. To ważny krok w kierunku większej uczciwości i przejrzystości w branży.

Dane z 2024 roku wskazują także na spadek liczby nowych inwestycji o niemal 50 proc., co potwierdza ostrożność deweloperów w podejmowaniu nowych projektów – podaje deepai.report. To zjawisko jest konsekwencją niepewności rynkowej oraz rosnących kosztów, które wpływają na strategie firm.

Perspektywy i wyzwania dla rynku nieruchomości w Polsce

Patrząc w przyszłość, eksperci są umiarkowanie optymistyczni, choć wskazują na szereg wyzwań. Obniżki stóp procentowych planowane w 2025 roku mogą ożywić popyt na mieszkania, jednak wciąż wysokie koszty budowy oraz oczekiwania na dalsze zmiany parametrów kredytowych wpływają na decyzje zarówno deweloperów, jak i kupujących – podkreślają rp.pl, tvn24.pl oraz pro.rp.pl.

Niektórzy analitycy porównują obecną sytuację polskiego rynku nieruchomości do doświadczeń Chin, zwracając uwagę na potencjalne ryzyko załamania cyklu, szczególnie w segmencie wielopokojowych mieszkań. Portal bithub.pl ostrzega, że takie analogie mogą wskazywać na konieczność zachowania ostrożności w inwestowaniu i planowaniu nowych przedsięwzięć.

Mimo ogólnych trudności, są i pozytywne przykłady. Dom Development, jedna z największych firm deweloperskich w Polsce, odnotowała wzrost sprzedaży o 6 proc. w pierwszej połowie 2025 roku, sprzedając około 1000 mieszkań – podaje strefainwestorow.pl. To dowód, że na rynku nadal istnieje miejsce na sukces, zwłaszcza dla dobrze zarządzanych przedsięwzięć.

Deweloperzy planują również powrót do bardziej intensywnej działalności inwestycyjnej w 2026 roku, po okresie ograniczeń i ostrożności – wynika z raportów deepai.report. To oznacza, że rynek może wkrótce zacząć się odbudowywać i oferować więcej możliwości zarówno dla kupujących, jak i inwestorów.

—

Polski rynek nieruchomości w pierwszej połowie 2025 roku przechodzi przez ważny moment – z jednej strony odczuwalne jest spowolnienie i trudności, ale z drugiej pojawiają się pierwsze oznaki stabilizacji i nadziei na poprawę. Zmieniające się oczekiwania klientów, nowe przepisy oraz rosnące koszty będą miały duży wpływ na to, jak będzie wyglądać branża w najbliższych miesiącach. Śledząc te zmiany, łatwiej zrozumieć, czego można się spodziewać przy zakupie mieszkania w Polsce dziś i w przyszłości.