Stare biurowce w Polsce: nowe życie jako mieszkania i hotele

W Polsce coraz wyraźniej zarysowuje się trend przeobrażania starych biurowców, szczególnie tych z lat 90. i początku XXI wieku, w mieszkania oraz hotele. To zjawisko jest odpowiedzią inwestorów na dynamicznie zmieniające się potrzeby rynku nieruchomości, a także na rosnące koszty wznoszenia nowych obiektów. W 2025 roku, gdy podaż nowych biurowców w regionach jest wyjątkowo ograniczona, a najemcy coraz częściej poszukują powierzchni w starszych budynkach, adaptacja istniejących nieruchomości jawi się jako atrakcyjna alternatywa.

Miasta zyskują dzięki temu nowe funkcje i przestrzenie, które lepiej wpisują się w aktualne wyzwania urbanistyczne oraz społeczne, przyczyniając się do rewitalizacji zaniedbanych obszarów. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej przyczynom tego zjawiska, jego skali oraz perspektywom na przyszłość, korzystając z najnowszych danych i analiz branżowych.

Tło i przyczyny zmiany funkcji starych biurowców

W ostatnich latach w Polsce obserwujemy rosnącą falę przekształceń starych biurowców w mieszkania i hotele. Jak podaje portal businessinsider.com.pl, głównymi powodami tego trendu są niska efektywność energetyczna starszych budynków oraz zmieniające się potrzeby rynku nieruchomości. Budynki z lat 90. i początku XXI wieku często nie spełniają współczesnych standardów ekologicznych ani oczekiwań najemców, co zniechęca do ich dalszego wykorzystywania w pierwotnej funkcji.

Jednocześnie część tych budynków jest wyburzana lub planuje się ich wyburzenie, zwłaszcza gdy zlokalizowane są w mniej atrakcyjnych miejscach. Informacje propertynews.pl wskazują, że słaba lokalizacja i niska atrakcyjność powodują spadek podaży powierzchni biurowej, co paradoksalnie otwiera przestrzeń dla nowych, bardziej przemyślanych inwestycji.

Rosnące koszty budowy nowych biurowców oraz wysokie oprocentowanie kredytów skutecznie ograniczają opłacalność inwestycji w nowe obiekty – to kolejny czynnik skłaniający inwestorów do rewitalizacji i adaptacji już istniejących budynków. Z raportów propertynews.pl wynika, że mimo tych wyzwań wolumen inwestycji utrzymuje się na stabilnym poziomie około 2,6 mld euro, a sektor biurowy pozostaje liderem rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszych trzech kwartałach 2025 roku.

Aktualna sytuacja na rynku biurowym w Polsce i regionach

Sytuacja na regionalnym rynku biurowym w Polsce nie napawa optymizmem dla zwolenników nowych inwestycji. Jak podaje propertynews.pl, w III kwartale 2025 roku oddano do użytku zaledwie trzy nowe biurowce w całych regionach kraju, co wyraźnie sygnalizuje spadek podaży nowoczesnej powierzchni biurowej. Dodatkowo wolnych modułów biurowych o powierzchni powyżej 2 500 mkw. praktycznie nie ma, co utrudnia najemcom znalezienie odpowiednich, dużych przestrzeni.

Choć łączna dostępna powierzchnia biurowa do wynajęcia wynosi niemal 1,2 mln mkw., to jednak współczynnik pustostanów jest nierównomiernie rozłożony. Największy odsetek niewynajętych powierzchni odnotowano w Katowicach, co wskazuje na specyfikę lokalnego popytu i podaży, jak informuje rp.pl.

Z drugiej strony, instytucje publiczne również angażują się w adaptację istniejących budynków. Przykładem jest Sejmik Województwa Łódzkiego, który zainwestował 160 mln zł w zakup biurowca, potwierdzając tym samym zainteresowanie adaptacją starszych nieruchomości w praktyce. Raporty propertynews.pl podkreślają, że aż 82% uczestników rynku pozytywnie ocenia lokalizację biur, a 80% chwali same obiekty, co podkreśla potencjał starszych budynków do skutecznej adaptacji.

Z kolei stawki najmu w regionach wahają się od 11,5 do 20 euro za metr kwadratowy, co jest istotnym czynnikiem wpływającym na decyzje inwestorów o zmianie funkcji budynków. Wyższe koszty najmu w największych miastach zachęcają do poszukiwania alternatywnych rozwiązań, takich jak rewitalizacja i przekształcenie starych biurowców.

Perspektywy i trendy w adaptacji biurowców na mieszkania i hotele

Coraz więcej inwestorów decyduje się na zmianę funkcji biurowców na cele mieszkaniowe i hotelowe. Jak podaje businessinsider.com.pl, jest to odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie na lokale mieszkalne oraz turystyczne, które szczególnie w dużych miastach stają się towarem deficytowym.

W centrach metropolii ceny mieszkań pozostają na wysokim, często nieosiągalnym poziomie dla wielu osób. To sprawia, że mieszkania powstające w adaptowanych biurowcach zyskują na atrakcyjności, oferując alternatywę dla tradycyjnego budownictwa mieszkaniowego. Według danych fxmag.pl, Kraków odnotował imponujący wzrost dostępności mieszkań na wynajem o 530%, co podkreśla potencjał rynku najmu i rosnące zainteresowanie taką formą zamieszkania.

Nowoczesne projekty mieszkaniowe, także te powstające z adaptacji biurowców, coraz częściej są wyposażane w energooszczędne rozwiązania i inteligentne systemy zarządzania budynkiem. Portal domzobrazka.pl wskazuje, że takie podejście podnosi atrakcyjność tych inwestycji i odpowiada na rosnące wymagania dotyczące zrównoważonego rozwoju.

Zrównoważony rozwój staje się jednym z najważniejszych kryteriów w budownictwie, wpływając zarówno na decyzje inwestorów, jak i na preferencje użytkowników nieruchomości. Adaptacja starszych biurowców pozwala na mądre wykorzystanie zasobów i ograniczenie negatywnego wpływu na środowisko.

Wreszcie, inwestowanie w nieruchomości komercyjne, w tym w adaptowane biurowce, może przynosić znaczne zyski. Eksperci z jlproperties.pl potwierdzają, że odpowiednio zaplanowane projekty rewitalizacyjne są opłacalne i mają perspektywy stałego rozwoju. To sprawia, że trend zmiany funkcji starych biurowców na mieszkania i hotele będzie prawdopodobnie nabierał tempa w najbliższych latach.

—

Przekształcanie starych biurowców w mieszkania i hotele staje się naturalną odpowiedzią na zmieniające się potrzeby rynku nieruchomości w Polsce. W obliczu rosnących kosztów budowy i rosnącej świadomości ekologicznej, taka adaptacja zyskuje na znaczeniu zarówno dla inwestorów, jak i lokalnych władz. Ciekawie będzie zobaczyć, jak ta przemiana wpłynie na życie i przestrzeń w naszych miastach.