Sytuacja rynkowa w 2025 roku – liczby, które decydują o zyskach
Wyobraź sobie, że trzymasz klucz do swojego mieszkania i wiesz, że to właśnie Ty zdecydujesz, kiedy przekazać go dalej – i ile na tej decyzji zyskasz. W 2025 roku rynek nieruchomości w Polsce przypomina grę w szachy, gdzie każdy ruch – decyzja o wystawieniu oferty, negocjacje, wybór momentu sprzedaży – może zaważyć na Twoim portfelu na lata. Ceny mieszkań w dużych miastach już nie rosną tak dynamicznie jak w ostatnich latach, a kupujący zaczynają przebierać w ofertach. Właśnie w takim momencie warto wiedzieć, kiedy i jak sprzedawać, by nie zostać z pustą szachownicą.
Najważniejsze informacje:
- Średnia cena m² w dużych miastach wynosi 15 400 zł na początku 2025 r., ale dynamika wzrostów wyhamowała – coraz trudniej o szybki zysk tylko dzięki czekaniu.
- Czas sprzedaży mieszkania w Warszawie wydłużył się do 116 dni – o ponad miesiąc dłużej niż rok temu.
- Podaż mieszkań rośnie, popyt hamuje przez słabą dostępność kredytów; zaledwie 26% Polaków uważa II kwartał 2025 za dobry moment na zakup.
- Sezonowość ma znaczenie: największa aktywność kupujących przypada na wiosnę i wczesną jesień.
- Prognozy mówią o stabilizacji cen i możliwych korektach – to nie jest rynek, na którym można liczyć na szybkie wzrosty.
Sytuacja rynkowa w 2025 roku – liczby, które decydują o zyskach
Co byś zrobił, gdybyś wiedział, że ceny nie będą już bić kolejnych rekordów? Właśnie taki scenariusz rysuje się przed właścicielami mieszkań w największych polskich miastach. Według danych JLL, średnia cena za metr kwadratowy w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście to 15 400 zł na początku 2025 roku. Ale uwaga – ten poziom utrzymuje się już od kilku miesięcy. Szybkie wzrosty z lat 2023-2024 to już historia.
Z drugiej strony, średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie to już 116 dni (dane Nieruchomosci-Online.pl) – to o ponad miesiąc więcej niż w 2024 roku. Im dłużej oferta pozostaje bez odpowiedzi, tym większe pole do negocjacji dla kupującego. Co ciekawe, tylko 26% Polaków (sondaż Nieruchomosci-Online.pl z maja 2025) uważa, że II kwartał 2025 r. jest dobrym momentem na zakup, podczas gdy 65% twierdzi, że nie zna nikogo, kto obecnie może sobie pozwolić na kupno mieszkania.
Skąd taka zmiana? Podaż mieszkań i domów rośnie, a popyt jest blokowany przez wysokie ceny kredytów – raporty PKO BP i JLL wskazują jasno, że rynek przechodzi w fazę stabilizacji, a nawet powolnego schładzania. Deweloperzy wstrzymują niektóre nowe inwestycje, a właściciele mieszkań na wynajem obserwują coraz dłuższy czas oczekiwania na transakcje. W takich warunkach wyczucie momentu staje się kluczowe.
Dlaczego rynek się zatrzymał? Cofnijmy się o krok i zobaczmy szerzej
Nie da się zrozumieć obecnej sytuacji bez spojrzenia wstecz. Lata 2023–2024 to czas rekordowych wzrostów cen napędzanych przez tanie kredyty (programy wsparcia, obniżone stopy procentowe), inflację oraz inwestorów uciekających przed utratą wartości pieniądza. W samym 2023 roku liczba udzielonych kredytów hipotecznych wzrosła o ponad 30% rok do roku – wynika z raportu AMRON-SARFiN.
Jednak od końca 2024 Rada Polityki Pieniężnej zaczęła ostrożnie obniżać stopy procentowe. To nie przełożyło się jednak na lawinowe obniżki rat kredytowych: dla wielu rodzin zdolność kredytowa pozostała niska, a banki zaostrzyły kryteria udzielania pożyczek. Dodatkowo, Ministerstwo Finansów zapowiedziało zmiany w opodatkowaniu – pojawiły się projekty wyższej progresji podatku od zysków ze sprzedaży nieruchomości oraz nowe zasady dotyczące podatku PCC przy zakupie drugiego i kolejnych mieszkań. Ta niepewność podatkowa skłoniła część właścicieli do szybkiej sprzedaży przed wejściem nowych przepisów.
Nie wolno też zapominać o kosztach budowy. W 2025 roku ceny materiałów budowlanych i energii poszły w górę średnio o 8% względem roku poprzedniego (dane Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa). Presja kosztowa na deweloperów sprawia, że nowych inwestycji jest mniej, a te które powstają, z trudem mieszczą się w budżetach wycenianych przed pandemią. To kolejny czynnik, który wpływa na ograniczenie podaży i stabilizację cen.
Czy wiosna i jesień to „złote” miesiące na sprzedaż?
Sprzedaż mieszkania przypomina trochę grę w karty – liczy się nie tylko układ (czyli stan mieszkania, lokalizacja), ale i moment zagrania. W 2025 roku największa aktywność kupujących przypada na wiosnę (marzec–kwiecień) oraz wczesną jesień (wrzesień–październik). To wtedy najwięcej rodzin szuka nowego lokum, a rynek wtórny notuje wyższy obrót – wynika z analizy transakcji portalu Otodom za lata 2022–2024. W praktyce oznacza to krótszy czas oczekiwania na kupca i mniejszą presję na obniżki cen.
Różnice między rynkami lokalnymi są jednak coraz wyraźniejsze. Duże miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, trzymają cenę i relatywnie szybką rotację ofert. Natomiast w mniejszych miejscowościach oraz na obrzeżach metropolii już obserwuje się większą skłonność do negocjacji i dłuższe oczekiwanie na transakcję. Kluczowe znaczenie mają tu inwestycje infrastrukturalne czy lokalne zmiany demograficzne – nowa szkoła, linia tramwajowa czy inwestycje deweloperskie potrafią zmienić atrakcyjność dzielnicy niemal z miesiąca na miesiąc.
| Miasto | Średnia cena m² (I kw. 2025) | Średni czas sprzedaży | Zmiana czasu sprzedaży r/r |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 17 800 zł | 116 dni | +34 dni |
| Kraków | 16 200 zł | 102 dni | +21 dni |
| Wrocław | 15 900 zł | 98 dni | +19 dni |
| Trójmiasto | 15 400 zł | 108 dni | +27 dni |
| Mniejsze miasta | 11 800 zł | 129 dni | +36 dni |
Co przyniesie przyszłość? Eksperci o ryzykach i szansach do 2026
Wielu właścicieli mieszkań zadaje sobie dziś pytanie: „Czekać czy sprzedawać?” Żyjemy w czasach, gdy odpowiedź nie jest oczywista. Eksperci PKO BP i JLL wskazują, że w pierwszej połowie 2025 roku ceny mieszkań raczej się ustabilizują – brak jest impulsów do dalszych wzrostów, ale i groźby gwałtownych spadków. Jeśli jednak stopy procentowe nie zaczną wyraźnie spadać, a dostępność kredytów nie poprawi się, presja na delikatną korektę stawek będzie rosnąć.
Rynek czuje oddech nowych regulacji podatkowych – już sama zapowiedź większej progresji podatku od zysków ze sprzedaży mieszkań przyspieszyła część decyzji wśród inwestorów. Z drugiej strony, malejąca liczba nowych inwestycji i rosnące koszty budowy ograniczają ryzyko lawinowych spadków cen. Ta mieszanka czynników sprawia, że najlepszy efekt osiągają dziś ci, którzy potrafią wykorzystać sezonowość rynku i dobrze rozpoznają lokalne trendy.
Jak sprzedać mieszkanie z głową? Praktyczne wnioski dla właścicieli
Co zatem zrobić, jeśli rozważasz sprzedaż mieszkania w 2025 lub 2026 roku? Oto kilka praktycznych porad, które płyną z analizy rynku i rozmów z pośrednikami:
- Nie licz na szybkie wzrosty cen – obecny poziom to maksimum, na które możesz rozsądnie liczyć. Jeśli Twoja decyzja zależy od uzyskania wysokiej ceny, lepiej nie zwlekać z wystawieniem oferty.
- Obserwuj ruch na rynku i reaguj na sezonowość – wiosna i wczesna jesień to okresy, gdy szansa na atrakcyjną i szybką transakcję jest największa.
- Przygotuj się na negocjacje – wydłużony czas sprzedaży oznacza, że kupujący mają coraz większą siłę przetargową. Zadbaj o dobry stan techniczny mieszkania i kompletną dokumentację.
- Uwzględnij lokalne czynniki – inwestycje infrastrukturalne, nowe szkoły czy komunikacja mogą poprawić atrakcyjność Twojej lokalizacji lub… ją osłabić. Śledź plany zagospodarowania i miej oko na zmiany w okolicy.
- Uważnie śledź zapowiedzi podatkowe i prawne – nawet niewielka zmiana może znacząco wpłynąć na opłacalność transakcji.
Pamiętaj: na rynku nieruchomości wygrywa ten, kto nie podąża za tłumem, tylko wyprzedza ruchy konkurencji. Czasem opłaca się zagrać odważnie – ale tylko wtedy, gdy dobrze znasz zasady gry. Kiedy Ty zagrasz swój ruch?
