Upadłość konsumencka a nieruchomość – czy na pewno stracisz dom?

Strach przed utratą mieszkania to najczęstszy powód, dla którego zadłużeni odkładają decyzję o upadłości konsumenckiej. Wizja syndyka sprzedającego dom rodzinny paraliżuje. Tymczasem rzeczywistość jest bardziej złożona niż internetowe straszaki. Nieruchomość faktycznie wchodzi do masy upadłości, ale prawo przewiduje sytuacje, w których dłużnik zachowuje dach nad głową. Wyjaśniamy, co naprawdę dzieje się z mieszkaniem, kiedy da się je uratować i co mówią o tym przepisy.

Co dzieje się z nieruchomością po ogłoszeniu upadłości?

Z chwilą ogłoszenia upadłości cały majątek dłużnika, w tym nieruchomość, staje się tak zwaną masą upadłości. Zarząd nad nią przejmuje syndyk. To on, a nie komornik czy bank, decyduje o dalszych krokach.

W typowym scenariuszu mieszkanie zostaje wycenione przez rzeczoznawcę i sprzedane, a pieniądze trafiają do wierzycieli. Brzmi surowo, ale to nie jest reguła bez wyjątków. Bywają przypadki, w których sprzedaż w ogóle nie dochodzi do skutku.

Czy zawsze stracę mieszkanie?

Nie. Są sytuacje, w których nieruchomość udaje się zachować, bo jej sprzedaż jest po prostu niemożliwa albo nieopłacalna dla wierzycieli. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości nieatrakcyjnych rynkowo oraz ułamkowych udziałów, których nikt nie chce kupić.

Prawo przewiduje w takich razach konkretne narzędzie. Zwraca na nie uwagę mec. Aldona Dzwonkowska, prowadząca kancelarię zajmującą się upadłością konsumencką w Warszawie:

Zgodnie z art. 315 prawa upadłościowego sędzia-komisarz może wyłączyć z masy upadłości określone składniki majątku, w tym nieruchomość lub jej ułamkową część, jeżeli nie da się ich zbyć z zachowaniem przepisów ustawy, a dalsze utrzymywanie ich w masie obciąża ją kosztami i jest niekorzystne dla wierzycieli. W praktyce, gdy komornik mimo kilku prób nie znalazł nabywcy na nieatrakcyjny udział w nieruchomości, istnieje realna szansa, że sąd wyłączy go z postępowania. Dłużnik zachowuje wtedy dach nad głową, a wierzyciele nie ponoszą kosztów sprzedaży, która i tak by się nie powiodła.

Co istotne, decyzję o wyłączeniu sąd może podjąć już na początku postępowania, sugerując się niepowodzeniem wcześniejszych licytacji komorniczych. Na takie postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie.

Co z mieszkaniem obciążonym hipoteką?

To najczęstszy przypadek. Mieszkanie kupione na kredyt hipoteczny wejdzie do masy upadłości i zostanie sprzedane, ale robi to syndyk, nie bank.

Ze środków ze sprzedaży w pierwszej kolejności zaspokajany jest wierzyciel hipoteczny, czyli bank. Jeśli coś zostanie, trafia do pozostałych wierzycieli. Ważne, że gdy sprzedaż nie pokryje całego kredytu, brakująca część i tak podlega umorzeniu. Nie zostaniesz z resztą długu hipotecznego na karku.

Gdzie zamieszkam po sprzedaży?

To pytanie zadaje sobie każdy, kto boi się upadłości. Odpowiedź daje prawo upadłościowe. Jeśli syndyk sprzeda nieruchomość, w której mieszkałeś, przysługuje Ci kwota na wynajem innego lokalu.

Sąd wydziela z pieniędzy ze sprzedaży sumę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi w Twojej okolicy, na okres od roku do dwóch lat. Dzięki temu oddłużenie nie oznacza dnia, w którym zostajesz na ulicy. To realne zabezpieczenie, o którym wiele osób po prostu nie wie.

Współwłasność i udziały – dlaczego to zmienia zasady gry?

Gdy jesteś jedynie współwłaścicielem albo masz ułamkowy udział w nieruchomości, sprzedaż bywa bardzo trudna. Rynek na takie udziały jest wąski, a chętnych często brak. To właśnie te sytuacje najczęściej kończą się wyłączeniem składnika z masy upadłości na podstawie wspomnianego art. 315.

Każdy przypadek jest jednak inny i zależy od wielu czynników: wartości, obciążeń, liczby współwłaścicieli i wyników wcześniejszych licytacji. Dlatego przed złożeniem wniosku warto dokładnie przeanalizować swój tytuł prawny do nieruchomości. W ocenie sytuacji i przygotowaniu wniosku pomaga kancelaria zajmująca się upadłością konsumencką, która oszacuje realne szanse na zachowanie mieszkania jeszcze przed startem postępowania.

Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości?

Upadłość konsumencka z nieruchomością to nie automatyczna eksmisja na bruk. W wielu przypadkach mieszkanie rzeczywiście zostanie sprzedane, ale w zamian pozbywasz się przytłaczających długów. A prawo daje Ci konkretne zabezpieczenia: kwotę na wynajem, część dochodów wolną od zajęcia, a przy nieruchomościach niesprzedawalnych realną szansę na ich zachowanie.

Kluczowa jest wcześniejsza analiza. Zanim złożysz wniosek, sprawdź, jaki masz tytuł do nieruchomości, ile wart jest majątek i jak wygląda historia prób jego sprzedaży. Od tego zależy, czy dom uda się utrzymać, czy lepiej przygotować się na nowy start bez długów.